Der Beginn der Erholung des chinesischen Immobilienmarktes

Das chinesische Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Bau sagte, die lokalen Regierungen könnten staatliche Unternehmen um Hilfe beim Kauf nicht verkaufter Häuser von Bauträgern bitten.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Gebäude in Shanghai, China.

Die chinesische Regierung hat ihren bisher ehrgeizigsten Plan zur Rettung des Immobilienmarktes auf den Weg gebracht.

Auf diese Entwicklung haben die Anleger seit Monaten gewartet. Ob diese Maßnahmen jedoch Wirkung zeigen, bleibt ein großes Fragezeichen.

Ehrgeiziger Plan

Im Mittelpunkt des Paketabkommens steht die Übernahme einer Politik in China, die bereits in einer Großstadt erprobt wurde: Die Lokalregierungen sollen nicht verkaufte Häuser von Bauträgern kaufen und in bezahlbaren Sozialwohnungsbau umwandeln.

Der Plan sieht außerdem eine Senkung der Hypothekenzinsen und der Anzahlungsanforderungen vor und, was noch wichtiger ist, 300 Milliarden Yuan (41,5 Milliarden Dollar) an zinsgünstigen Bargeldbeträgen von der Zentralbank zur Finanzierung staatlicher Käufe nicht verkaufter Immobilien.

„Die politischen Entscheidungsträger sind sich der Dringlichkeit bewusst, eine umfassende Immobilienkrise zu verhindern“, sagte Zhaopeng Xing, leitender Stratege bei ANZ Research. „Der neue Rettungsplan zeigt die Entschlossenheit der chinesischen Politiker, die Wende herbeizuführen.“

Obwohl die Dringlichkeit begrüßt wird, meinen Experten, dass das derzeitige Hilfspaket möglicherweise zu klein ist, um wirksam zu sein, und dass es zu Finanzierungsproblemen kommen könnte.

Laut Goldman Sachs beträgt der Gesamtwert nicht verkaufter Häuser, unvollendeter Projekte und ungenutzter Grundstücke in China etwa 30 Billionen Yuan (4,1 Billionen US-Dollar).

Analysten von Goldman Sachs erklärten in einer aktuellen Studie, dass in allen Städten mehr als 7 Billionen Yuan (967 Milliarden US-Dollar) nötig wären, um das Wohnungsangebot auf das Niveau von 2018, einem Boomjahr für den Immobilienmarkt, zu senken. Das ist mehr als das Zwanzigfache der von der chinesischen Zentralbank angekündigten Finanzierung.

Obwohl Chinas Wirtschaft zu Beginn des Jahres schneller wuchs als erwartet, wird die Dynamik durch den wichtigsten Immobiliensektor gebremst, der einst 30 % der Wirtschaftstätigkeit ausmachte.

Begrenzter Maßstab

Trotz zahlreicher Ankündigungen Anfang des Monats ist noch immer unklar, wie die chinesische Regierung das Eigenheimkaufprogramm umsetzen wird und wie viel Geld sie dafür benötigt. Vor allem ist unklar, woher die klammen Kommunen das Geld dafür nehmen sollen.

Das jüngste Refinanzierungsprogramm könnte Bankkredite im Wert von 500 Milliarden Yuan (69 Milliarden US-Dollar) bereitstellen, um den Kauf von Eigenheimen vor Ort zu unterstützen, sagte der stellvertretende Gouverneur der PBoC, Tao Ling.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Mehrfamilienhaus in Shanghai, China.

Doch selbst diese Zahl ist weitaus geringer als nötig. Einige Analysten schätzen, dass Hunderte Milliarden Dollar nötig wären, um Chinas Immobilienbestand zu räumen, der im ganzen Land Millionen leerstehender oder halbfertiger Häuser umfasst.

Ting Lu, Chefvolkswirt für China bei Nomura, bezeichnet den chinesischen Immobiliensektor als „schwieriges Problem“. Er sagte, die Fertigstellung der bereits verkauften Häuser würde mindestens 3,2 Billionen Yuan (442 Milliarden Dollar) kosten. Er schätzt, dass derzeit rund 20 Millionen Häuser verkauft, aber noch nicht gebaut sind.

Wo ist das Geld?

Das chinesische Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Bau sagte, die lokalen Regierungen könnten staatliche Unternehmen um Hilfe beim Kauf nicht verkaufter Häuser von Bauträgern bitten.

Allerdings lasten die Emittenten lokaler Staatsanleihen derzeit auf einer riesigen Menge „versteckter“ Schulden, die sie nicht kaufen dürfen, so Tao Ling, stellvertretender Gouverneur der PBoC. Dadurch haben die lokalen Regierungen weniger Möglichkeiten, Geld zu beschaffen.

Chinas Provinzen und Städte haben Schulden in Höhe von rund 15 Billionen Dollar angehäuft. Ein Großteil davon wurde in den letzten Jahren versteckt und angehäuft, um die Kosten für Infrastrukturprojekte und pandemiebedingte Ausgaben zu decken.

Der Einbruch des Immobilienmarktes hat die Finanzprobleme der lokalen Regierungen verschärft, da Grundstücks- und Wohnungsverkäufe üblicherweise mehr als 40 Prozent der Gesamteinnahmen ausmachen. Die Schuldenkrise zwang viele chinesische Städte zu drastischen Ausgabenkürzungen.

Chinas Immobilienbranche begann 2019 zu schwächeln und fiel vor etwa drei Jahren in ein „schwarzes Loch“, nachdem die Regierung eine Anordnung zur Einschränkung der Kreditvergabe an Immobilienentwickler erlassen hatte.

Die Bemühungen zur Rettung des wichtigen Sektors begannen bereits 2022, als der Abschwung einige Bauträger in eine Krise stürzte und bei Zehntausenden von Eigenheimkäufern Unmut auslöste, da sich Projekte verzögerten oder Fristen verstrichen. Die Maßnahmen waren jedoch weitgehend wirkungslos, was zu einem Rückgang der Cashflows der Bauträger führte.

Nur der Anfang

Experten zufolge ist die Beseitigung des Überangebots an nicht verkauften Häusern nur der erste Schritt zur Wiederbelebung des chinesischen Immobiliensektors. Anders ausgedrückt: Laut Analysten von Goldman Sachs muss China drei zentrale Probleme angehen.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Ein Bauprojekt in China.

Der zweite und dritte Schritt besteht darin, die Nachfrage nach Wohnraum anzukurbeln und den Rückgang im Baugewerbe abzumildern. Dies erfordert detailliertere Maßnahmen, um das Verbrauchervertrauen zu stärken und die Immobilienpreise anzukurbeln.

Es ist bemerkenswert, dass das externe Umfeld zunehmend schwieriger wird. Die US-Regierung hat beschlossen, die Zölle auf eine Reihe von Importgütern aus China ab dem 1. August zu erhöhen, und die Europäische Union (EU) könnte ähnliche Maßnahmen ergreifen. Der ehemalige US-Präsident Donald Trump drohte im Falle seiner Wiederwahl sogar mit der Einführung eines 60-prozentigen Zolls auf Importe aus China.

Analysten schätzen, dass die von Trump vorgeschlagenen Zölle Chinas Wachstumsrate um bis zu 0,9 Prozentpunkte senken könnten.

Langfristig könnte der Plan laut Experten das Risiko verringern, dass China wie Japan in eine Deflationsspirale gerät. Die wichtigste Lehre aus Japan sei, dass die Politik nicht zu spät handeln sollte. „Dies könnte der Anfang vom Ende der chinesischen Immobilienkrise sein“, fügten sie hinzu.

Laut Vietnamplus

Quelle