Das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat ein Dokument herausgegeben, in dem Immobilienunternehmen aufgefordert werden, die gesetzlichen Bestimmungen zur öffentlichen Bekanntgabe von Projektinformationen, Transaktionen und Eigentumsrechten strikt einzuhalten. Gemäß dem Gesetz über Immobilienunternehmen aus dem Jahr 2023 und dem Dekret 94, 96/2024/ND-CP müssen Unternehmen Projektinformationen vor der Geschäftsaufnahme veröffentlichen, den Transaktionsstatus schriftlich und in elektronischen Dateien melden und für die Richtigkeit der Daten verantwortlich sein.
Umgehungsverbot, Ermächtigung an Makler
Insbesondere verbietet das Dokument Investoren strikt, andere Organisationen oder Einzelpersonen mit der Unterzeichnung von Verträgen über Anzahlungen, Verkäufe, Übertragungen, Mietkauf von Wohnraum oder Landnutzungsrechte an Projekten zu beauftragen. Investoren dürfen künftig Wohnraum nur verkaufen oder mieten, nachdem sie die staatliche Verwaltungsbehörde schriftlich über die Erfüllung der Transaktionsbedingungen informiert haben.
Bevor das Bauministerium dieses Dokument herausgab, wurden zahlreiche Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt mit Genehmigung zum Verkauf freigegeben. Viele F2- und F3-Brokerage-Etagen erhielten Anzahlungen von Kunden, obwohl die Projekte keine Baugenehmigung hatten und nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprachen. Viele Kunden aus den nördlichen Provinzen flogen nach Ho-Chi-Minh-Stadt, um „Kulanzzahlungen“ zu leisten, hatten aber in Wirklichkeit keinen Vertrag mit dem Investor unterzeichnet.
Bei einer kürzlichen Projekteröffnung sagte Frau Loan (wohnhaft im Bezirk Tan Hung in Ho-Chi-Minh-Stadt), sie habe eine „Kulanzkaution“ von 50 Millionen VND über den Mindestpreis geleistet und anschließend weitere 10 % des Wohnungswerts bezahlt, allerdings nur über eine Maklerfirma und nicht in Zusammenarbeit mit dem Investor. „Ich dachte, das sei ein normaler Vorgang, aber als ich später nachfragte, stellte sich heraus, dass ich nicht qualifiziert war, den Verkauf zu eröffnen“, erzählte sie.
Der Direktor einer Immobilienfirma in Ho-Chi-Minh-Stadt gab zu, dass viele Investoren schon seit langem versuchten, das Gesetz zu umgehen, indem sie den Broker-Floors die Entgegennahme von Kundeneinlagen gestatteten. Durch diese „Abkürzung“ durch Marketing und Kommunikation erfahren die Kunden nur vom Börsenparkett, ohne direkten Kontakt mit dem Investor zu haben.
Laut dem Wirtschaftsexperten Dr. Tran Nguyen Dan besteht die Situation, dass Investoren das Gesetz umgehen, indem sie sich über Maklerplattformen Kapital beschaffen, schon seit langem. „Viele Projekte mobilisieren bis zu 90 % – 95 % des Wohnungswerts, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Die Verwaltungsagenturen sehen dies zwar, kümmern sich aber nicht darum. Dies führt zu Marktverzerrungen, virtueller Nachfrage und der Angst, etwas zu verpassen (FOMO) bei den Käufern“, analysierte Herr Dan.
Seiner Ansicht nach treibe dieses Vorgehen nicht nur die Immobilienpreise in die Höhe, sondern verlagere auch das Risiko auf den Käufer. Denn im Schadensfall erhalte dieser lediglich die Anzahlung oder die Bankzinsen zurück, während der Investor das Kapital weiterhin behalte. „Die teuren Lehren aus einigen größeren Marktereignissen der Vergangenheit haben nach wie vor einen warnenden Wert“, betonte er.
Gleichzeitig erregte der Regierungsentwurf zur Regulierung der Immobilienpreise öffentliche Aufmerksamkeit. Darin schlägt die Verwaltungsbehörde vor, Immobilientransaktionen über einen staatlich verwalteten Börsenplatz abzuwickeln und gleichzeitig die Kreditvergabe für Zweit- und Drittwohnungen zu verschärfen. Darüber hinaus fördert der Entwurf die Entwicklung von bezahlbarem Gewerbewohnungsbau und erweitert das Angebot an Mittelklassewohnungen, um den tatsächlichen Wohnungsbedarf zu decken.
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor und zuständig für die Beratung bei DKRA Consulting, erklärte, dass laut einer Umfrage der DKRA Group bis zu 70 % der Kunden, die in der Vergangenheit neue Projekte kauften, Investitionen tätigten. 50 bis 60 % davon besaßen bereits eine zweite Wohnung und über 20 % eine dritte oder mehr Wohnungen. Es müsse jedoch auch berücksichtigt werden, ob eine Kreditverknappung dazu beitragen könne, die spekulative Nachfrage zu reduzieren, die Preise zu senken und den Markt wieder auf seinen realen Wert zu bringen.
Er merkte außerdem an, dass bei Umsetzung dieser Politik die Bankkredite für den Immobiliensektor langsam zunehmen würden, die Marktliquidität jedoch um etwa 30 % sinken könnte. „Spekulanten müssen sorgfältig abwägen, während Menschen mit echtem Bedarf die Möglichkeit haben werden, auf geeignetere Produkte zuzugreifen“, kommentierte Herr Thang.
Kunden informieren sich über ein Immobilienprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: TAN THANH
Implementieren Sie synchrone, langfristige Lösungen
Herr Vo Hong Thang unterstützt die Immobiliensteuerpolitik zur Begrenzung von Spekulationen, hofft jedoch, dass die Regierung, die Ministerien und die Behörden einen schrittweisen Umsetzungsplan mit einem Fahrplan und sorgfältigen Berechnungen entwickeln und eine plötzliche Anwendung vermeiden. „Eine zu schnelle Erhöhung der Steuer könnte zu starken Marktreaktionen führen und die Liquidität und das allgemeine Wirtschaftswachstum beeinträchtigen, da die Immobilienbranche großen Einfluss auf andere Bereiche hat“, kommentierte Herr Thang.
Laut Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für natürliche Ressourcen und Umweltökonomie, ist die Immobilientransaktionssteuer ein wirksames Instrument zur Begrenzung der Spekulation.
Er schlug vor, die Besteuerung nach der Besitzdauer der Immobilie zu berechnen: Bei einer Besitzdauer von weniger als 12 Monaten beträgt die Steuer 20 % des Verkaufspreises, zwischen 12 und 36 Monaten 10 %, zwischen 36 und 60 Monaten 5 % und bei über 60 Monaten bleibt der aktuelle Satz von 2 % bestehen. „Dieser Steuersatz sollte auch auf Fälle autorisierter Käufe und Verkäufe angewendet werden, um Gesetzeslücken zu vermeiden“, sagte Herr Thuan.
Er ist der Ansicht, dass diese Steuermethode einfacher und leichter anzuwenden ist als die erzwungene Abwicklung von Transaktionen über öffentliche Online-Börsen, die im aktuellen Kontext nicht geeignet ist. „Eine auf der Besitzdauer basierende Besteuerung trägt dazu bei, das Surfen einzuschränken, verzerrt den Markt jedoch nicht. Wer kurzfristig investiert, muss hohe Steuern zahlen, während diejenigen, die langfristig investieren, Anreize erhalten, was fair und vernünftig ist“, betonte Herr Thuan.
Darüber hinaus schlug Herr Thuan vor, eine Liste mit Grundstückspreisen zu erstellen, die im Laufe der Zeit tendenziell sinkt, da Land ein Produktionsmittel und kein Spekulationsgut ist. Eine angemessene Kontrolle der Grundstückspreise in Verbindung mit flexiblen Transaktionssteuern würde den Markt wieder zu seinem realen Wert führen. Dies würde den Menschen die Möglichkeit geben, Häuser zu kaufen, und gleichzeitig zur Stabilisierung der sozialen Sicherheit beitragen.
