Der Staat muss für alle Projekte Land zurückgewinnen.

Halbherziger Mechanismus gefährdet 1 Projekt, 2 Grundstückspreise

Artikel 79 des geänderten Bodengesetzentwurfs listet 31 konkrete Fälle auf, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen Interesse zurückgewinnt. Dabei handelt es sich um Umsiedlungsprojekte, Projekte zur Errichtung ländlicher Wohngebiete, Industriegebiete, zollfreie Zonen, Rohöllager, Benzin- und Gaspumpstationen sowie Volksmärkte.

Daher gibt es nur noch wenige Entwicklungsprojekte, bei denen Unternehmen mit den Bürgern über die Übertragung von Grundstücken verhandeln müssen. Dazu gehören beispielsweise gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischte Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte, Mehrzweckkomplexe, Unterhaltungsgebiete, großflächige Stadtgebiete usw.

Während der Diskussionsrunde zu diesem Entwurf am vergangenen Wochenende forderten viele Abgeordnete der Nationalversammlung (NA), der Staat solle die Initiative ergreifen und Land für alle sozioökonomischen Entwicklungsprojekte zurückfordern, um Gleichheit und Einheit im ganzen Land zu schaffen. Bleibt der Mechanismus bestehen, der sowohl die Rückforderung des Staates als auch die eigenständige Verhandlung der Unternehmen vorsieht, führt dies ungewollt zu Ungleichheiten innerhalb desselben Projekts, wenn es zwei verschiedene Arten von Grundstückspreisen gibt. Dies führt zudem zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten und zur Verschwendung von Landressourcen.

Der Staat sollte Land für sozioökonomische Entwicklungsprojekte zurückgewinnen.

Herr Duong Cong Thuyen, stellvertretender Generaldirektor eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt, begrüßte den Vorschlag der Abgeordneten der Nationalversammlung sehr. Als Verantwortlicher für die Entschädigung und Baugenehmigung von Unternehmensprojekten räumte Herr Thuyen ein, dass die Verhandlungen und die Baugenehmigung die schwierigsten Schritte seien. Wenn das Unternehmen das Projekt umsetzt, verlangen die Grundstückseigentümer oft sehr hohe Entschädigungspreise, die sogar weit über dem Marktpreis liegen. Daher sind viele Entschädigungsprojekte am Ende ihrer Laufzeit angelangt und noch immer nicht abgeschlossen, obwohl nur noch wenige Prozent übrig sind.

„Viele Landbesitzer sind Spekulanten und Investoren und keine Einheimischen. Sie sind daher sehr hart im Nehmen, da sie nicht dringend Wohnraum benötigen. Wenn die Entschädigung für die Nachkommen jedoch höher ist als für die Vorgänger, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Vorgänger zurückkommen und mehr Geld verlangen. Aus diesem Grund werden viele Projekte, darunter auch Projekte mit staatlich finanziertem Kapital, hinausgezögert, erfordern höhere Kapitalkosten und können nicht einmal umgesetzt werden“, sagte Herr Thuyen freimütig und bilanzierte: „Die Abgeordneten der Nationalversammlung haben brisante Themen angesprochen, die den Kern des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens ausmachen. Sie haben den Menschen und der Geschäftswelt aus der Seele gesprochen.“

„Daher hoffe ich, dass der Redaktionsausschuss die oben genannten Meinungen und Empfehlungen ernsthaft in Betracht zieht, um das Landgesetz dieses Mal zu ergänzen und zu ändern, um die größtmögliche Effizienz zu erreichen“, betonte Herr Thuyen.

Die Delegierten der Nationalversammlung schlagen vor, dass der Staat Land für alle kommerziellen Wohnbauprojekte zurückgewinnt.

