ホーチミン市の土地価格表は最高値です。グエントゥアン（ハノイ）のレッドブックのない住宅にはいくら補償されるのでしょうか？

ホーチミン市の土地価格表は最高値。グエントゥアン（ ハノイ）の「非レッドブック」住宅にはいくら補償されるのか？

新しい土地価格表は現在の価格の10倍に上がる可能性があり、ホーチミン市は土地使用料として25兆ドン以上を徴収する計画です。クオック・オアイの土地オークションは20時間近く続き、最高価格は1平方メートルあたり5,400万ドンでした。

以下は今週の注目の不動産ニュースの要約です。

建設省は、不動産の多重所有に対する課税についての立場を再確認した。

建設省の2024年第3四半期の定例記者会見で、住宅不動産市場管理局のヴォン・ズイ・ズン副局長は、不動産価格の高騰の3つの理由を指摘した。

第一の要因は、新規プロジェクトの開発にかかる投入コスト、特に土地使用料の増加に起因しています。第二の要因は、供給量は改善しているものの、依然として限られていることです。多くのブローカー、投機家、個人投資家がこれを悪用して価格を吊り上げ、市場の混乱を引き起こしているのです。

住宅・不動産市場管理局のヴォン・ドゥイ・ドゥン副局長が記者会見で発言した。写真：建設省

住宅や土地の価格が急騰している3つ目の要因は、他の投資手段があまり普及していないことです。そのため、多くの人が貯蓄や収益性の高い投資手段として不動産に投資し、市場価格の上昇を続けています。

不動産価格を抑制するため、建設省は不動産市場に関する3つの新しい法律と市場の困難を取り除くためのガイドライン文書を効果的に実施するためのいくつかの解決策を政府に報告したとヴオン・ズイ・ズン氏は述べた。

さらに、建設省の代表者も、投機や「サーフィン」行為を制限するために、多くの住宅や土地を所有・使用している人々に対する税制政策を研究し、実施するという立場を再確認した。

さらに、ズン氏は、この税制は不動産価格の上昇にはつながらないと述べた。これは、投機を抑制するために世界各国で広く採用されている解決策である。しかし、規則が公布されるまでは、関係当局は、この政策が市場に与える影響を慎重かつ徹底的かつ包括的に評価する必要がある。

新しい土地価格表は現在の価格の10倍に上がる可能性がある

「土地、住宅、不動産事業に関する政策と法律の宣伝、普及、効果的な実施」会議において、多くの講演者やゲストが関心を示した2024年土地法の新しいポイントの1つは、年間土地価格表の規制でした。

土地価格の「熱気」を裏付けるように、BIDVのチーフエコノミストであるカン・ヴァン・リュック博士は、「2024年土地法案」には1,200万件以上のコメントが寄せられ、中でも土地価格関連だけで100万件のコメントが寄せられたと述べました。これらの数字は、年次土地価格表に関する話題が世論から大きな注目を集めていることを示しています。

カン・ヴァン・リュック博士は、新しい土地価格表は現在の価格枠の2〜7倍、場合によっては10倍にまで上昇する可能性があると述べた。

カン・ヴァン・ルック博士によると、毎年発表される土地価格表は、市場価格に近い土地評価の根拠となり、同時に、特に二価格現象といった問題点を解消する。これは、企業が補償、用地の整地、国家への財政的義務の履行、プロジェクトの投資コストと効率性を計算する際の基礎となる。

しかし、リュック氏は、市場により近い土地価格表を適用すると、土地利用コスト、土地価格、売買価格、不動産賃貸価格が上昇する可能性があると強調した。2026年に正式な土地価格表が実施されると、一部の地域では土地価格が現在の土地価格表の2倍から7倍、さらには10倍にまで上昇すると予想されている。

ハノイ法科大学経済法学部長のグエン・クアン・トゥエン准教授は、会議の傍らで投資電子新聞Baodautu.vnの記者に対し、土地価格表を市場に近づければ企業の土地コストは確実に上昇し、それによって不動産プロジェクトの価格水準も上昇するだろうと断言した。

「企業は慈善団体ではないので、投入コストが上昇している中で販売価格の引き下げを求めるのは難しい。不動産価格を落ち着かせるには、政府は予算資金を積極的に活用し、特に社会住宅事業を中心に供給を増やし、市場を調整する必要がある」とトゥエン氏は述べた。

ホーチミン市の土地価格表、最高値の6億8,720万VND/m2を確定

10月16日、ホーチミン市人民委員会委員長兼市土地価格評価評議会議長のファン・ヴァン・マイ氏は、市内の土地価格表に関する決定02/2020に代わる決定案の評価報告書に署名し、承認した。調整された土地価格表の適用期間は、署名・公布の日から2025年12月31日までである。

