Angesichts der weiterhin hohen Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh -Stadt liegt die Lösung des Wohnungsproblems möglicherweise nicht nur in den Verkaufspreisen, sondern auch in einer langfristigen Bevölkerungsplanung und -verteilung.
Laut Savills Vietnam wächst der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt dank einer nachhaltigen realen Wohnungsnachfrage und einer entwickelten Infrastruktur weiterhin. Grundlegende Faktoren wie Planung, Verfahren und Mechanismen zur finanziellen Unterstützung sind jedoch der Schlüssel zum Ausgleich von Angebot und Nachfrage und zur langfristigen Kontrolle der Wohnungspreise in einer Megastadt wie Ho-Chi-Minh-Stadt.
Hohe reale Nachfrage
Laut Savills ist das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin durch rechtliche Probleme eingeschränkt, während die tatsächliche Nachfrage weiterhin hoch ist.
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat die Preise hoch gehalten, obwohl der Markt kaum Schwankungen aufwies. Vor diesem Hintergrund gelten Investitionen in die Infrastruktur und eine stärkere Bevölkerungsverteilung als grundlegende Lösungen, um den Druck auf das Zentrum zu verringern.
Wenn sozioökonomische Planung mit Infrastruktur verknüpft wird, trägt die Landzuteilung entlang von Verkehrswegen dazu bei, dass sowohl gewerblicher als auch sozialer Wohnungsbau schneller realisiert werden kann, wodurch das Angebot für Käufer diversifiziert wird.
Typischerweise hat die U-Bahn-Linie Nr. 1, die ab Dezember 2024 in Betrieb gehen wird, die Fahrzeit vom Zentrum Ho-Chi-Minh-Stadts ins Gebiet Binh Duong auf 20 bis 30 Minuten verkürzt und damit die Möglichkeit eröffnet, neue Wohn- und Geschäftsviertel außerhalb des zentralen Kerngebiets zu bilden.
Frau Cao Thi Thanh Huong, Senior Manager der Forschungsabteilung bei Savills Vietnam, kommentierte: „Die Frage des Wohneigentums oder der Lösung des Wohnungsbedarfs hängt nicht nur von der Erschwinglichkeit für Käufer ab, sondern ist auch eine Frage der sozioökonomischen Politikplanung des Landes.“
Der Staat kann nicht direkt in die Preisstrategie von Immobilienunternehmen eingreifen, sollte aber durch die Beseitigung rechtlicher Hindernisse, die Planung neuer Wirtschaftszonen und Investitionen in die Infrastruktur eingreifen, um einen gleichmäßigeren Urbanisierungsprozess zur Verteilung der Bevölkerung zu fördern.“
Neben der Infrastruktur sind auch finanzielle Fördermaßnahmen wichtige Säulen für den Ausbau des Wohnungsangebots. Unter der Leitung der Regierung wird derzeit das Projekt zur Einrichtung eines Nationalen Wohnungsfonds geprüft und soll in naher Zukunft umgesetzt werden.
Frau Huong sagte, dass sich dieses Modell in Singapur und Südkorea als wirksam erwiesen habe. Dort könnten die Menschen zu niedrigen Zinssätzen Kredite für lange Zeiträume aufnehmen, während die am Fonds beteiligten Unternehmen Investitionsanreize und Zugang zu geplanten Landfonds hätten.
„Dieses Modell schafft Vorteile für beide Seiten. Käufer erhalten angemessene finanzielle Unterstützung, während Unternehmen motiviert werden, sich an der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum zu beteiligen. Wenn beide Seiten profitieren, entwickelt sich der Markt zu einem ausgewogeneren und nachhaltigeren Zustand“, erklärte Frau Huong.
Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt. (Foto: Hong Dat/VNA)
Laut Avison Young Vietnam Company wird nach der Fusion das langfristige Wachstumspotenzial der Nachbargebiete und Vororte von Ho-Chi-Minh-Stadt zunehmend gefestigt, was die Umsiedlung von Wohngebieten und ein multizentrisches Stadtentwicklungsmodell fördert.