Der Vorsitzende des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, verwies auf Resolution 18 des Zentralen Exekutivkomitees, in der zwei Methoden vorgeschrieben sind: Die erste besteht darin, dass der Staat Ausschreibungen und Auktionen durchführt, um Land zuzuteilen und zu pachten, darunter auch Unternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchführen. Dies entspricht dem Wunsch in- und ausländischer Investoren. Die zweite Methode besteht darin, dass die Investoren selbst über die Landnutzungsrechte für das Projekt verhandeln. Wenn die Ausschreibung und Auktion gewählt wird, muss der Staat eine Entschädigung leisten, um einen Fonds für sauberes Land einzurichten. Wenn man sich nur um das Projekt bewirbt und dann den Investor auswählt, ist es sehr schwierig, dem Unternehmen das Geld für die Entschädigung abzunehmen. Typischerweise erhielt bei einem Projekt im Bezirk 1 (Ho-Chi-Minh-Stadt) das Unternehmen den Zuschlag und wurde als Investor ausgewählt. Anschließend überwies das Unternehmen Geld zur Entschädigung an den Staat. Die Bevölkerung war jedoch nicht einverstanden, da sie wusste, welches Unternehmen der Investor des Projekts war und nur wollte, dass das Unternehmen verhandelt. Daher zog sich das Projekt über viele Jahre hin und der Staat musste es durchsetzen.

„Wenn der Staat Land zurückgewonnen hat, sollte er auch alle Projekte zurückfordern. Anschließend sollte er das Land versteigern. Die Differenz der Pachtzinsen würde der Staat nutzen, um in die Infrastruktur der Bevölkerung zu investieren, und nicht in die Taschen der Unternehmen fließen. Wenn dies gut umgesetzt wird, wird der Staat den primären Grundstücksmarkt für öffentliche und private Investitionen kontrollieren und verwalten“, schlug Herr Chau vor.

Projekte sollten gleich behandelt werden.

Nicht nur der Landerwerb, auch die Tourismusbranche wurde im (geänderten) Entwurf des Landgesetzes „vergessen“, sondern Thanh Nien veröffentlichte auch eine Reihe von Artikeln mit Kommentaren zum Entwurf des Landgesetzes, zu denen sich letzte Woche auch viele Abgeordnete der Nationalversammlung im Parlament äußerten.

Laut dem Abgeordneten Ta Van Ha (Quang Nam-Delegation): Resolution 08/2017 des Politbüros zur Entwicklung des Tourismus zu einem führenden Wirtschaftssektor. Der Entwurf des Landgesetzes (geändert) umfasst jedoch insgesamt 16 Kapitel, 265 Artikel und 226 Seiten, „aber es gibt nur 11 Wörter zum Thema Tourismus, von denen 2 Wörter zum Thema Tourismus sich auf die Tourismusbranche beziehen, 9 weitere Wörter zum Thema Tourismus dienen der Lösung des Problems der Änderung des Forstgesetzes“.

Er ist der Ansicht, dass eine solche Reaktion auf den mit Spannung erwarteten führenden Wirtschaftssektor nicht zufriedenstellend ist und bekräftigt die Bedeutung der Landrückgewinnung für die Entwicklung des Tourismus. Daher schlug dieses Mitglied der Nationalversammlung vor, Artikel 79 um ein Regelungsthema zu ergänzen, nämlich die Bereitstellung von Land für die Entwicklung des Tourismus, das ebenfalls der staatlichen Rückgewinnung unterliegt.

Dr. Huynh Thanh Dien von der Nguyen Tat Thanh Universität begrüßte die Abgeordneten der Nationalversammlung, die fundierte Meinungen zur Schaffung von Landfonds für sozioökonomische Entwicklungsprojekte geäußert hatten, und bekräftigte, dass die Räumung des Geländes in jedem Projektbereich, insbesondere bei Großprojekten, immer der schwierigste Schritt sei. Unternehmen selbst hätten kein Recht auf Rückforderung, sondern seien lediglich auf Vereinbarungen angewiesen, sodass es sehr schwierig sein werde, das Land zu konzentrieren.

