Die Nachfrage nach günstigen Wohnungen ist groß. Warum interessieren sich Unternehmen nicht für Sozialwohnungen?

Unternehmen wollen es tun, stehen aber vor „Hindernissen“

Kürzlich informierte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh auf der Konferenz zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“, dass es zahlreiche Mechanismen und Maßnahmen gebe, um Engpässe zu beseitigen und die Entwicklung von Sozialwohnungen zu fördern.

Es ist jedoch anzumerken, dass in einigen wichtigen Orten mit großer Nachfrage nach Sozialwohnungen das Investitionsniveau im Vergleich zum Projektziel bis 2025 noch immer begrenzt ist. So gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt 7 Projekte mit 4.996 Einheiten, was 19 % entspricht; in Hanoi gibt es lediglich 3 Projekte mit 1.700 Einheiten, was 9 % entspricht, und in einigen Orten wie Vinh Phuc, Nam Dinh , Ninh Binh, Quang Ngai und Long An gibt es zwischen 2021 und heute keine Projekte, mit deren Bau begonnen wird.

Um ein Sozialwohnungsprojekt umzusetzen, mussten Investoren in der Vergangenheit zahlreiche Verwaltungsverfahren durchlaufen (Illustrationsfoto).

Laut Angaben des Bauministeriums haben derzeit 28 Gemeinden im Rahmen des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms eine Liste mit 68 kreditwürdigen Projekten veröffentlicht (Kreditbedarf über 30.000 Milliarden VND). Bislang wurden in fünf Gemeinden mit sechs Sozialwohnungsprojekten Kapital in Höhe von rund 415 Milliarden VND ausgezahlt. Dies zeigt, dass die Auszahlung des oben genannten Vorzugskreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND gemessen am tatsächlichen Bedarf der Unternehmen, die in den Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungssektor investieren, immer noch langsam vorankommt.

Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, erklärte, dass viele Unternehmen die Marktnachfrage nach Sozialwohnungen erkannt hätten, bei der Umsetzung jedoch auf zahlreiche Schwierigkeiten gestoßen seien: „Es gibt ein komplexes Geflecht von Planung, Grundstücksfonds, Verfahren, Umsetzungsprozess bis hin zu Investorenprozess und -ergebnis sowie Zielauswahl. Die Bedingungen sind kompliziert, die Gewinne werden kontrolliert, der Verkaufspreis ist festgelegt. Daher haben sie nachgerechnet und es als unattraktiv eingestuft, was dazu führt, dass es nicht viele Sozialwohnungsprojekte gibt und die Unternehmen kein staatliches Förderkapital erhalten können.“

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, äußerte sich zur aktuellen Situation, in der der soziale Wohnungsbau in vielen Gemeinden nur langsam vorankommt, offen: „Um ein soziales Wohnungsbauprojekt umzusetzen, müssen Investoren zahlreiche Verwaltungsverfahren durchlaufen. Das ist ein Horror für die Unternehmen und führt zu erheblicher Angst und Furcht.“

Laut Professor Dang Hung Vo erschweren nicht nur die Verwaltungsverfahren die Arbeit der Unternehmen, sondern auch der Zugang zu Sozialwohnungen ist mit zahlreichen Hindernissen verbunden. Obwohl Sozialwohnungen ein Segment sind, das Menschen mit niedrigem Einkommen vorbehalten ist, sind die Verfahren und Bedingungen für Arbeitnehmer, die Sozialwohnungen kaufen oder mieten möchten, sehr schwierig.

„Der soziale Wohnungsbau bietet offensichtlich noch viel Entwicklungspotenzial, doch die Wirtschaft zeigt kein Interesse daran, was zum Teil mit dem Mechanismus zu erklären ist. Der Bodenfonds für sozialen Wohnungsbau wird in vielen Gemeinden nicht priorisiert. Was die Unternehmen zögerlich macht, sind die oft überlappenden und komplizierten Investitions- und Landvergabeprozesse. Die Verfahren sind langwierig. Von der Genehmigung des Projekts und der Lizenzierung bis zur Markteinführung des Produkts vergeht oft viel Zeit“, analysierte Professor Dang Hung Vo.

Darüber hinaus erklärte der ehemalige stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass auch die Beschaffung von Kapital für den Bau von Sozialwohnungen schwierig sei und nicht den Anforderungen entspreche.

Wie kann der soziale Wohnungsbau beschleunigt werden?

Immobilienexperte Nguyen Van Duc betonte gegenüber Reportern, dass Sozialwohnungen eine sinnvolle Politik seien, um armen Menschen eine Wohnung zu ermöglichen. Die Art und Weise, wie sie umgesetzt werden, sei jedoch nicht effektiv. Obwohl die neuen Regelungen im (geänderten) Wohnungsbaugesetz offener seien, betonte der Unternehmer die Beteiligung des Staates am Bau von Sozialwohnungen.