ホーチミン市で最も高い土地価格は1平方メートルあたり6億8,720万ドン。写真：ル・トアン

天然資源環境局の報告によると、市内で最も高い都市部の土地価格は、ドンコイ通り、レロイ通りなどの中心街（1区）で6億8,720万ドン/㎡となっている。前回の土地価格案（8億1,000万ドン/㎡）と比較すると、確定価格は1億2,280万ドン/㎡下落したが、現在の価格表と比較すると4.2倍に上昇した。

ホックモン、ニャーベ、ビンチャン、カンザー、クチの各区では、土地価格の上昇が見込まれていましたが、前回の土地価格調整案と比較すると大幅に下落しました。例えば、国道22号線（グエン・アイン・トゥーからリー・トゥオン・キエット区間）の土地価格は、前回の調整案では51倍の上昇でしたが、今回の調整により23倍に減少しました。

工業団地、輸出加工区、クアンチュンソフトウェアパーク、産業集積地、鉱物などの商業用地やサービス用地ではない非農業生産・事業用の土地、国防・安全保障目的の土地、公共目的の土地などの価格については、各地区に応じた価格が設定されます。

具体的には、1区、3区、4区、5区、6区、10区、11区、ビンタン区、フーニャン区では、商業用地またはサービス用地ではない生産・非農業事業用地の価格の50%で算出されます。7区、8区、12区、タンビン区、タンフー区、ビンタン区、ゴーヴァップ区、トゥドゥック市では、商業用地またはサービス用地ではない生産・非農業事業用地の価格の60%で算出されます。

ビンチャン区、ホックモン区、クチ区、ニャーベ区、カンザー区では、価格は商業用地やサービス用地ではない生産・非農業事業用の土地の価格の75％で計算されます。

ホーチミン市は土地使用料として25兆ドン以上を徴収する計画だ。

ホーチミン市天然資源環境局は、2024年第4四半期に特定土地評価評議会に提出される予定のプロジェクトに関する文書を財務局（ホーチミン市特定土地評価評議会常任委員会）に送付した。

ホーチミン市天然資源環境局によると、これは2024年のホーチミン市の予算収入を、土地使用料徴収が見込まれる土地から確保するためのものである。22のプロジェクトからの収入見込み額は25兆4,830億ドンである。

そのうち、最も大きな収益が見込まれるプロジェクトは、ロッテグループのエコスマートシティで、評価証明書によると16兆VNDの収益が見込まれています。次に、グエン・フオン不動産株式会社がトゥドゥック市アンフー区に所有する14.8ヘクタールの土地で、3兆5,000億VNDの収益が見込まれています。

また、TNT Trung Thuy Real Estate Company Limitedは、230 Nguyen Trai（1区）の土地を所有しており、3兆2,860億ドン以上の資金調達が見込まれています。Nam Bay Bay Investment Companyは、Diamond Riverside高層マンションプロジェクト（8区）を所有しており、7,290億ドン以上の資金調達が見込まれています。

今年最初の9ヶ月間のホーチミン市の総予算収入は371兆3,070億ドンと推定され、推定値の76.9%に達し、同期間で14.3%増加しました。しかし、過去9ヶ月間のホーチミン市の土地使用収入は約5兆9,000億ドンに過ぎませんでした。

タンスアン区グエントゥアン通りの「未登録」住宅には、いくらの補償が支払われるのでしょうか？

タンスアン地区建設投資プロジェクト管理委員会のディン・ヴァン・ハイ委員長によると、10月14日までに、グエントゥアン通りの拡張計画の強制実施前に、すべての世帯と個人が敷地を引き渡すことに同意したという。

これまで、このプロジェクトのための用地整地の実施は、補償価格が人々のニーズを満たしていなかったため、特に空き地、農地、交通用地などから生じた土地を使用している世帯の場合、多くの困難に直面してきました。

グエン・トゥアン通りの改修・拡張プロジェクトは今年末に開始される予定だ。写真：タン・ヴー

「これらのケースでは、国家規定により土地の補償は行われません。しかし、住民の負担を軽減するため、人民委員会は市に対し、このような土地利用のケースについて提案を行いました」と、タンスアン地区建設投資プロジェクト管理委員会のブイ・ドゥック・フン副委員長は述べた。

したがって、1993年以前に転用された土地を利用されている場合、補償額は地価フレームで算出された市街地価格の約30%となります。1993年から2004年までの土地利用の場合、支援額は20%となります。

現在の土地価格体系によると、グエン・トゥアン通りの住宅はポジション1に分類され、現在3,220万ドン/㎡の価格となっています。したがって、補償額はそれぞれ940万ドン/㎡と640万ドン/㎡となります。ダウ・トゥ新聞の記者によると、この地域の住民も上記の数字を確認しています。

土地を伐採された世帯は補償金を受け取るだけでなく、地元当局からは約14億ドンで移住用アパートを購入するための支援も受けた。

計画に従ってグエントゥアン通りを改修および拡張するプロジェクトは、2018年にタンスアン区人民委員会によって承認され、総投資額は約4,000億ドンで、その大部分は用地整地費用です。

