Die Festlegung von Grundstückspreisen auf Grundlage marktwirtschaftlicher Grundsätze ist ein wichtiger Fortschritt.

Marktprinzipien fördern

Den Experten von Savills zufolge bringt das vietnamesische Bodengesetz 2024 erhebliche Änderungen an den Grundsätzen der Grundstücksbewertung mit sich. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien, was zu mehr Transparenz und Liquidität auf dem Immobilienmarkt beitragen wird.

Bisher erfolgte die Bewertung von Grundstücken nach dem Prinzip des Nutzungszwecks und der Nutzungsdauer und „entsprechend dem am Markt geltenden Grundstückspreis“, der sich aus Auktionspreisen und der Landnutzung zusammensetzt. Das neue Grundstücksgesetz betont jedoch das Marktprinzip. Dies bedeutet, dass der ermittelte Grundstückspreis den tatsächlichen Marktwert des Grundstücks widerspiegelt.

Der Marktwert wird vom International Valuation Standards Council (IVSC) wie folgt definiert: „Der Marktwert einer Immobilie ist der geschätzte Preis, zu dem eine Immobilie zum Zeitpunkt und am Ort der Bewertung zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem kaufwilligen Verkäufer in einer unabhängigen, informierten Transaktion verkauft werden würde, bei der die Parteien sachkundig, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben.“

Die neuen Gesetzesänderungen haben marktwirtschaftliche Prinzipien gefördert.

Frau Giang erklärte, der Marktwert spiegele das Verständnis von Käufern und Verkäufern auf dem Markt deutlich wider. Zu diesem Zeitpunkt werde das Land an Investoren vergeben, die bereit seien, den höchsten Preis zu zahlen. Dieser Ansatz trage zur Landvergabe und einer effizienteren Landnutzung bei.

Sobald die Datenbank mit den Grundstückspreisen fertiggestellt ist, werden die Informationen zu Kauf und Verkauf öffentlich zugänglich gemacht. Käufer und Verkäufer können dann auf Transaktionsinformationen zugreifen. Dies schafft Klarheit und trägt zu mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Darüber hinaus wird der Kauf und Verkauf von Immobilien einfacher, was die Liquidität des Marktes erhöht.

Bewertungsmethoden

Im Gegensatz zum vorherigen Gesetz, in dem es an klaren Regelungen mangelte, enthält Artikel 158 des Grundstücksgesetzes von 2024 auch detaillierte Regelungen zu Bewertungsmethoden sowie zu den Fällen und Bedingungen für die Anwendung der einzelnen Methoden.

Das Bodengesetz von 2023 sieht fünf Bewertungsmethoden vor: Vergleich, Abzug, Einkommen, Überschuss und Bodenpreisanpassungskoeffizient. Das überarbeitete Bodengesetz sieht vier Methoden vor, wobei die Abzugsmethode als Sonderfall der Vergleichsmethode gilt. Die beiden bei der Bewertung von Entwicklungsprojekten üblicherweise verwendeten Methoden sind die direkte Vergleichsmethode und die Überschussmethode.

Bei der direkten Vergleichsmethode wird der Wert der zu bewertenden Immobilie durch Vergleich der Transaktionspreise ähnlicher Immobilien auf dem Markt ermittelt. Diese Methode eignet sich für Immobilien wie Reihenhäuser oder Wohnungen mit vielen Transaktionsdaten. Die vergleichbaren Immobilien sind sehr ähnlich, wodurch die Subjektivität bei Anpassungen minimiert wird.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin für Beratungsdienste, Savills HCMC

Darüber hinaus ist diese Methode einfach, leicht verständlich und zeitsparend. Allerdings weist sie auch gewisse Schwächen auf. Die wichtigsten Einschränkungen sind die begrenzte Datenmenge und die Datengenauigkeit. Zudem erfordert die Methode Anpassungsschritte, die für den Gutachter subjektiv sein können. Insbesondere bei Immobilien, die als gemischt genutzte Entwicklungsprojekte bewertet werden sollen, ist es aufgrund der unterschiedlichen Zusammensetzung der einzelnen Landnutzungsarten sehr schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, ähnliche vergleichbare Immobilien zu finden.

Die Residualwertmethode bewertet das Entwicklungspotenzial eines Projekts. Dabei werden die Einnahmen geschätzt und die Kosten abgezogen, um den überschüssigen Grundstückswert zu ermitteln. Bei der Bewertung mit dieser Methode beurteilt der Gutachter auch die Machbarkeit und Rentabilität des Projekts und unterstützt so den Investitionsentscheidungsprozess.

Mit dieser Methode können Projektentwickler verschiedene Entwicklungsszenarien analysieren, um den optimalen Flächennutzungsplan mit dem höchsten Wert zu ermitteln, auch bekannt als höchste und beste Nutzung. Trotz ihrer vielen Vorteile erfordert die Residualmethode komplexe Finanzmodellierung und Finanzexpertise sowie ein umfassendes Verständnis der Marktprognosen zu Verkaufspreisen und -kosten sowie der Projektentwicklungspläne. Dies macht die Residualmethode aufgrund der umfangreichen Marktdatenerhebung zeitaufwändig.

Ein großes Problem bei Grundstücksbewertungsmodellen ist die Abhängigkeit von Annahmen, die dazu führen, dass die Bewertungsergebnisse stark von Variablen wie Umsatzprognosen, Kostenschätzungen und Projektdauer beeinflusst werden. Jede Bewertungsmethode hat ihre Vor- und Nachteile und erfordert einen ausgewogenen Ansatz bei der Wertermittlung.

Zu den Auswirkungen dieser Anpassungen auf den Markt erklärten die Experten von Savills, dass die Regulierung der Grundstückspreise an den Marktwert die Effizienz, Transparenz und Liquidität des Immobilienmarktes steigern werde. Zudem werde der Ausgleichspreis für die Grundstücksräumung für Projekte steigen. Dies werde zu einem Anstieg der anfänglichen Gesamtinvestitionskosten des Entwicklungsprojekts führen, was wiederum zu einem Anstieg der Projektimmobilienpreise führen dürfte, um den Investoren Gewinne zu sichern.

Darüber hinaus wurde die Einkommensteuer auf die Übertragung von Landnutzungsrechten erhöht, da sie auf der Grundlage des Marktwerts berechnet wird. Dies trägt dazu bei, die Einnahmen des Staatshaushalts zu erhöhen und stellt somit zusätzliches Kapital für die Entwicklung der Infrastruktur bereit.

„Das Bodengesetz von 2024 bringt bahnbrechende Änderungen bei der Grundstücksbewertung in Vietnam mit sich und fördert Effizienz, Transparenz und einen flexibleren und reaktionsfähigeren Ansatz bei der Grundstücksbewertung. Durch die Anpassung der Preise an den Markt und die Ausweitung der lokalen Entscheidungsbefugnisse zielt das neue Gesetz darauf ab, den Prozess der Grundstücksbewertung zu verbessern, was sowohl dem Markt als auch dem Staatshaushalt zugutekommt“, sagte Frau Giang.

Quelle: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html