Um den Bau von Sozialwohnungen in der kommenden Zeit zu beschleunigen, sei es laut Experten notwendig, die Verwaltungsverfahren rasch zu überprüfen (Bild).

„Unser Unternehmen und viele andere haben in den Bau von Sozialwohnungen für arme Menschen investiert, konnten sich aber nach einiger Zeit nicht mehr halten. Damals gab es beim Bau von Sozialwohnungen Probleme mit Verwaltungsverfahren, Bankzinsen, Preisen und langen Bauzeiten, was den Immobilienunternehmen doppelte Verluste bescherte. Deshalb investieren heute nur noch sehr wenige Unternehmen in Sozialwohnungen“, erklärte er.

In einem Gespräch mit der Presse erklärte Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, dass ein Sozialwohnungsprojekt dieses Unternehmens im Westen von Hanoi aufgrund von Schwierigkeiten bei den Investitionsverfahren seit vielen Jahren nicht umgesetzt werden konnte: „Bei unserem Projekt handelt es sich um versteigertes Land. Ob wir also eine Investitionspolitik entwickeln müssen oder nicht, ist das einzige Problem. Es ist jedoch seit 2020 nicht abgeschlossen. Das zweite Problem besteht darin, dass staatliche Stellen, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die Investitionsverfahren zu langsam durchführen, was zu Verlusten für Investoren und Obdachlose führt.“

Ein Immobilien-CEO erklärte unterdessen, der Hauptgrund für das mangelnde Interesse von Unternehmen an Sozialwohnungen sei der Profitfaktor. Sozialwohnungen werden über den Preis gesteuert, und die Kosten für den Verkauf an Unternehmen sind natürlich durch den Gewinnanteil begrenzt. Agenturen, die Preise kontrollieren, unterscheiden sich von gewerblichem Wohnungsbau, der über Preise kontrolliert und im Preis begrenzt wird. Der rechtliche Rahmen für Preise ist sehr kompliziert. Daher gibt es zwar Anreize, diese sind jedoch nicht umfassend genug umgesetzt, damit Unternehmen sie tatsächlich auf dem Markt umsetzen können.

Zusätzlich zu Steuer- und Landnutzungsgebührenanreizen implementiert die Staatsbank derzeit ein Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND mit Zinssätzen, die 1,5 bis 2 % unter den Marktzinsen für mittel- und langfristige Kredite liegen, um Kredite für den Bau von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen bereitzustellen. Das größte Problem liegt derzeit jedoch im Mechanismus – Politik, Prozess und Verfahren. Komplizierte Vorschriften, fehlende detaillierte Anweisungen und umständliche, zeitaufwändige Verfahren schrecken Unternehmen ab, die an Sozialwohnungen interessiert sind.

Unternehmensberichte zeigen, dass der Gewinn des Investors beim Bau von Sozialwohnungen nur auf maximal 10 % begrenzt ist. Liegt das Projekt nur ein Jahr hinter dem Zeitplan zurück, gilt es als unrentabel. Daher möchten Unternehmen unbedingt rechtliche Engpässe beseitigen, die Investitionsverfahren beschleunigen und gleichzeitig Lösungen finden, um die Gewinne der Investoren beim Bau von Sozialwohnungen zu steigern:

Tran Van Khai, ständiges Mitglied des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, äußerte sich zu diesem Thema wie folgt: „Gewinne müssen erzielt werden. Der Staat wird dies durch Steuerinstrumente regulieren, indem er die Berücksichtigung angemessener Kosten in den Selbstkostenpreis ermöglicht. Dies wird den Unternehmen helfen, keine Verluste zu erleiden, wenn sie in den Bau von Sozialwohnungen investieren, und ihnen einen echten Gewinn von 10 % ermöglichen, an dem sie partizipieren können. Der Staat muss sich an der Unterstützung durch Rechtsvorschriften, Land und Vorzugsdarlehen beteiligen, damit die Unternehmen echte Gewinne erzielen können.“

Um den Bau von Sozialwohnungen in der kommenden Zeit zu beschleunigen, sei es laut Experten notwendig, die Verwaltungsverfahren rasch zu überprüfen und unnötige Verwaltungsvorgänge auf ein Minimum zu reduzieren. Zudem müssten politische Maßnahmen ergriffen werden, um Investoren und Immobilienunternehmen stärkere Anreize für die Teilnahme an der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu bieten.

N. Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/nhu-cau-can-ho-gia-re-lon-vi-sao-doanh-nghiep-khong-man-ma-lam-noxh-a653434.html