拡張路線の全長は720mで、グエンチャイ通りとの交差点からグエントゥアン通り162番地まで続きます。拡張後、この路線は断面積21m、車道幅15m、両側歩道幅3mとなり、人々の移動ニーズにさらに応えられるようになります。

クオック・オアイの土地オークションは20時間近く続き、最高価格は5400万ドン/m2だった。

10月14日午前1時30分、クオックオアイ郡イエンソン村ソンチュン村の土地54区画の競売が終了しました。最高落札価格は1平方メートルあたり5,448万ドンに達し、開始価格の4.5倍となりました。一方、最低落札価格も1平方メートルあたり4,448万ドンに達し、開始価格の3.6倍となりました。

オークション参加者。写真：クオック・オアイ地区人民委員会

クオック・オアイ地区土地基金開発センターは以前、ソンチュン村の54区画の土地を競売にかけると発表しました。これらの区画の面積は約92.5～121.4㎡で、開始価格は1㎡あたり1,248万ドンです。各区画の保証金は2億3,000万～2億8,100万ドンです。

オークションは複数ラウンドの直接投票方式で行われ、最低5ラウンドから構成されます。各ラウンドの最低入札額は200万ドンです。しかし、最近のオークションでは12ラウンドが行われました。そのため、イベントは20時間近く続き、参加者は夜通し入札を続けました。

先日のオークションには約300名のお客様が参加し、1,000件以上のオークション書類が登録されました。クオック・オアイ地区がこのオークションで獲得した総額は約2,426億ドンで、予想を630億ドン上回りました。

競売にかけられた土地の場合、落札金額の100%を支払う期限は、税務当局が納付通知を発行した日から45日後となります。

クオックオアイ地区土地基金開発センターによれば、オークションは公開的、客観的、透明、真摯なやり方で行われ、法律の正しい手順と規制に従い、参加者の権利が保証された。

バクニン省で4万5000以上の土地が違反

バクニン省人民評議会の監視代表団は、省人民委員会と協力して、無許可の土地割り当て、土地の侵害と占拠、土地利用目的の恣意的な変更などの事案の処理に取り組んだ。

調査結果によると、バクニン省全体で4万5000件以上の住宅用地が、権限なく割り当てられたり、不法占拠や土地利用目的の無許可転換が行われたりしており、その面積は976ヘクタールを超えています。省人民委員会は、各区、町、市に対し、上記の事例を分類し、調査を組織するよう指示しました。現在までに、各村、区、町は1万件以上の案件を調査済みで、その面積は252ヘクタールに及びます。

バクニン省における無許可の土地割り当て、土地の不法侵入と占拠、土地利用目的の恣意的な変更などの事案の処理は、一部の場所では土地管理が厳格ではなく、不法侵入や土地紛争が十分に解決されていないなど、依然としていくつかの制限や困難に直面している。

作業会議において、バクニン省人民委員会委員長は、天然資源環境局に対し、10月20日までに省人民委員会に報告し、監視代表団に送付するためのデータの検討と収集を指示し、権限のない土地の割り当て、土地の侵害と占拠、土地利用目的の恣意的な変更の事例を解決し、処理するために2つの作業部会を設置するよう省人民委員会に勧告した。

ビンディン省における不動産取引は主に土地の取引です。

ビンディン省建設局は、2024年第3四半期の同省の住宅および不動産市場に関する情報を発表する報告書を発表しました。それによると、第3四半期の取引量は、土地が1,997区画と最も多く、次いで戸建て住宅が1,053戸、アパートが174戸でした。総取引額は510億ドンを超えました。

ビンディン省建設局は、商業用住宅プロジェクトに関して、同四半期に認可済みのプロジェクトが2件あり、戸建て住宅が2,079戸、実施中のプロジェクトが9件あり、アパートが8,333戸、今後販売可能なプロジェクトが1件あり（アパート数は記載なし）、アパートが1件完了しており、262戸のプロジェクトがあったと発表した。

さらに、2024年第3四半期には、ビンディン省では7つの社会住宅プロジェクトが建設中であり、これには都市部の低所得者向けの合計2,828戸の社会住宅プロジェクト6件と、工業団地と輸出加工区の労働者向けの378戸の社会住宅プロジェクト1件が含まれます。

当四半期、住宅建設用にインフラ投資済みの土地（土地区画）の譲渡を許可するプロジェクトに関しては、ビンディン省は新たにライセンスを取得したプロジェクトを 1 件保有し、64 区画で実施中です。

特に、ビンディン省には現在、投資政策やライセンスが付与され、実施中、または2024年第3四半期に完了する予定のリゾート観光プロジェクトはない。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/bang-gia-dat-tphcm-chot-gia-cao-nhat-nha-khong-so-tai-nguyen-tuan-ha-noi-duoc-den-bu-bao-nhieu-d227781.html