Im Gegensatz zu der geringen Zahl neuer Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bietet der südliche Wohnungsmarkt in den Satellitengebieten eine große Anzahl von Produkten an, von Gewerbewohnungen, Stadthäusern und Villen bis hin zu Grundstücken, und das zu recht erschwinglichen Preisen.
Tay Ninh (früher Long An) ist führend beim Primärangebot an Grundstücken und niedrigen Häusern, während das ehemalige Binh Duong-Gebiet (heute Ho-Chi-Minh-Stadt) bei der Anzahl neu eröffneter Wohnungen und Grundstücke dominiert.
Neben dem vielfältigen Angebot ist auch die Preislücke zwischen Ho-Chi-Minh-Stadt und den Satellitengebieten eine treibende Kraft für die Stimulierung der Nachfrage: Grundstücke sind in Ho-Chi-Minh-Stadt doppelt so teuer, Wohnungen 1,6- bis 2,4-mal so teuer, während Stadthäuser und Villen 1,2- bis 7-mal teurer sind.
Das umfangreiche und vielfältige Angebot zu erschwinglichen Preisen macht diese Satellitengebiete für junge Erstkäufer von Eigenheimen und Mittelklassehaushalte, die eine geräumigere Unterkunft benötigen, zunehmend attraktiver.
Wichtige Verkehrsinfrastrukturprojekte wie Ringstraßen, Schnellstraßen und U-Bahn-Linien tragen dazu bei, die Reisezeit zwischen dem Kerngebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt und den Satellitengebieten zu verkürzen.
Mit der Verbesserung der Erreichbarkeit der Gebiete steigen die Immobilienwerte. Dies ermutigt einerseits Unternehmen, neue Grundstücke zu suchen und erschwingliche Produkte zu entwickeln. Andererseits ziehen die Menschen aufgrund der steigenden Lebenshaltungskosten im Stadtzentrum tendenziell in Satellitengebiete.
An Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzende Orte wie Dong Nai und Tay Ninh sind Lichtblicke bei der Anziehung von ausländischem Direktinvestitionskapital, wodurch viele Arbeitsplätze geschaffen und die Zahl der Arbeitskräfte erhöht wird. Dies wiederum fördert die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem von Wanderarbeitern, die sich niederlassen müssen, Investoren in Serviced Apartments zur Miete sowie Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen, die Sozialwohnungen oder bezahlbaren Wohnraum zur Langzeitmiete benötigen.
Interregionale Infrastruktur verstärkt Bevölkerungsmigrationstrends
Jedes Satellitengebiet verfügt über seine eigenen Immobilienvorteile, wobei das ehemalige Gebiet Binh Duong dank seiner Vorteile hinsichtlich Bevölkerung, Grundstücksbestand und Verkehrsinfrastruktur das Potenzial hat, viele Arten von Wohnraum zu entwickeln, von Gewerbewohnungen und Grundstücken bis hin zu Stadthäusern und Villen.
Wohnhäuser entlang der U-Bahnlinie 1 und der Vo Nguyen Giap Avenue, Thu Duc City. (Foto: Hong Dat/VNA)
Die Region Ba Ria-Vung Tau nutzt ihre Stärken im Tourismus und den Trend zu Investitionen in Zweitwohnungen, um weiterhin Ferienimmobilien zu entwickeln, darunter Condotels, Stadthäuser und Ferienvillen in städtischen Küstengebieten.
Dong Nai und Tay Ninh (ehemals Long An) eignen sich dank ihrer großen Grundstücksreserven und ihrer Landschaft hervorragend für die Entwicklung großflächiger Stadtgebiete mit Schwerpunkt auf niedrigem Wohnbau. Diese klare Rollenverteilung schafft ein multipolares städtisches Ökosystem, das Ho-Chi-Minh-Stadt ergänzt und die Wohn- und Investitionsmöglichkeiten diversifiziert.
