Der Markt verlangsamt sich, die Käufer warten. Was sagt das Justizministerium zu dem Vorschlag, das „Surfen“ auf Immobilien mit hohen Steuern zu belegen?

Das Justizministerium ist der Ansicht, dass eine Besteuerung auf Grundlage der Besitzdauer nicht durchführbar ist. Die Wohnungspreise in Hanoi stagnieren und werden wahrscheinlich nicht wesentlich sinken. Ho-Chi-Minh-Stadt hat bei der Ausstellung von Grundstücks- und Hauszertifikaten aufgehört, den aktuellen Status zu überprüfen … so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Derzeit wird in Vietnam ein fester Satz von 2 % auf den Transaktionswert für Immobilienübertragungen erhoben, unabhängig von der Besitzdauer. (Quelle: DN&TT)

Justizministerium äußert sich zu hohen Steuern auf Immobilien-Surfen

Nach Angaben des Justizministeriums ist eine Besteuerung von Immobilien auf Grundlage der Besitzdauer aufgrund der mangelnden Einheitlichkeit des Steuer- und Landverwaltungssystems nicht praktikabel und es bedarf weiterer Forschung. Kommentare des Justizministeriums zum Vorschlag zur Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Einkommensteuer (Ersatz).

In seinem Entwurf an die Regierung schlug das Finanzministerium vor, dass „es möglich sei, die Erhebung von Einkommensteuern aus Immobilienübertragungen auf Basis der Haltedauer zu prüfen und umzusetzen, wie es in einigen Ländern üblich ist. Spezifische Steuersätze müssen geprüft und angemessen festgelegt werden, um die tatsächliche Funktionsweise des Immobilienmarktes zu berücksichtigen.“ Dieser Vorschlag zielt darauf ab, Richtlinien und Leitlinien zu institutionalisieren, ein angemessenes Maß an Regulierung zu erreichen und Spekulationen und Immobilienblasen zu vermeiden.

Das Justizministerium merkte an, dass spezifische Steuersätze untersucht und angemessen festgelegt werden müssten, um den tatsächlichen Stand der Immobilienmarktaktivitäten widerzuspiegeln.

Zur Umsetzung dieser Politik ist eine Synchronisierung mit dem Prozess der Vervollkommnung der Politik im Bereich Land und Wohnungswesen sowie die Synchronisierung und Vorbereitung der Informationstechnologie-Infrastruktur für die Registrierung von Land und Immobilien erforderlich.

Das Ministerium ist daher der Ansicht, dass die Lösung, Steuern auf Grundlage der Haltedauer zu erheben, nicht umsetzbar ist. Daher empfiehlt es dem Finanzministerium, die Richtlinie vor ihrer Anwendung weiter zu erforschen und zu perfektionieren, um ihre Wirksamkeit und Durchführbarkeit sicherzustellen.

Derzeit wird in Vietnam für die persönliche Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen ein fester Satz von 2 % auf den Transaktionswert erhoben, unabhängig von der Besitzdauer.

Im September 2024 teilte das Bauministerium in einer offiziellen Mitteilung an das Regierungsbüro mit, dass es eine Steuerpolitik für Eigentümer und Nutzer mehrerer Häuser und Grundstücke prüfen und vorschlagen werde, um Spekulationen und kurzfristige gewinnorientierte Käufe und Verkäufe einzuschränken. Der Vorschlag erfolgte vor dem Hintergrund der seit Jahresbeginn kontinuierlich stark steigenden Immobilien- und Wohnungspreise.

Der Markt stagniert, ein starker Preisrückgang ist unwahrscheinlich

Das Gesetz über Grundstücke, Immobilien und Wohnungswesen ist seit sechs Monaten in Kraft. Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Grundstücke (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), beurteilte die Auswirkungen der oben genannten Gesetze auf den Immobilienmarkt und sagte, es sei noch zu früh. Es brauche Zeit, bis das Gesetz in die Produkte eindringe.

Auf dem Seminar „Immobilien im Jahr 2025 – Chancen in Herausforderungen finden“, das am 11. Februar von der Zeitung Dan Viet organisiert wurde, bemerkte Herr Binh, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit „furchtbar gestiegen“ seien.

Insbesondere von Ende 2023 bis 2024 werden die Preise weiter stark ansteigen. Neue Wohnungen unter 50 Millionen VND/m² sind fast verschwunden, viele alte, seit vielen Jahren genutzte Wohnungen kosten sogar über 70 Millionen VND/m². Selbst in alten Kollektivwohnungsgebieten sind die Preise um das 1,5- bis 2-fache gestiegen, was es für normale Arbeiter sehr schwierig macht, eine Wohnung zu finden. Menschen mit 3-4 Milliarden VND in der Hand haben immer noch Schwierigkeiten, eine geeignete Wohnung zu finden.

Dies erschwert nicht nur Gering- und Mittelverdienern den Erwerb eines Eigenheims, sondern mindert auch die Nachhaltigkeit des Marktes.

Bei der Analyse dieses Preisanstiegs sagte Herr Binh, dass dieser nicht nur auf das mangelnde Angebot zurückzuführen sei, sondern dass auch die Marktpsychologie einen großen Einfluss habe.

„Wie Nachrichten über Grundstücksauktionen, so beeinflusst allein die Nachricht, dass bei Grundstücksauktionen hier und da hohe Preise erzielt werden, die Psychologie stark: Wer nicht schnell kauft, verliert seinen Anteil. Auch wenn das tatsächliche Angebot den Markt noch nicht erreicht hat, werden die Preise möglicherweise nicht mehr steigen, wenn man nur die Zahlen zum Angebot kennt“, sagte Herr Binh. Sobald sich eine neue Preisspanne etabliert, steigt das Angebot, und der Markt beginnt sich zu verlangsamen.

„In naher Zukunft werden Immobilienprodukte auf den Markt kommen und Policen ausgestellt. Der Immobilienmarkt und die Preise werden stabiler sein. Arbeitnehmer können dann Häuser kaufen. Auch die Anlegerpsychologie wird sich beruhigen“, sagte Herr Binh.

Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association und Präsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte außerdem, dass die Immobilienpreise im Jahr 2025 im Vergleich zum übermäßigen Anstieg im Jahr 2024 tendenziell vernünftiger angepasst werden.

Dieser Person zufolge dürfte eine deutliche Reduzierung jedoch schwierig sein, da einige Faktoren wie Grundstückspreise, Grundstückspreislisten und Kosten Anzeichen dafür zeigen, dass sie einen Inputdruck auf die Kosten von Immobilienprodukten erzeugen.

„Sowohl die reale Nachfrage als auch die Investitionsnachfrage werden 2025 tendenziell steigen. Was die Transaktionen betrifft, denke ich, dass sie 2025 aufgrund besserer Angebotsfaktoren und stabilerer Segmente stärker zunehmen werden. Insbesondere werden die Preise angepasst und auf einem guten Niveau gehalten, was zu einem Anstieg der Transaktionen führen wird. Insgesamt wird der Markt aktiver sein als 2024. Die Marktindikatoren für Angebot und Nachfrage haben sich verbessert, können aber nicht wieder das Niveau von 2018-2019 erreichen“, schätzte Herr Dinh.

In Bezug auf die Chancen für Immobilieninvestoren im Jahr 2025 schätzte Herr Nguyen Van Dinh, dass die Immobilienpreise im Kernstadtgebiet derzeit zu hoch seien. Der Experte empfiehlt, nach neuen Stadtgebieten mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung zu suchen.

Die Wohnungspreise in Hanoi bleiben stabil

Der Wohnungsmarkt in Hanoi verzeichnete nach dem chinesischen Neujahrsfest 2025 keine nennenswerten Schwankungen der Verkaufspreise. Im Allgemeinen sind die Wohnungsverkaufspreise immer noch dieselben wie vor Tet. Dies steht im völligen Gegensatz zum letzten Jahr, als die Wohnungsverkaufspreise in Hanoi nach Tet kontinuierlich schwankten – was 2024 eine Phase kontinuierlicher Preissteigerungen einleitete.

Eine Umfrage von Batdongsan.com.vn nach Tet ergab, dass die Verkaufspreise von Wohnungen in vielen Projekten im Vergleich zu vor Tet nicht schwankten. Insbesondere im Projekt An Binh Plaza (Nam Tu Liem) schwankte der Verkaufspreis für Wohnungen mit zwei Schlafzimmern und einem Badezimmer und einer Eigentumsdauer von 50 Jahren immer noch zwischen 3,3 und 3,5 Milliarden VND pro Wohnung. Bei gleicher Fläche liegt der Verkaufspreis für Wohnungen mit langfristiger Eigentumsdauer immer noch bei 4,3 bis 4,4 Milliarden VND pro Wohnung. 3-Zimmer-Wohnungen mit langfristiger Eigentumsdauer und einer Fläche von über 80 m² werden immer noch für 6 bis 6,2 Milliarden VND pro Wohnung angeboten, 3-Zimmer-Wohnungen mit 50-jähriger Eigentumsdauer liegen immer noch bei etwa 5 Milliarden VND pro Wohnung.

Auch beim FLC Complex-Projekt in der Pham Hung Street (Bezirk Nam Tu Liem) hat sich der Verkaufspreis für Wohnungen nach Tet nicht wesentlich verändert. Wohnungen über 50 m² kosten weiterhin 3,9 bis 4,2 Milliarden VND pro Wohnung. Wohnungen über 70 m² kosten vor Tet weiterhin 5,2 bis 5,5 Milliarden VND pro Wohnung.

Auch im Bezirk Nam Tu Liem beträgt der Angebotspreis für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern im Golden Palace-Projekt ab Ende 2024 weiterhin 4,6 bis 4,7 Milliarden VND pro Wohnung. Im Garden Hill-Projekt liegt der Angebotspreis für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern weiterhin bei 4,5 bis 4,7 Milliarden VND.

