Warum fällt es Unternehmen schwer, die Immobilienpreise zu senken?

Alle Unternehmen wollen die Immobilienpreise senken und den Cashflow priorisieren

Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, erklärte, dass viele Investoren im aktuellen Markt proaktiv die Immobilienpreise gesenkt hätten und dabei den Cashflow über den Gewinn stellten. Unternehmen senken die Preise, indem sie Kunden mit längeren Zahlungsmethoden, niedrigeren Raten, der Möglichkeit, 30 % oder sogar 10 % für den Erhalt des Hauses zu zahlen, oder mit günstigen Zinssätzen und Tilgungsfristen unterstützen.

Laut Herrn Thang ist das Angebot an Primärprojekten auf dem Markt derzeit gering, die Zahl der zum Verkauf stehenden Projekte ist sehr gering. Die meisten Investoren legen jedoch bei einem Verkauf Wert auf den Cashflow. Bei einem hohen Preis können die Produkte nicht verkauft werden, und die Investoren bleiben auf dem Cashflow sitzen. Daher sei niemand so dumm, den Preis derzeit hoch zu halten, kommentierte er.

Herr Thang erklärte außerdem, dass das Projekt nach der Grundformel Gewinn plus Kosten den Verkaufspreis erwirtschaften werde. Früher konnten Investoren mit Gewinnen von mehreren zehn Prozent rechnen, bevor sie etwas wagten, doch heute streben sie eine schwarze Null an und verlieren in der Anfangsphase sogar Geld. Das höchste Ziel der heutigen Investoren ist ein möglichst niedriger Verkaufspreis und die möglichst schnelle Beschaffung von Kapital, um einen operativen Cashflow zu generieren.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), räumte außerdem ein, dass einige Investoren von Luxus- und Mittelklasse-Wohnungsbauprojekten die Verkaufspreise auf dem Markt durch Rabatt- und Werbemaßnahmen sowie Kundendienstleistungen zum Vorteil der Kunden gesenkt hätten.

Bei einigen Wohnbauprojekten konnten die Preise durch zahlreiche Vorzugsmaßnahmen gesenkt werden (Illustrationsfoto: Hai Long).

Die Unternehmen sind bestrebt, die Immobilienpreise zu senken, aber ...

Ein Vertreter eines Investors, der Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt und Long An umsetzt, gab bekannt, dass das Unternehmen die Immobilienpreise wirklich senken möchte und wirklich hofft, dass die Immobilienpreise niedrig genug sein werden, damit die Menschen problemlos darauf zugreifen können.

Allerdings fällt es den Unternehmen auch schwer, ihre Inputkosten zu senken, da sie diese nicht senken können. Inputkosten wie Landnutzungsgebühren, Entschädigungen für die Räumung von Grundstücken, Bankkreditzinsen, Arbeitskosten, Baumaterialkäufe usw. sind in letzter Zeit alle deutlich gestiegen.

Von der Festlegung der Investitionspolitik bis zur offiziellen Umsetzung eines Projekts könne es fünf bis sieben Jahre dauern, in manchen Fällen sogar 15 Jahre – statt der erwarteten durchschnittlichen drei Jahre. Dadurch würden viele Ressourcen verschwendet und Unternehmen entstünden Opportunitätskosten. Ganz zu schweigen davon, dass Unternehmen gegenüber Aktionären und Partnern Verpflichtungen hinsichtlich eines jährlich zu erzielenden Mindestgewinns hätten, so die Person.

Als jemand mit langjähriger Erfahrung auf dem Immobilienmarkt versteht Herr Chau besser als jeder andere die Schwierigkeiten, mit denen Unternehmen bei der Senkung der Immobilienpreise konfrontiert sind. Er wies darauf hin, dass Unternehmen viele Arten von Kosten tragen müssen, wie z. B. Baukosten, Materialkosten, Arbeitskosten, Finanzierungskosten, Verwaltungskosten – all das steigt, und es gibt auch „unbenannte Kosten“.

Die Grundstückskosten des Projekts umfassen insbesondere Entschädigungskosten, Kosten für die Räumung des Geländes durch den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten, die Zahlung von Landnutzungsgebühren, Pacht und Gebühren für den Schutz der Reisfelder (sofern Reisfelder genutzt werden) an den Staat. Die Grundstückskosten machen bei Apartmentprojekten etwa 15 % der Kosten aus; bei Reihenhausprojekten etwa 30 % und bei Villenprojekten etwa 20 %.

Insbesondere die laufenden Entschädigungs- und Räumungskosten werden von der zuständigen staatlichen Stelle häufig mit rund 70 % der tatsächlich entstandenen Kosten des Unternehmens abgezogen. Die übrigen nicht abgezogenen tatsächlichen Kosten gelten als Gewinn und das Unternehmen muss zusätzlich 20 % Körperschaftssteuer zahlen. Schließlich sind diese Kosten alle im Verkaufspreis enthalten, den Kunden beim Kauf eines Hauses „tragen“ müssen.

Die Baukosten betragen etwa 50 % der Kosten eines Mehrfamilienhausprojekts, etwa 30 % der Kosten eines Reihenhausprojekts und etwa 20 % der Kosten eines Villenprojekts. Diese Kosten steigen ständig. Beispielsweise sind die Kosten für 1 m² Wohnfläche eines Mehrfamilienhauses auf 12–13 Millionen VND/m² gestiegen, verglichen mit nur etwa 7–8 Millionen VND/m² zuvor.

Finanzielle Kosten, einschließlich Zinsen für Kredite und Zinszahlungen für andere Kapitalquellen, machen normalerweise etwa 10 % der Kosten aus. Die Verwaltungskosten betragen normalerweise etwa 5 % der Kosten.

Bei „unbenannten“ Kosten ist der Wert dieser Ausgaben nicht gering. Da jedoch die „Rechtmäßigkeit, Gültigkeit und Angemessenheit“ der Ausgaben gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes nicht garantiert ist, werden sie nicht in die Projektinvestitionskosten einbezogen und sind letztendlich im Verkaufspreis enthalten, den die Hauskäufer tragen müssen.

Herr Chau analysierte, dass alle oben genannten Kosten unter normalen Marktbedingungen berechnet werden, also etwa drei Jahre für gewerbliche Wohnbauprojekte. Sollten sie sich aufgrund rechtlicher Probleme verlängern, wie es in den letzten Jahren der Fall war, würden die Gesamtinvestitionskosten erheblich steigen.

Viele Inputkosten bei der Konstruktion eines Projekts übersteigen das Budget (Abbildung: Quang Anh).

Was ist die Lösung?

Ein Vertreter eines Unternehmens, das viele Projekte in Long An und Dong Nai entwickelt, sagte, dass zur Senkung der Immobilienpreise die Zusammenarbeit vieler Agenturen und Marktteilnehmer erforderlich sei.

Er schlug vor, dass der Staat Steueranreize für die Grundnutzung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in Betracht ziehen könnte. Banken könnten Unternehmen die Aufnahme von Kapital zu Vorzugszinsen erleichtern, um Projekte umzusetzen. Insbesondere sollten die Verfahren zur Erledigung von Projektgenehmigungen beschleunigt und rasch umgesetzt werden, damit Unternehmen die Umsetzungszeit nicht verlängern müssen.

Als Vorsitzender von HoREA schlug Herr Le Hoang Chau zahlreiche umfassende Lösungen vor. Für Unternehmen schlug Herr Chau vor, dass Investoren ihre Gewinnerwartungen reduzieren, die Preise nicht zu hoch halten, Rabatte erhöhen und Werbe- und After-Sales-Strategien entwickeln sollten, um die Nachfrage anzukurbeln, das Kundenvertrauen zu stärken und Cashflow und Liquidität zu schaffen.

Unternehmen müssen ihre Investitionen zudem auf bezahlbaren Wohnraum mit einkommensgerechten Preisen verlagern. Das Programm zur Schaffung von mindestens einer Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2030 kann Unternehmen Zugang zu einem Kreditpaket im Wert von 120.000 Milliarden VND verschaffen, dessen Zinssätze 1,5–2 % unter den üblichen Geschäftszinsen liegen.

Darüber hinaus können Unternehmen an Programmen zum Wiederaufbau alter Wohnhäuser, zur Renovierung und Umsiedlung von Häusern an und entlang von Kanälen sowie zur Neuentwicklung alter, heruntergekommener Stadtgebiete teilnehmen.

Auf staatlicher Seite schlug Herr Chau vor, dass sich die zuständigen staatlichen Stellen auf die Beseitigung rechtlicher Hindernisse konzentrieren sollten, um das Angebot an Wohnbauprojekten zu erhöhen. Dies sei die Grundlage für ein größeres Angebot an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen. Diese Erhöhung des Wohnungsangebots werde dazu beitragen, die Immobilienpreise gemäß dem Gesetz von Angebot und Nachfrage sowie dem Gesetz des Marktwettbewerbs zu stabilisieren.

Darüber hinaus schlug der Verband vor, dass das Bauministerium der Regierung bald detaillierte Vorschriften zu den Phasen von Wohnungsbauinvestitionsprojekten vorlegt, wie sie in Artikel 34 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 vorgeschrieben sind. Dadurch sollen die Prozesse und Verwaltungsverfahren für die Genehmigung von gewerblichen und sozialen Wohnungsbauprojekten standardisiert und die Zeit für die Umsetzung von Investitionsverfahren unter Verwendung von Grundstücken verkürzt werden.

Der Verband schlug außerdem vor, dass der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung die Fertigstellung des Entwurfs des überarbeiteten Bodengesetzes in Erwägung ziehen sollte, um Mechanismen und Richtlinien für eine effektive und wirtschaftliche Landnutzung zur Umsetzung von Immobilienprojekten zu entwickeln.

Insbesondere wird gewährleistet, dass gewerbliche und soziale Wohnungsbauprojekte mit dem Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 im Einklang stehen und diesen entsprechen. Dadurch werden günstige Bedingungen für Investoren geschaffen, um Zugang zu Grundstücken zu erhalten, und es werden keine Haushaltseinnahmen verloren.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm