Im Agrarlandmarkt herrscht weiterhin Ruhe

Das Landgesetz von 2024 ermöglicht es Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, die Übertragung von Reisanbauland. Dies ist eine Chance für potenzielle Investoren, aber dieses „Stück Kuchen“ ist nicht leicht zu essen.

Während in der Vergangenheit nur diejenigen das Recht zur Nutzung von Reisland erhielten, die direkt Reis anbauten, können mit den neuen Bestimmungen auch Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, das Recht erhalten, Land zu übertragen, um in die Produktion zu investieren, sofern sie über die Voraussetzungen und Fähigkeiten zum Reisanbau verfügen.

In einem kürzlich abgehaltenen Seminar zum Thema Immobilien sagte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Landabteilung ( Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ), dass sich dieser Bereich mit dem Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 stark entwickeln werde.

Tatsächlich war die Situation bei Transaktionen mit landwirtschaftlichen Grundstücken im Zeitraum 2020–2022 ziemlich heiß. Viele Unternehmen und Privatpersonen kauften landwirtschaftliche Grundstücke mit der Absicht, sie in Grundstücke zum Verkauf umzuwandeln, was damals ein Fieber auslöste.

Obwohl mit einer Belebung des Marktes gerechnet wird, ist das Segment der landwirtschaftlichen Flächen und Waldflächen in Wirklichkeit nur für große, organisierte Investoren wie Unternehmen interessant. Da die neuen Regelungen nur günstige Bedingungen für Landwirte schaffen und sich für Unternehmen eignen, die in den Agrarsektor investieren, wird das Sammeln und Kaufen landwirtschaftlicher Flächen und das Warten auf die Zweckänderung sowie die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken für Kleininvestoren sehr schwierig umzusetzen sein.

Frau Ha Kien, eine Maklerin und Grundstücksinvestorin in vielen Segmenten in Hanoi, Hoa Binh und Thai Nguyen, teilte mit, dass es im Agrarlandsegment derzeit noch ruhig zugeht, da die Steuern und Umwandlungsgebühren für Agrar- und Waldland recht hoch seien, sodass Kleinanleger nicht in dieses Segment investierten. Stattdessen scheinen die „Großen“, die Dutzende Hektar Reis- und Waldland investieren müssen, um es später in Dienstleistungsflächen, Tourismus, Handel, Wohnprojekte usw. umzuwandeln, begeistert mitzumischen.

Der Leiter einer Immobilienfirma in Hanoi teilte mit, dass sein Unternehmen plane, in Hoa Binh und Thai Nguyen große Wald- und Ackerflächen zu „erschließen“ und sogar „weit vom Ufer entfernt zu fischen“, indem es ins zentrale Hochland fahre, um dort Land zu kaufen.

In Bezug auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen wies Herr Le Van Binh darauf hin, dass die Planung eingehalten und das Ziel von über drei Millionen Hektar Reisanbaugebieten erreicht werden müsse, um die nationale Ernährungssicherheit zu gewährleisten. Immobilieninvestoren müssten daher vorsichtig sein und die gesetzlichen Bestimmungen verstehen, um ineffektive Investitionen zu vermeiden, bei denen sie zu hohen Preisen kaufen, aber Schwierigkeiten bei der Liquidation haben.

Laut der Vereinigung vietnamesischer Immobilienmakler hat sich der Grundstücksmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 durch versteigerte und parzellierte Grundstücke verbessert. Projektland sowie Land- und Forstwirtschaftsflächen zeigen hingegen keine Erholung, die Liquidität ist dürftig und die Transaktionen schleppend. Selbst viele Investoren mit landwirtschaftlichen Grundstücken möchten ihre Grundstücke derzeit verkaufen, was jedoch schwierig ist.

Der Leiter eines Immobilienmaklers schätzte, dass die Investitionsgewinnmarge in diesem Segment bei etwa 25–30 % pro Jahr liegt. Bei einer Umwandlung in Wohnbauland könnten es sogar 35–40 % pro Jahr sein. Die Chance auf eine Wertsteigerung landwirtschaftlicher Flächen im Laufe des Jahrzehnts liegt bei 3–5 Mal oder sogar höher. Laut der erwarteten Grundstückspreisliste werden sich die Kosten für die Umwandlung von Wohnbauland in landwirtschaftliche Flächen jedoch im Vergleich zu heute um das Neunfache erhöhen.

Möchte ein Investor beispielsweise den Nutzungszweck ändern und ein 1.000 m2 großes landwirtschaftliches Grundstück in Dong Anh (Hanoi) abtrennen, beträgt die aktuelle Landnutzungsgebühr 6,6 Milliarden VND. Berechnet man sie jedoch nach dem Preis der neuen Preisliste, erhöht sich dieser Betrag auf 61,8 Milliarden VND. Somit beträgt allein die Landnutzungsgebühr für ein 100 m2 großes Grundstück mehr als 6 Milliarden VND. Zu diesem Preis ist der Kauf von verfügbarem Wohnland günstiger als die Steuer, die bei der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen zu zahlen ist.

Darüber hinaus sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass landwirtschaftliche Flächen, die 12 bis 24 Monate lang brach liegen oder ungenutzt bleiben, mit Verwaltungsstrafen belegt werden und entzogen werden können. Investoren, die landwirtschaftliche Flächen besitzen, müssen daher schnell Verfahren zur Umwandlung in Wohngrundstücke oder zur Ackerlandnutzung abschließen, wenn sie nicht alles verlieren wollen.

„Wenn Sie Land kaufen, um von der Investitionswelle zu profitieren, und die Regionalplanung dann ausgesetzt ist, sich in ihrer Umsetzung verzögert oder angepasst wird, kann es für Investoren im schlimmsten Fall passieren, dass sie es verkaufen, ohne dass jemand kauft. Darüber hinaus besteht beim Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken, insbesondere von Grundstücken, die nicht umgebaut werden können, auch das Risiko einer Insolvenz, wenn ein finanzieller Hebel eingesetzt wird“, erläuterte ein Investor heute die Risiken des Besitzes landwirtschaftlicher Grundstücke.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html