Dieser Workshop wurde am Nachmittag des 15. Oktober in Hanoi von der Vietnam Real Estate Association (VNREA) in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und dem Bauministerium organisiert.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VNREA), erklärte, dass alle drei Gesetze zum Immobilienmarkt (Grundstücksrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht) dieses Mal sehr detaillierte und klare Regelungen enthalten, insbesondere in Bezug auf Dezentralisierung und Machtdelegation. Nach Rücksprache mit zahlreichen Unternehmen erwartet die VNREA jedoch weiterhin ein schnelles Inkrafttreten der Gesetze. Denn viele Schwierigkeiten der Immobilienwirtschaft warten derzeit noch auf eine Lösung.
„Seit dem 1. August sind die Gesetze erst seit etwas mehr als zwei Monaten in Kraft. Das ist nicht genug Zeit, um die neuen Gesetzesbestimmungen schnell umzusetzen, vor allem, da die meisten Gesetzesbestimmungen sehr komplex sind. Trotz der Komplexität und der vielen Herausforderungen müssen die Gesetze jedoch weiterhin konsequent umgesetzt und angewendet werden“, meinte Herr Dinh.
Laut Herrn Dinh stellt VNREA bei Anfragen an die Gemeinden derzeit fest, dass vielerorts noch immer Verwirrung hinsichtlich der Strafverfolgung herrscht, sodass die Bearbeitungsrate sehr niedrig ist. Beispielsweise geben Unternehmen bei Rodungsentschädigungsprojekten an, dass sie eine 100-prozentige Entschädigung zahlen müssen, bevor das Land gerodet werden kann. Dies ist jedoch sehr schwierig und führt zu Verzögerungen bei vielen Projekten.
Darüber hinaus gibt es weitere Themen wie Auktionen, Ausschreibungen, Landnutzungsgebühren usw. Daher hofft VNREA, dass die neuen Bestimmungen des Gesetzes in naher Zukunft bekannt gemacht werden und konkrete Anweisungen für eine schnelle Umsetzung enthalten. Dies erfordert die Aufmerksamkeit und Zusammenarbeit der zuständigen Ministerien.
Eine Frage, die viele Unternehmen interessiert und beantwortet werden muss, ist, dass gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte die Übertragung eines Teils eines Projekts von der Agentur genehmigt werden muss, die über die Investitionspolitik entscheidet, um die Übertragung zu ermöglichen. Führt die Übertragung eines Teils des Projekts zu einer Änderung (Verringerung) des ursprünglichen Projekts des Übertragenden um mehr als 10 % oder von 30 Hektar oder mehr, muss die Entscheidung über die Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 41 des Gesetzes über private Grundstücke angepasst werden.
Das Unternehmen stellte jedoch die Frage, ob der Übertragende, nachdem ihm die für die Investitionspolitik zuständige Behörde die Übertragung eines Teils des Projekts gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte gestattet hatte, Verfahren zur Anpassung seiner Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes durchführen muss.
In Bezug auf diesen Inhalt bestätigte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Immobilienprojekts zwei Arten von Projekten angepasst werden müssen.
Zunächst muss für die Art von Projekten, die gemäß dem Investitionsgesetz für Investitionen zugelassen und ausgewählt wurden, ein Investitionsverfahren durchgeführt werden. Die Bedingungen richten sich weiterhin nach Artikel 40 des Immobiliengesetzes. Das heißt, dass in allen Fällen der Übertragung von Immobilienprojekten Artikel 40 gelten muss, unabhängig davon, ob sie nach dem Immobiliengesetz oder dem Investitionsgesetz erfolgen. Auch die Übertragung von Immobilienprojekten, die sich im Vermögen von Kreditinstituten befinden, unterliegt Artikel 40.
Bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Projekts gemäß dem Immobiliengesetz übernimmt der Erwerber alle Regelungen des vorherigen Investors. Sofern sich das Projekt im Vergleich zum vorherigen nicht verändert hat, ist eine erneute Durchführung der Investition nicht erforderlich. In anderen Fällen, in denen Investitionsanpassungen gemäß dem Gesetz vorgenommen werden müssen, sind das Investitionsgesetz und die weiteren damit verbundenen Schritte zu befolgen.
„Diese Angelegenheit wird von zwei verschiedenen Systemen und zwei verschiedenen Behörden behandelt. Es sollte jedoch betont werden, dass der Investor bei einer Übertragung gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft alle Rechtsdokumente erbt (Artikel 39 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft) und die Investitionsverfahren nicht wiederholen muss, wenn sich die Investitionspolitik nicht ändert“, analysierte Herr Dung.
Somit unterliegt die Übertragung eines Immobiliengeschäftsprojekts, das den Richtlinien des Investitionsgesetzes folgt, dem Gesetz über Immobiliengeschäfte. Bei Projekten, die dem Genehmigungsverfahren nach dem Investitionsgesetz unterliegen, unterliegt die Übertragung des Projekts und die damit verbundene Änderung der Investitionsrichtlinien dem Investitionsgesetz.
Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, erklärte, dass die Umsetzung von vier Gesetzen, darunter das Bodengesetz, das Wohnungsgesetz, das Immobiliengesetz und das Investitionsgesetz, sehr wichtig sei. Für die Umsetzung dieser vier Gesetze sei ein Team erforderlich, da ohne klare Umsetzungsrichtlinien die praktische Anwendung dieser Gesetze mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden sei. Sich einfach nur zusammenzusetzen, die Schwierigkeiten zu besprechen und anzusprechen, sei nicht effektiv, da für jede Schwierigkeit eine andere Behörde zuständig sei. Daher sei eine enge Abstimmung zwischen den beteiligten Parteien erforderlich, um gemeinsam Schwierigkeiten für Unternehmen und Bürger zu beseitigen.
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
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