Beispielsweise erfordert der Bau großer Touristengebiete oder gemischt genutzter Stadtgebiete mit Wohnungen, Einkaufszentren, Unterhaltungszentren usw. sehr große Grundstücke. Lässt man Unternehmen mit der Bevölkerung verhandeln und dann Land erwerben, führt dies zu mangelnder Einheit. Manchmal wird in ein großes Projekt systematisch und umfassend investiert, aber es gibt immer noch einige Schwachstellen, z. B. „Leopardenfell“, weil die Bevölkerung die Landübergabe nicht akzeptiert. Dadurch verzögert sich die Projektumsetzung, die Kosten steigen und das Ziel, die wirtschaftliche Entwicklung des Ortes oder der gesamten Region zu fördern, wird nicht erreicht. Ganz zu schweigen davon, dass höhere Projektkosten auch zu höheren Produktpreisen führen, und der Verlierer ist letztendlich der Verbraucher.

„Der Staat kümmert sich um die Landgewinnung, Planung und Projektentwicklung und vergibt anschließend öffentlich und transparent Angebote an qualifizierte und erfahrene Investoren. Nur so kann dies umfassend und systematisch erfolgen und die richtige Entwicklungsplanung vorantreiben, ohne dass es zu Beanstandungen kommt. Ganz zu schweigen davon, dass der Preis bei staatlicher Landgewinnung einheitlich sein wird. Wenn er sich jedoch am Markt orientiert, wie hoch wird er dann sein? Diese Regelung ist zu vage. Es ist zu bedenken, dass Wirtschaftsentwicklungsprojekte Teil des Gesamtplans für die lokale und regionale Entwicklung sowie die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung des Landes sind und mehr Arbeitsplätze schaffen. Daher sollten sie gleich behandelt werden. Auch Projekte in Wirtschaftszonen mit Funktionsbereichen wie Industrieparks, Dienstleistungsgebieten, Tourismus- und Unterhaltungsgebieten sowie städtischen Gebieten unterliegen der staatlichen Landgewinnung. Daher sind detaillierte Regelungen für Projekte erforderlich, die der Landgewinnung unterliegen, darunter Unterhaltungsgebiete, neue Stadtgebiete mit Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben, Unterhaltungsgebiete und Organisationen, Mehrzweckkomplexe, Unterhaltungsgebiete, Tourismusgebiete, Stadtgebiete und andere Funktionsbereiche in der Wirtschaftszone…“, erklärte Dr. Dien.

Delegierter der Nationalversammlung: Müssen Organisationen und Einzelpersonen, die stillgelegte Pläne erstellen und Land brachliegen lassen, eine Entschädigung zahlen?

Wenn Unternehmen sich selbst entlohnen, wird die Durchführung großer Projekte erschwert.

Heutzutage ist es nicht schwieriger, Land von der Bevölkerung zu kaufen. Gelingt dies, wird der Staat täglich mehr Geld sammeln. Der Staat beansprucht Land für alle möglichen Projekte, einschließlich Tourismusprojekte und Mehrzweck-Freizeitbereiche. Wenn Unternehmen sich selbst entschädigen dürfen, wird es keine Großprojekte oder ausgedehnten Ballungsgebiete geben.

Herr Le Hoang Chau   (Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt)

Geben Sie nicht dem UNTERNEHMEN die Schuld für die Schwierigkeiten.

Wenn Unternehmen mit dem schwierigsten Teil der Landrodung allein gelassen werden, ist eine systematische Entwicklung städtischer Gebiete und der Wirtschaft nicht möglich. Der Staat sollte die Schwierigkeiten nicht den Unternehmen, insbesondere im Landsektor, zuschreiben. Das Gesetz muss detaillierte und konkrete Regelungen enthalten, damit die Kommunen bei der Umsetzung zusammenarbeiten können. Denn ohne klare Regelungen werden die staatlichen Behörden die Umsetzung nicht wagen, und das Projekt gerät ins Stocken. Genau hier liegt der Kernpunkt einer Änderung des Landgesetzes, die sonst einen Rückschritt darstellt.

Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh Universität)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm