Vororte legen neue Preisniveaus fest, schlagen eine zweite Grundsteuer vor und geben die Grundstücksauktionsvorräte von Thanh Oai auf

Der zweite Vorschlag zur Besteuerung von Immobilien; Villen und Stadthäuser am Stadtrand von Hanoi werden allmählich „heiß“, die Preise werden steigen; viele Menschen haben ihre Anzahlungen aufgegeben, um für Thanh Oai-Grundstücke zu bieten, Fälle von Umwandlung von Wohnfunktionen … sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Immobilien: Versteigertes Land im Bezirk Hoai Duc, Hanoi. (Quelle: Vietnamnet)

Immobilien „fallen“ in die Hände der Reichen, die Preise steigen kontinuierlich

Der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) erklärte, dass verlassene Häuser, Villen und verlassene Stadtgebiete immer häufiger vorkommen. Selbst in Großstädten, wo Land knapp und die Bevölkerung dicht besiedelt ist, ist diese Situation noch weit verbreitet. Dies zeigt den Widerspruch zwischen verlassenen Grundstücken und Häusern einerseits und Menschen, die ihr Leben lang arbeiten, aber dennoch nicht wissen, ob sie sich ein Grundstück oder ein Haus leisten können, andererseits.

Laut VARS ist die Spekulationspraxis von Investoren – das Horten von Gütern, wenn diese knapp und nicht zum Verkauf verfügbar sind, und das anschließende Warten auf steigende Preise oder das Erzeugen künstlicher Knappheit, um die Preise auf der Suche nach hohen Gewinnen in die Höhe zu treiben – weit verbreitet und findet sich sowohl in städtischen als auch in ländlichen Gebieten. Dies beeinflusst den Prozess der Entwicklung von Grundstücksfonds, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und wirkt sich langfristig auf die Wirtschaft aus.

VARS ist der Ansicht, dass die Steuer auf Zweitwohnungen und mehr erhoben werden sollte. Es ist selbstverständlich, dass Menschen mit großem Vermögen und Vermögen, das kontinuierlich Gewinne abwirft, mehr Steuern zahlen. Tatsächlich sind die meisten Eigenheimkäufer in letzter Zeit Zweit- oder Drittwohnungskäufer.

Dieser Vorschlag wurde vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise gemacht, bei denen keine Anzeichen eines Rückgangs erkennbar sind.

Den Daten dieser Einheit zufolge stieg der Wohnungspreisindex im zweiten Quartal 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019 um 58 % bzw. 27 %. Das mittlere Segment wird immer knapper und mehr als 80 % des Angebots an neu eröffneten Wohnungen liegen dieses Jahr bei Preisen über 50 Millionen VND/m2.

Nicht nur die Preise für Neubauprojekte, sondern auch für Altbauwohnungen sind in die Höhe geschossen. Viele Wohnungen, die seit Jahrzehnten genutzt werden, werden immer noch zu zwei- bis dreimal höheren Preisen angeboten als zum Zeitpunkt ihrer Einführung. Auch im Segment der Villen, Stadthäuser und vorstädtischen Grundstücke sind Preissteigerungen zu beobachten, da einige Investorengruppen ein falsches Angebot und eine falsche Nachfrage schaffen, um Profit zu machen.

Um den Markt zu regulieren und ihn in eine sichere, gesunde und nachhaltige Richtung zu entwickeln, sodass die Grundstückspreise entsprechend dem Markt steigen und fallen, ist die Verabschiedung einer Grundsteuerpolitik laut VARS eine dringende Aufgabe, die nicht ignoriert werden kann, weil sie schwierig ist.

VARS schlägt eine Grundsteuerpolitik vor, die für zwei Gruppen gilt: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die ihre Projekte aufgeben. Bei Transaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Eigentumsdauer hat, wird der Steuersatz schrittweise erhöht.

Wie in Singapur müssen Hauskäufer für ein Zweithaus eine Gebühr von 20 % des Immobilienwerts und für ein Dritthaus von 30 % entrichten. Eigentümer, die ihr Haus im ersten Jahr verkaufen, müssen eine Steuer von 6 % des Immobilienwerts entrichten, im zweiten Jahr 8 %, im dritten Jahr 4 %. Nach dem vierten Jahr fallen keine Steuern oder Gebühren mehr an.

VARS schlug außerdem vor, dass der Eigentümer, falls er nach Erhalt des Grundstücks kein Projekt baut, zusätzlich eine Grundsteuer für aufgegebenes Land zahlen muss. Diese Methode wird in Korea angewendet. Grundstücke, die länger als zwei Jahre aufgegeben sind oder sich in der Bodenverbesserung befinden, werden mit 5 % besteuert. Der Steuersatz steigt schrittweise mit der Anzahl der Jahre, die das Grundstück aufgegeben ist: 5 Jahre werden mit 8 %, 7 Jahre mit 9 % und mehr als 10 Jahre aufgegebenes Land mit 10 % besteuert. In den USA werden aufgegebene Grundstücke mit 3 % besteuert.

Der Verband ist sich jedoch auch darüber im Klaren, dass der Einsatz von Steuerinstrumenten zur Regulierung des Marktes mit zahlreichen Herausforderungen verbunden ist. Insbesondere sind hohe Investitionen in Technologie und Personal erforderlich, denn um zu bestimmen, ob es sich um eine Zweit- oder Drittwohnung handelt, müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden den Aufbau und die Fertigstellung von Informationssystemen und Datenbanken zum Wohnungs- und Immobilienmarkt fördern. Nur so können Steuerinstrumente effektiv und transparent eingesetzt werden.

VARS empfiehlt außerdem, mögliche negative Auswirkungen zu berücksichtigen, wie etwa eine Besteuerung, die dazu führen könnte, dass die Kaufkraft der Menschen „erschöpft“ wird, was wiederum andere langfristige Folgen für die Wirtschaft hätte, oder die Schaffung von Gesetzeslücken, durch die die Reichen weiterhin Steuern vermeiden können, indem sie das Eigentum an Zweit- oder Drittimmobilien auf Verwandte übertragen oder die Mieten erhöhen, um die Steuerkosten zu decken.

Angrenzende, begehrte Vorstadtvillen

Laut Vietnamnet waren die Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi in den letzten Tagen heiß begehrt. Die Marktentwicklungen haben viele Investoren und echte Käufer dazu veranlasst, sich auf die Suche nach Grundstücken für Villen und Stadthäuser in den Vororten zu begeben, die in synchronen Stadtgebieten gebaut werden. Umfragen in den Vororten von Hanoi zeigen, dass das Angebot in diesem Segment recht knapp ist. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Villen- und Stadthausprojekte am Stadtrand von Hanoi ist gering und schnell ausverkauft.

Im Westen kosten einige neue Villenprojekte zwischen 180 und fast 200 Millionen VND/m2.

In der südlichen Region werden 159 Him Lam Thuong Tin-Geschäftshäuser zum Verkauf angeboten. Derzeit werden die fertiggestellten, fünfstöckigen Stadthäuser mit jeweils zwei Vorder- und Rückfassaden und roten Büchern zu Preisen ab 100 Millionen VND/m2 auf den Markt gebracht.

Neben dem bestehenden Angebot erregte der Markt auch durch Informationen über ein Projekt in Dong Anh Aufmerksamkeit, das im vierten Quartal mit einem Preis von rund 300 Millionen VND/m2 starten soll ...

Das Angebot an Villen und Reihenhäusern befindet sich auf dem niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre, was zu einem kontinuierlichen Preisanstieg im Villen- und Reihenhaussegment im vergangenen Jahr geführt hat. In einigen Gegenden von Hoai Duc und Ha Dong erreichen die Villenpreise kontinuierlich neue Höchststände und sind im Vergleich zum Vorjahr um 30–50 % gestiegen. In einigen potenziellen Gebieten ist die Zahl der Interessenten sogar gestiegen, was zu einem lokalen Preisfieber geführt hat.

Frau Le Thi Bich Ngoc, stellvertretende Generaldirektorin von Truong Son Land, erklärte, der starke Anstieg der Wohnungspreise und die hohen Auktionspreise hätten viele Investoren dazu veranlasst, in Vororte zu ziehen. Dementsprechend werde das Segment der niedrigen Gebäude weiter an Bedeutung gewinnen. In naher Zukunft könnten die Preise für Neubauten in Vororten ein neues Niveau erreichen, wenn das Landgesetz am 1. August offiziell in Kraft tritt, was die Kosten für Villen und Stadthäuser in die Höhe treibt.

Beobachtern zufolge wird die Liquidität im Villen- und Reihenhaussegment kurzfristig zunehmen, und die Preise für Zweitimmobilien dürften weiter steigen. „Bis zum Jahresende werden die Preise für Villen und Reihenhäuser in Hanoi weiter steigen, da das Angebot knapp und die Nachfrage weiter steigt. Das Angebot wird sich jedoch hauptsächlich auf die Vororte konzentrieren, und in der Innenstadt sind die Grundstücksfonds für neue Projekte erschöpft“, sagte Nguyen Hoai An, Direktorin von CBRE Hanoi.

Laut Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, sind Villen und Stadthäuser in Vororten weiterhin die Wahl vieler Investoren, da sie Stabilität bieten und ein hohes Preissteigerungspotenzial aufweisen, während der Immobilienmarkt in Ferienorten noch recht ruhig ist, Grundstücke in den Provinzen auf den richtigen Zeitpunkt warten und Wohnungen in der Innenstadt heiß begehrt sind. „Derzeit sind auf dem Markt für Villen und Stadthäuser in Hanoi keine innerstädtischen Produkte mehr verfügbar, sodass die Nachfrage nach niedrigen Wohngebäuden in die Vororte abwandert. Dies wird auch in Zukunft die treibende Kraft für weitere Preissteigerungen in diesem Segment sein“, bekräftigte Dinh.

Thanh Oai versteigertes Land: 55/68 Grundstücke mit Anzahlung

Die Zahlungsfrist ist abgelaufen, aber nur 13 von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai (Hanoi) sind ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen. Für die 55 Grundstücke mit verfallenen Anzahlungen wurden Zuschlagspreise zwischen 80 Millionen VND/m2 und über 100 Millionen VND/m2 erzielt.

Gemäß den Vorschriften muss der Gewinner der Grundstücksauktion seine finanziellen Verpflichtungen innerhalb von 30 Tagen in zwei Raten erfüllen. Die Schlusszahlung dieser Auktion erfolgt am 14. September.

Informationen des Thanh Oai District Land Fund Development Center, die der Presse zur Verfügung gestellt wurden, zeigen jedoch, dass bis heute (16. September) trotz Ablauf der Zahlungsfrist nur 13 von 68 Grundstücken ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind. Unter den Grundstücken, die vollständig bezahlt wurden, kostet das teuerste Grundstück mehr als 55 Millionen VND/m2.

Die Lose mit hohen Zuschlagspreisen ab 80 Millionen VND/m², darunter auch der Gewinner des Loses mit dem höchsten Preis von 100,5 Millionen VND/m², haben nicht fristgerecht bezahlt. Somit ist davon auszugehen, dass 55 Lose ihre Anzahlung verloren haben.

Zuvor hatte die Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, für Aufsehen unter Immobilieninvestoren und der Öffentlichkeit gesorgt, als mehr als 4.000 qualifizierte Bewerbungen von über 1.500 Kunden eingingen. Der Zuschlagspreis lag 7-8 Mal über dem Startpreis. Der Startpreis lag bei 8,6-12,5 Millionen VND/m², der höchste Zuschlagspreis überstieg 100 Millionen VND/m².

Insbesondere das Grundstück LK03-10 mit einer Fläche von fast 65 Quadratmetern hat den höchsten Zuschlagspreis von bis zu 100,5 Millionen VND/Quadratmeter, also das Achtfache des Startpreises.

Bekanntlich fand am 10. August eine Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao statt. Es wird erwartet, dass mehr als 400 Milliarden VND eingebracht werden. Da 13 Grundstücke ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllten, betrug der Gesamterlös etwas über 80 Milliarden VND oder 20 % des erwarteten Betrags.

Fälle der Wohnraumfunktionsumwandlung ab 1. August

Artikel 124 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 legt klar fest, in welchen Fällen eine Umwandlung von Wohnfunktionen möglich ist.

Zu den Fällen der Umwandlung von Wohnfunktionen zählen demnach:

Umwandlung von Umsiedlungswohnungen in Sozialwohnungen.

Wenn Sie eine öffentliche Wohnung oder Sozialwohnung nicht mehr benötigen, können Sie sie in eine Umsiedlungswohnung umwandeln.

Umwandlung von Wohnraum gemäß den Bestimmungen von Punkt d, Absatz 1, Artikel 13 des Wohnungsbaugesetzes 2023 in öffentlichen Wohnraum oder Sozialwohnungen zur Miete.

Andere Fälle gemäß Entscheidung des Premierministers auf Grundlage des Vorschlags des Bauministeriums .

Hinweis: Die in Absatz 1 dieses Artikels vorgeschriebene Umnutzung von Wohnfunktionen muss den folgenden Grundsätzen entsprechen:

Muss mit dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan der Provinz im Einklang stehen und darf keinen Verlust öffentlicher Vermögenswerte verursachen.

Nach dem Umbau muss das Haus effektiv, zweckgebunden und entsprechend den Normen und technischen Vorschriften des umgebauten Hauses genutzt werden.

Muss vom Bauministerium oder dem Volkskomitee der Provinz genehmigt werden.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html