Laut Dr. Tran Nguyen Dan muss der Umgang mit Spekulationen zeitgleich und langfristig erfolgen und kann nicht über Nacht gelöst werden. Er ist der Ansicht, dass neben der Besteuerung auch die Kombination von Kredit- und Verwaltungsinstrumenten notwendig ist. „Für Kreditnehmer müssen Bonitätsbewertungen erstellt und Banken zur Kontrolle verpflichtet werden. Kreditnehmer, die ein Zweitwohnsitz erwerben, sollten höhere Zinsen und niedrigere Kreditquoten zahlen, beispielsweise nur 50 % für das Zweitwohnsitz und 30 % für das Drittwohnsitz“, schlug er vor.
Dr. Dan betonte außerdem, dass, wenn ein Kunde einen Verwandten bittet, seinen Namen zu verwenden, um Steuern zu vermeiden, die Person, die seinen Namen verwendet, ebenfalls die Konsequenzen tragen muss, beispielsweise ein Kreditverbot oder die Zahlung von Steuern auf den nächsten Einkauf. „Es bedarf einer Abstimmung zwischen Verwaltungsbehörden, Banken und dem Steuersystem, um Fairness zu gewährleisten und Gesetzeslücken zu vermeiden“, fügte er hinzu.
Seiner Ansicht nach erfordert dieses Problem einen 5- bis 10-jährigen Plan, der eine Abstimmung zwischen Ministerien, Zweigstellen und lokalen Behörden erfordert, um den Markt zu stabilisieren. „Die Immobilienpreise können nur sinken und sich stabilisieren, wenn wir die Steuer- und Kreditpolitik mit der Projektlegalität synchronisieren. Wenn Menschen mit echtem Bedarf einfachen Zugang zu Wohnraum haben, wird die Spekulation natürlich abnehmen“, kommentierte Herr Dan.
Preissteigerungen sind nicht nur auf Spekulationen zurückzuführen.
Dr. Tran Nguyen Dan wies zudem offen darauf hin, dass der Anstieg der Immobilienpreise nicht nur auf Spekulationen, sondern auch auf langwierige Gerichtsverfahren zurückzuführen sei. „Viele Projekte benötigen sieben bis acht Jahre, um abgeschlossen zu werden, was zu steigenden Kapitalkosten führt. Steigende Kosten zwingen Unternehmen dazu, ihre Verkaufspreise zu erhöhen, was wiederum die Endkäufer belastet. Daher muss der Staat die Verantwortlichkeiten der einzelnen Phasen und Behörden im Projektgenehmigungsprozess klar definieren, um Zeit zu sparen und Kosten zu senken“, sagte Herr Dan.
Da Nang spürt „Preisinflation“ und Spekulation auf
Am 13. Oktober gab das Büro des Volkskomitees der Stadt Da Nang bekannt, dass der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt gerade eine offizielle Depesche zur Inspektion, Überprüfung, Korrektur und Behandlung von Fällen von Preismanipulation und Immobilienspekulation unterzeichnet und herausgegeben habe. Außerdem soll darin die Verwaltung und Nutzung von Land in der Region gestärkt werden.
Dementsprechend beauftragte der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Da Nang das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt mit der Leitung und Koordination mit dem Bauministerium, dem Zentrum für Landfondsentwicklung, den Volkskomitees der Gemeinden, Bezirke und verwandten Einheiten bei der Organisation von Inspektionen, Untersuchungen und Überprüfungen aller spezifischen Aktivitäten zur Grundstücksbewertung sowie bei der Entwicklung und Herausgabe von Grundstückspreislisten, bei Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlungen, wenn der Staat Land zurückfordert, und bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten.
Derzeit sind in Da Nang in den Vororten und neuen Projektgebieten zahlreiche Anzeichen einer „Landeskrise“ zu verzeichnen, insbesondere an Orten mit Planungsinformationen, Verwaltungseinheiten oder der Umsetzung großer Infrastrukturprojekte.
H.Dinh
Quelle: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
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