„Die alten Gebiete Long An und Binh Duong sind zwei Märkte mit nachhaltigem Wachstumspotenzial. Dong Nai dürfte mit der Inbetriebnahme des Flughafens Long Thanh und der Fertigstellung der Schnellstraßen einen Durchbruch erzielen. Das Gebiet Ba Ria-Vung Tau bietet großes Potenzial im Resort- und Hotelsegment. Die Wachstumsdynamik ist auf die verbindende Infrastruktur und die strategische Lage als eines der wichtigsten maritimen Tore zur neuen Ho-Chi-Minh-Stadt zurückzuführen“, ergänzte David Jackson, Generaldirektor von Avison Young Vietnam.
Experten von Savills Vietnam sind der Ansicht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt bei gleichzeitiger Umsetzung von Infrastruktur-, Planungs- und Finanzmechanismen über die Voraussetzungen verfügen wird, das Problem der Bevölkerungsstreuung zu lösen, Angebot und Nachfrage auszugleichen und die Immobilienpreise langfristig zu stabilisieren.
Die Ausweitung des städtischen Raums in Richtung regionaler Anbindung trägt nicht nur zu einer Umverteilung der Bevölkerungsdichte bei, sondern schafft auch Raum für die Entwicklung von Segmenten, die für echte Eigenheimkäufer geeignet sind.
„Wenn wir das Wohnungsproblem an der Wurzel lösen wollen, müssen wir dies als eine Frage der Politik und Planung betrachten und nicht nur als eine geschäftliche Angelegenheit von Unternehmen auf dem Markt“, erklärte Frau Huong.
In Bezug auf die Ausrichtung der Stadtentwicklung in der kommenden Zeit wurde in der Resolution des 1. Kongresses des Parteikomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt auch festgelegt, die Effizienz der staatlichen Planungsverwaltung zu verbessern, in den vollständigen Bau des neuen Stadtgebiets Thu Thiem vor 2030 zu investieren, mit der zweiten Phase des Stadtgebiets Phu My Hung zu beginnen und den Fortschritt des Küstenstadtgebiets Can Gio zu beschleunigen, neue Projekte und Projekte zur Stadtaufwertung von Vung Tau umzusetzen sowie die städtische Achse Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My an der Küste zu errichten.
Eine Ecke des Bezirks Vung Tau. (Foto: Hoang Nhi/VNA)
Entwicklung einer intelligenten städtischen Kette, die das Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt – Di An – Thuan An – Thu Dau Mot – Ben Cat – Phu My verbindet; Stadt- und Dienstleistungsachse Phu My – Internationaler Flughafen Long Thanh; neue städtische Gebiete rund um Verkehrsknotenpunkte, die Ringstraßen und Autobahnen verbinden.
Um das Ziel zu erreichen, bis Ende 2030 über 199.400 zusätzliche Sozialwohnungen zu verfügen, konzentriert sich Ho-Chi-Minh-Stadt gleichzeitig auf Lösungen, die Stadterneuerung und -verschönerung mit neuer Stadtentwicklung verbinden, die Verwendung neuer Materialien sowie grüner, erneuerbarer und umweltfreundlicher Energie fördern, weiterhin provisorische Unterkünfte an und entlang von Kanälen und Gräben verlegen und beseitigen, alte Wohnungen renovieren, reparieren oder neue Wohnungen bauen, um alte zu ersetzen, bestehende Wohngebiete aufzuwerten und zu verschönern, Sozialwohnungen zu bauen und zu entwickeln und das Leben der Menschen neu zu organisieren.
Man kann sagen, dass der Trend zur Bevölkerungsstreuung und zur multizentrischen Stadtentwicklung, wenn er gut gemanagt wird, nicht nur dazu beitragen wird, den Wohnungsdruck in Ho-Chi-Minh-Stadt zu verringern, sondern auch eine Phase ausgewogenen Wachstums für den südlichen Wohnimmobilienmarkt einleiten kann./.
Quelle: VNA
Quelle: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm
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