不動産取引規制強化案への懸念

すべての不動産取引は国が管理するフロアを経由しなければならないという規制は、市場の発展に影響を及ぼすだろう。

建設省は、不動産価格の抑制・抑制のためのメカニズムに関する政府決議案の内容について、各省庁からの意見を求めている。しかし、専門家によると、性急な適用が不動産市場や経済に悪影響を及ぼす事態を避けるため、提案は再検討する必要があるという。

人々の利益に焦点を当てる必要がある

草案は、価格を下げ、不動産投機を締め付けるために、不動産取引を規制し、国が設立した不動産取引センターを設立して取引を公開し透明化することを求める3つの要素を強調している。

注目すべきは、低金利を適用することでセカンドハウスおよびサードハウス購入時のローンを「引き締める」政策提案です。現行の70～80%のローン金利ではなく、セカンドハウス購入時の50%、サードハウス購入時の30%以下の借入に制限されます。さらに、建設省は、省市人民委員会が2026年から2030年にかけて開発が見込まれる商業住宅建設プロジェクト総数の少なくとも30%を、手頃な価格の商業住宅建設に充てることを政府に規定するよう提案しました。

Cホールディングス社がザ・メゾン・プロジェクト（ホーチミン市トゥーダウモット区）の住民にアパートを引き渡した。写真：THAO NGUYEN

上記の問題に直面して、金融・銀行専門家のグエン・チ・ヒュー氏は、商業銀行によるセカンドハウス、サードハウス購入者への融資を制限するという建設省の提案は不合理だと述べた。融資活動は常に商業銀行のリスク許容度と顧客の返済能力に左右されるからだ。金融政策の分野に属する建設省による銀行の信用政策への介入は、問題を引き起こす可能性がある。ホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長のファム・ビエット・トゥアン博士は、すべての不動産取引は国が管理するフロアを通らなければならないという規制案は、取引の秩序と手順が限られているため、その機能に適しておらず、不動産市場の発展に影響を与えると述べた。ファム・ビエット・トゥアン博士は、土地は生産手段であり、通常の取引商品ではなく、土地使用者が使用過程で効率的でなければならないという基準があると述べた。したがって、人々の利益を最優先にするために、時間の経過とともに下がる傾向にある地域の土地価格リストを作成するための具体的な政策が必要です。

エクシム不動産株式会社（EximRS）のトラン・ティ・カム・トゥ総裁は、銀行融資の制限は不動産市場にとって非常に敏感な問題だと述べた。性急な導入は不動産市場を「凍結」させるリスクをはらんでいる。トゥ氏によると、実際、近年、高級不動産分野では取引件数が明らかに減少している。一方、低価格の商業用住宅プロジェクトは供給不足に陥っている。そのため、融資制限が実施されれば、投資家はより多くのプロジェクトを実施できなくなる。これは市場全体に大きな影響を与え、供給が不足すれば、世代を超えて家を購入する需要にも悪影響を及ぼすだろう。

持続可能なソリューションが必要

グエン・トリ・ヒュー氏は、建設省の提案は一時的なものかもしれないが、問題を長期的に解決するには、より持続可能な解決策が必要だと述べた。

具体的には、セカンド、サード、あるいは投資物件に高い税金を課すことで、投機へのインセンティブを減らし、不動産価格の下落につなげています。しかし、税金だけでは不十分です。市場メカニズム、つまり需要と供給のマッチングが必要です。不動産供給が需要を満たすほど増加すれば、住宅価格は下落します。したがって、長期的な政策に加え、人々が住宅を所有する機会を得られるよう供給を促進し、住宅価格の下落に貢献する必要があります。国は、土地資金の提供、土地や信用に関する行政手続きや政策の整備において主導的な役割を果たす必要があります。現在のベトナムの問題は、不動産の供給が逼迫している一方で、需要が非常に高いことです。この需要と供給のアンバランスが住宅価格を不当な水準に押し上げています。

国家金融監督委員会の元副委員長であるレー・スアン・ギア博士も同様の見解を示し、信用機関法の規定によれば、政府は商業銀行の信用活動に介入することはできないと述べた。このような介入は銀行の営業の自由を侵害し、信用活動の独立性と透明性に影響を及ぼすだろう。

さらに、購入者にとっての「ファーストホーム」と「セカンドホーム」の区別は非常に複雑で、その実現は困難です。住宅ローンを制限し、住宅価格を引き下げることは銀行の本来の責務ではないため、商業銀行にはこの業務を遂行する機能もリソースも備わっていません。

レ・スアン・ギア博士によると、過去数十年にわたり、ベトナム国家銀行は150%から250%という高い信用リスク比率を適用することで、不動産融資活動をコントロールしてきた。例えば、商業銀行が不動産に1,000億ドンを融資する場合、ベトナム国家銀行は対応するリスクを1,500億ドンから2,500億ドンと計算する。これにより、銀行は利益を相当額のリスク準備金の積み立てに充てざるを得なくなり、間接的に不動産融資が制限されることになる。レ・スアン・ギア博士は、ベトナム不動産市場の核心課題は、それぞれの需要層に適した住宅商品の開発にあると考えている。政府は、低価格住宅の供給を増やすための法的障害を取り除くことに注力するとともに、住宅購入者、特に低所得者を支援する政策を実施する必要がある。同博士は、貧困層には2.5%の固定金利で住宅ローンが提供され、この水準を超える金利については政府が銀行に補償しているシンガポールの例を挙げた。こうした解決策は、銀行の信用政策に直接介入するよりもはるかに効果的である可能性がある。

ファム・ヴィエット・トゥアン博士によると、オンラインフロアでの管理ではなく、登録時に取引時間に基づく税率を適用することで投機を抑制することが、不動産の安定的な管理につながるという。したがって、ベトナムは投機を回避するために、非常に効果的な取引税ツールを活用することができる。例えば、12ヶ月以内の不動産取引には売却価格の20%、36ヶ月以内は10%、60ヶ月以内は5%の税率が適用され、残りの期間には現状通り2%の税率が適用されることになっている。「投機を減らし、年間の地価を引き下げることは、地価を適正化する効果的な手段となり、人々が将来的に住宅を購入する機会を得られるよう支援し、社会保障の確保は今まさに検討すべき課題です」とトゥアン博士は述べた。

国際慣行に従わない

レ・スアン・ギア博士によると、現在世界では住宅購入者への融資を制限することで不動産価格を抑制している国はない。したがって、2軒目以降の住宅購入に対する融資限度額を引き下げる措置は国際慣行に反し、市場に悪影響を及ぼす可能性がある。

出典: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm