Fehlende Sanktionen im Umgang mit Machtmissbrauch durch die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern

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Allgemeine Regelungen zu den Bedingungen und Standards für Mitglieder von Wohnungsverwaltungen führten zu Machtmissbrauch und Profitgier, ohne dass es Sanktionen gäbe, so der Rechtsausschuss.

Der Inhalt wurde vom Rechtsausschuss im thematischen Überwachungsbericht „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung, zum Betrieb, zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern“ dargelegt, der am 22. August veröffentlicht wurde.

Der Rechtsausschuss stellte fest, dass das Wohnungsbaugesetz von 2014 keine Bedingungen und Standards für Mitglieder des Verwaltungsvorstands von Mehrfamilienhäusern vorschreibt, wohingegen das Rundschreiben Nr. 28/2016 des Bauministeriums über die Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern diese „sehr kurz und einfach“ festlegt. Demnach müssen Mitglieder des Verwaltungsvorstands lediglich die Bedingungen und Standards erfüllen, Eigentümer zu sein und das Mehrfamilienhaus aktuell zu nutzen oder vom Eigentümer zur Teilnahme an der Mehrfamilienhauskonferenz ermächtigt zu sein.

Wohnhäuser und Hochhäuser im Westen von Hanoi. Foto: Ngoc Thanh — Wohnhäuser und Hochhäuser im Westen von Hanoi . Foto: *Ngoc Thanh*

Der Verwaltungsrat ist eine Organisation, die alle Bewohner des Wohngebäudes vertritt und viele wichtige Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwendung der Haushaltsmittel (Instandhaltungsfonds) sowie der Verwaltung und dem Betrieb der technischen Infrastruktur des Wohngebäudes wahrnimmt. Da die Bedingungen und Standards für die Mitgliedschaft im Verwaltungsrat sehr einfach sind, können grundsätzlich alle Bewohner teilnehmen.

Nach Angaben des Rechtsausschusses hat dies dazu geführt, dass einige Verwaltungsräte gegen die Verwendung von Mitteln für die Instandhaltung, Verwaltung und den Betrieb von Mehrfamilienhäusern verstoßen haben und die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes nicht vollständig verstanden haben, was zu Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten mit Investoren und Bewohnern einiger Mehrfamilienhäuser geführt hat.

Es gibt Fälle, in denen Mitglieder des Verwaltungsrats ihre Macht zu ihrem persönlichen Vorteil missbrauchen. Sie beauftragen beispielsweise externe Dienstleister, verwenden willkürlich Gelder für die Instandhaltung und beauftragen Auftragnehmer für Sicherheit, Reinigung, Instandhaltung und Gebäudeinstandhaltung, um Provisionen zu erhalten. „Es gibt Fälle, in denen der Verwaltungsrat die Bewohner zu Beschwerden anstachelt, Menschenmengen versammelt und die Sicherheit und Ordnung stört“, heißt es in dem Bericht.

Der Rechtsausschuss wies auch darauf hin, dass die geltenden Gesetze die Organisation von Wohnungseigentümerversammlungen (persönlich, online usw.) nicht konkret regeln; Sanktionen für Verstöße seitens des Verwaltungsrats und der Mitglieder sind nicht umfassend, spezifisch und wirksam.

Der Rechtsausschuss hat daher vorgeschlagen, dass im Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) Regelungen zu Sanktionen für den Fall geprüft und ergänzt werden, dass der Vorstand oder Vorstandsmitglieder ihre Befugnisse überschreiten, ihre Befugnisse missbrauchen und den Bewohnern Schaden zufügen.

Laut Wohnungsbaugesetz muss der Verwaltungsrat einen Vertreter des Investors haben, wenn sich ein Teil des Mehrfamilienhauses in Privatbesitz des Investors befindet. Einige Investoren nutzen diese Regelung aus und verzichten bewusst auf die Teilnahme am Verwaltungsrat. Ohne einen Investor wird das Ergebnis der Verwaltungsratswahl vom örtlichen Volkskomitee nicht anerkannt.

Der Rechtsausschuss hat daher eine Anpassung dahingehend vorgeschlagen, dass im Falle der Nichtsendung eines Vertreters des Investors an die Geschäftsführung nur Vertreter der Eigentümer und Nutzer des Mehrfamilienhauses vertreten sein müssen.

Der Büroleiter der vietnamesischen Architektenvereinigung, Pham Thanh Tung, verwies auf die Situation der Verwaltungsräte vieler Mehrfamilienhäuser, die in letzter Zeit ihre Macht missbraucht, Profitgier getrieben und Gruppeninteressen verfolgt hätten. Ein Teil der Gründe liege in den mangelnden Kenntnissen, Fähigkeiten und Qualifikationen der Vorstandsmitglieder. Vorstandsmitglieder müssten über Erfahrung und Kenntnisse in den Bereichen Wirtschaft und Bauwesen verfügen, und denjenigen, die sich mit Sicherheitsvorschriften sowie Brandschutz und -bekämpfung auskennen, sollte der Vorzug gegeben werden.

Um qualifizierte Personen für den Vorstand zu gewinnen, sei es laut Tung am wichtigsten, ein angemessenes und attraktives Vergütungssystem zu haben, damit sich viele Kandidaten bewerben. „Bei einer oder zwei Millionen VND will sich niemand bewerben. Bei einer Vergütung von 7 bis 8 Millionen VND wird es jedoch definitiv Kandidaten geben, die die Voraussetzungen für eine Kandidatur erfüllen, insbesondere angesichts des zunehmend höheren Bildungsniveaus und Rechtsverständnisses der Menschen, wie es heute der Fall ist“, sagte er.

Gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 und des Rundschreibens Nr. 02/2016 des Bauministeriums müssen nach 1994 errichtete Mehrfamilienhäuser mit 20 oder mehr Wohnungen einen Verwaltungsausschuss einrichten. Laut nationaler Statistik beträgt die Gesamtzahl der Mehrfamilienhäuser, die einen Verwaltungsausschuss einrichten müssen, 2.715, während die Zahl der neu eingerichteten Verwaltungsausschüsse 1.973 (73 %) beträgt.

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses mit mehreren Eigentümern wird nach dem Modell eines Genossenschafts- oder Aktiengesellschaftsvorstands eingerichtet und arbeitet nach diesem Modell. Die Mehrfamilienhauskonferenz beschließt das für jedes Gebäude oder jede Wohnanlage geeignete Betriebsmodell der Mehrfamilienhausverwaltung.

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