Welche Voraussetzungen müssen Immobilienunternehmen und Einzelpersonen erfüllen?

Reduzieren Sie das Risiko von Betrug und Schwindel

Im Rahmen der Halbzeitsitzung der 6. Sitzung gab der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung (NASC) am Nachmittag des 16. November Stellungnahmen zum Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) und zum Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) ab.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, berichtete über eine Reihe wichtiger Punkte bei der Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) und sagte, dass der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses zu den Bedingungen für Organisationen und Einzelpersonen bei der Ausübung von Immobiliengeschäften berichtete: „In der Realität ist die Bestimmung des Zwecks der Gewinnerzielung im Geschäftskonzept in Klausel 21, Artikel 4 des Unternehmensgesetzes von 2020 und des Konzepts des Immobiliengeschäfts in Klausel 1, Artikel 3 des Gesetzesentwurfs schwierig umzusetzen.“

Wenn es also keine Regelung zu den Kriterien für eine Größenunterscheidung gibt, wird dies dazu führen, dass für alle Aktivitäten des Kaufens, Verkaufens, Mietens, Pachtens und Erwerbens von Häusern und Bauarbeiten die Gründung von Immobilienunternehmen erforderlich wird, was in der Praxis nicht durchführbar ist.

Daher wird der Gesetzesentwurf in den Abschnitten 3 und 6 geändert und Abschnitt 4 zu Artikel 9 mit folgender Anweisung hinzugefügt: Organisationen und Einzelpersonen, die Häuser und Bauarbeiten nicht zu Geschäftszwecken verkaufen oder Häuser und Bauarbeiten in kleinem Umfang verkaufen, vermieten oder leasen und kaufen, sind nicht verpflichtet, die Bestimmungen des Gesetzesentwurfs einzuhalten, müssen jedoch Steuern erklären und zahlen.

Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).

Im Falle eines Verkaufs oder Mietkaufs von Häusern oder Bauarbeiten zwischen Privatpersonen ist es notwendig, den Vertrag gemäß den Bestimmungen von Klausel 5, Artikel 43 notariell zu beglaubigen und zu beglaubigen, um die Rechtssicherheit der Transaktion zu gewährleisten, das Risiko von Betrug, Täuschung und Irreführung zu begrenzen und Informationen zur Datenbank der Immobilientransaktionen zu ergänzen.

Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, müssen kein Immobilienunternehmen gründen, unterliegen jedoch dem Geltungsbereich des Gesetzesentwurfs, müssen Steuern erklären und zahlen und andere Bestimmungen des Gesetzesentwurfs einhalten; diese Bestimmung gilt nicht für Organisationen zur Gewährleistung der Professionalität und zur Erleichterung der staatlichen Verwaltung.

In anderen Fällen müssen Organisationen und Einzelpersonen ein Immobilienunternehmen gründen. Die Regierung legt die Menge und den Wert jeder Art von Immobilien im Detail fest, um ein kleines Immobilienunternehmen zu bestimmen.

Darüber hinaus basieren die Bedingungen für Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte in Punkt b, Klausel 3, Artikel 9 des Gesetzesentwurfs, der der Nationalversammlung in der 6. Sitzung zur Stellungnahme vorgelegt wurde, auf den Bedingungen für Organisationen und Einzelpersonen, die das Recht haben, in Vietnam Unternehmen zu gründen und zu leiten, in Klausel 1 und Punkt e, Klausel 2, Artikel 17 des Unternehmensgesetzes von 2020.

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses stellte bei seiner Überprüfung fest, dass es in der Realität Fälle gibt, in denen Personen zwar nicht die Voraussetzungen erfüllen, um gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzes als Unternehmensgründer und -leiter zu gelten, aber dennoch berechtigt sind, Immobiliengeschäfte zu tätigen und zivilrechtliche Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien durchzuführen.

Daher wird der Gesetzesentwurf in Absatz 3, Artikel 9 überarbeitet, um die legitimen und gesetzlichen Rechte von Organisationen und Einzelpersonen nicht einzuschränken.

Anzahlungen können nur bis zu einer Höhe von 5 % des Verkaufspreises erhoben werden.

Bezüglich der Anzahlungen im Wohnungsbau und bei künftigen Bauvorhaben (Klausel 5, Artikel 23) stimmen einige Meinungen der Option 1 zu. Einige Meinungen stimmen der Option 1 zu und schlagen vor, eine maximale Anzahlung von 5 % des Kauf- oder Mietkaufpreises festzulegen. Einige Meinungen stimmen der Option 1 zu und schlagen vor, eine maximale Anzahlung von 10 % festzulegen, wie von der Regierung vorgeschrieben, jedoch nicht mehr als 10 %. Einige Meinungen stimmen der Option 1 zu und schlagen vor, eine maximale Anzahlung von 15 % festzulegen. Einige Meinungen stimmen der Option 1 zu und schlagen vor, spezifischere Regelungen festzulegen.

Einige Meinungen stimmten mit Option 2 überein. Einige Meinungen stimmten mit Option 2 überein und schlugen vor, die maximale Einlagenquote auf 5 % zu senken.

Um die Echtheit der Anzahlung zu gewährleisten und gleichzeitig die Risiken für Käufer und Mieter, die oft die schwächere Partei sind, zu begrenzen, wird der Gesetzesentwurf in Absatz 5, Artikel 23 wie folgt geändert: „Investoren in Immobilienprojekte dürfen von Kunden nur dann Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises von Häusern und Bauwerken verlangen, wenn die Häuser und Bauwerke alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes erfüllen. Der Verkaufspreis oder Mietkaufpreis von Häusern und Bauwerken muss im Anzahlungsvertrag klar angegeben sein.“

Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises verlangen (Foto: Huu Thang).

Bezüglich der Zahlung beim Kauf, Mietkauf von Häusern und zukünftigen Bauarbeiten (Klausel 3, Artikel 25) wird der Gesetzentwurf unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung in Klausel 3, Artikel 25 gemäß den folgenden zwei Optionen überarbeitet:

Option 1: „Wenn dem Käufer oder dem Mieter kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde, darf der Verkäufer oder der Vermieter nicht mehr als 95 % des Vertragswerts einziehen; der verbleibende Vertragswert ist zu zahlen, wenn die zuständige staatliche Behörde dem Käufer oder Mieter das Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt hat.“

Diese Option soll die Stabilität der bestehenden Police gewährleisten. Kunden können einen Teil des Vertragswerts einbehalten, während sie auf die Ausstellung des Zertifikats warten. Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass das Eigentum nicht festgestellt werden kann, wenn die Kunden das Risiko tragen, nicht 100 % des Vertragswerts zu zahlen. In einigen Fällen verzögern Kunden die Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen, weil sie das Zertifikat nicht sofort erhalten müssen, obwohl der Investor seine Verpflichtung erfüllt hat und die zuständige staatliche Behörde das Zertifikat ausgestellt hat.

Option 2: „Wenn dem Käufer oder Mieter kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde, darf der Verkäufer oder Vermieter nicht mehr als 95 % des Vertragswerts einziehen. Der verbleibende Vertragswert wird vom Kunden auf das Konto des Investors überwiesen, das bei einem Kreditinstitut zur Verwaltung eröffnet wurde, und der Investor darf diesen Betrag nicht verwenden; der Kunde hat Anspruch auf den Erhalt der aus diesem Betrag entstehenden Erträge. Der Investor darf diesen Betrag jedes Kunden erst verwenden, wenn die zuständige staatliche Behörde dem Käufer oder Mieter des Hauses oder der Bauarbeiten ein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt hat.“

Ziel dieses Plans ist es, Konsistenz und Einheitlichkeit mit den Bestimmungen zum Zeitpunkt der Entstehung von Eigentumsrechten im Gesetzesentwurf und im Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) sowie mit den Bestimmungen zur Erfüllung finanzieller Verpflichtungen gemäß den Bestimmungen des Entwurfs des Grundstücksgesetzes (geändert) sicherzustellen und die Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen der Kunden sicherzustellen.

Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass der Kunde die restlichen 5 % des Vertragswerts zahlen muss, solange das Zertifikat noch nicht erteilt wurde. Unter Berücksichtigung der Stellungnahme der Nationalversammlung sieht diese Option jedoch vor, dass die Einnahmen aus diesem Geldbetrag dem Kunden zugute kommen.

Darüber hinaus wurden in Absatz 5, Artikel 80 des Gesetzesentwurfs Bestimmungen zur Verantwortung der Staatsbank für die Leitung der Verwaltung und Auszahlung von Gewinnen gemäß Absatz 3, Artikel 25 hinzugefügt.

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses schlug vor, zwei Optionen beizubehalten und eine Abstimmung durchzuführen, um die Meinung der Abgeordneten der Nationalversammlung einzuholen, die dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung als Grundlage für die Prüfung und Entscheidung dieser Frage dienen soll .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html