Beim Golden Field-Projekt liegt der Verkaufspreis für Wohnungen mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern im Allgemeinen auf dem bisherigen üblichen Niveau von etwa 4,7 Milliarden VND pro Wohnung. Bei diesem Projekt gibt es jedoch etwa zwei bis drei Einheiten auf dem Markt, die die Eigentümer dringend verkaufen müssen, sodass sie sich mit einer Preissenkung auf 4,5 bis 4,6 Milliarden VND pro Wohnung einverstanden erklären.

Im Bezirk Thanh Xuan ist der Verkaufspreis für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern im Hanoi Center Point immer noch derselbe wie vor Tet, wobei der übliche Verkaufspreis 5,7 bis 5,8 Milliarden VND pro Wohnung beträgt.

Wohnungen im Gold Season-Projekt (Thanh Xuan) liegen weiterhin in einer Preisspanne von 8 Milliarden VND für 3-Zimmer-Wohnungen und rund 6 Milliarden VND für 2-Zimmer-Wohnungen. Die gleiche Preisspanne gilt auch für Apartmentprojekte im Bezirk Cau Giay, wie z. B. HomeCity, Central Field, Discovery Complex usw.

Einer Umfrage von Batdongsan.com.vn unter Maklern und Handelsplätzen zufolge verhält sich die Gruppe der Immobilienkäufer hinsichtlich der Preisentwicklung nach Tet noch immer abwartend.

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, erklärte, dass die Wohnungspreise im Jahr 2025 kaum sinken werden. Der Grund dafür sei, dass sich das neue Primärangebot auf dem Markt im Jahr 2025 hauptsächlich auf das gehobene und luxuriöse Segment in Großstädten konzentrieren werde. Deshalb würden sich die Wohnungspreise weiterhin auf einem hohen Niveau stabilisieren. Das Angebot aus Sozialwohnungsprojekten dürfte im Jahr 2025 steigen, wird aber im Vergleich zum Bedarf der Bevölkerung immer noch äußerst gering sein. Das Angebot an preiswertem Gewerbewohnungsbau ist nach wie vor äußerst gering. Daher werde das Wohnungspreisniveau kaum sinken, sondern lediglich auf einem horizontalen Niveau verharren.

Ho-Chi-Minh-Stadt schafft die Überprüfung des aktuellen Status bei der Erteilung von Grundstücks- und Hauszertifikaten ab

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat gerade einen Beschluss zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Verordnung zur Koordinierung der Bauauftragsverwaltung (die sogenannte Bauverwaltungsverordnung) in der Stadt erlassen.

Die Vorschriften zur Bauauftragsverwaltung in Ho-Chi-Minh-Stadt wurden mit Beschluss vom 1. April 2024 erlassen. Darin werden in Absatz 1, Artikel 10 die Zuständigkeiten des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT), des städtischen Grundbuchamts und seiner angeschlossenen Zweigstellen wie folgt festgelegt:

„Bei der Bearbeitung von Verfahren im Zusammenhang mit der Zertifizierung von an Grundstücken gebundenem Vermögen wird bei der Überprüfung des aktuellen Zustands von Häusern oder Bauarbeiten gemäß den Bestimmungen des Grundstücksrechts und wenn Verstöße gegen die Bauordnung festgestellt werden, die Akte zur Überprüfung und Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen an die zuständige Behörde weitergeleitet.“

In der kürzlich veröffentlichten Entscheidung hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Folgendes geändert: „Wenn im Zuge der Abwicklung von Verfahren im Zusammenhang mit der Zertifizierung von an Grundstücke gebundenem Vermögen Verstöße gegen die Bauordnung festgestellt werden, muss der zuständigen Behörde eine schriftliche Mitteilung zur Überprüfung und Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zugesandt werden.“

Die oben genannte Änderung bedeutet, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das städtische Grundbuchamt und die zugehörigen Zweigstellen nicht länger verpflichtet sind, bei der Ausstellung von Zertifikaten den aktuellen Zustand von Häusern oder Bauarbeiten zu überprüfen.

Mit der überarbeiteten und ergänzten Entscheidung wurde der Polizei von Ho-Chi-Minh-Stadt die Verantwortung entzogen, die Polizei auf Bezirksebene anzuweisen, ihre Inspektionen zu verstärken und Bauarbeiten, die gegen die Bauordnung verstoßen, in dem von ihr verwalteten Gebiet umgehend zu erkennen und Ratschläge zur weiteren Vorgehensweise einzuholen.

Darüber hinaus entfällt mit der neuen Regelung auch die Verantwortung des Planungs- und Investitionsministeriums, sich mit dem Volkskomitee des Bezirks abzustimmen und Unternehmen aufzufordern, ihre Gewerbeanmeldungen gemäß der Entscheidung zur Behandlung von Verwaltungsverstößen bei der Angabe unehrlicher oder ungenauer Registrierungsinhalte neu zu registrieren.

Hinsichtlich der Verantwortung für die Erstellung des Verwaltungsverstoßprotokolls und die Beratung über Verwaltungssanktionen wird in der neuen Verordnung der Satzteil „innerhalb von 2 Werktagen ab dem Datum der Erstellung des Verwaltungsverstoßprotokolls“ gestrichen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html