法律で規制されていないミニアパートの95％は許可なく建てられている

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VTCニュースに応えて、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、現在、ミニアパートメントは法律で規制されていない住宅タイプの概念スワップであると断言した。

ミニアパートは、分譲住宅として認められる法的根拠がありません。実際には、個人が土地を購入し、個別の住宅建築許可を申請した後、それを分割して独立したアパートとして販売するケースがほとんどです。これは民事上の合意であり、売買契約ではありません。なぜなら、物件の一部を売却することに関する規制がないからです。

トアン氏は、個人が200～300平方メートル程度の土地を所有している場合を例に挙げました。高層ビルを建設したり、マンションを売却したりする場合、各マンションの所有者には別々の登記簿が交付されるのではなく、共有資産として、1冊の登記簿に全員の名前が記載されます。

「ミニアパートに証明書が交付された場合、それは通常の商業アパートプロジェクトの形態をとっていることを意味しており、プロジェクトを立ち上げ、投資方針を持ち、土地使用料を支払う必要がある」とトアン氏は述べた。

不動産専門家によると、ミニアパートメントは販売用住宅として認められる法的根拠がないという。（写真：コン・ヒエウ）

トアン氏はまた、現在市場に出回っているミニアパートの最大95%が許可なく建設されていると指摘した。投資家は個人住宅の建設許可を得ているにもかかわらず、法律に違反しているのだ。なぜなら、もし彼らが適切な方法で建設すれば、着工前に損失を被ることになるからだ。

「 200㎡の土地を100億で購入したとしても、5階建てしか建てられず、面積の70%にあたる700㎡しか建てられないとしたら、土地代と建設費を合わせて1㎡あたり約2,200万ドンになります。一方、10階建てにすれば、建築面積は1,400㎡で、1㎡あたりの費用はわずか1,400万ドンです。1㎡あたり2,500万ドンで売れば、投資家は5階建てでは利益が出ないのは明らかですが、10階建てなら大きな利益が出るでしょう」とトアン氏は分析した。

しかし、10階建て以上の建物を建築する許可を申請する場合、防火対策が義務付けられますが、防火対策費用が非常に高額で、許可を得るのは非常に困難です。具体的には、規定では延床面積が1,200㎡を超える場合、投資家は防火対策を講じる義務があるため、投資家は法律を回避して1,200㎡未満の許可を申請し、通常の住宅として防火対策を不要とみなします。

「近年のミニアパートの急速な発展は、各レベルの当局による管理の甘さが原因だと思います。先ほども申し上げたように、ミニアパートの最大95%に違反があるにもかかわらず、当局が見て見ぬふりをしているため、いまだに存在し続けています。区の建築発注管理チームは非常に厳格で、土嚢やセメント袋を持ち帰るだけですぐに誰かが来て確認に来ます。ましてや、ミニアパートという『象』が平然と建設し、運営しているような状況ではなおさらです」とトアン氏は述べた。

多くの不動産専門家も、ミニアパートの種類はまだ具体的に規制されておらず、ミニアパートを購入する場合には2つのケースがあるとコメントしています。

前者の場合、商品はアパートであり、投資家はプロジェクトを立ち上げ、投資、建設、計画、土地および不動産事業に関する法律の規定を遵守する必要があります。投資家が事業開始資格を得るには、通常2年から5年かけてプロジェクトを完了する必要があります。

2つ目のケースでは、投資家がミニアパートを建設したものの、建築、防火、消火などの法的要件を満たしていないため、認可を受けられない場合があります。この場合、ミニアパートの購入者は、投資家や他の関係者と共にレッドブックに名前を記載することができます。

残念ながら、多くの人が手書きの書類で売買を行っており、レッドブックに名前を記載していません。中には、10年近く住んでいてもレッドブックを所持していないケースもあります。これは、紛争が発生した場合にリスクにつながる可能性があります。

現在、法律では、ミニアパートメントの購入者は、建物内の各戸について国から所有権を認められています。しかし、レッドブックの発行とレッドブックの分離のためには、ミニアパートメントは厳格な法的規制を完全に遵守している必要があります。

一方、ハノイのミニアパートのほとんどはこれらの規制を満たしていないため、アパートごとに個別の証明書を取得する資格がありません。

法的な観点から、ホップ・ニャット法律事務所（ハノイ弁護士会）の弁護士グエン・ティ・ミン・トゥー氏は、現行法にはミニアパートメントの概念が存在しないと述べています。商業用住宅プロジェクトの一種としてこの形態が記録されていないため、ミニアパートメントは個別の住宅として扱われています。

2014年住宅法のいくつかの条項の詳細な規制と実施を導く政府の政令第99/2015/ND-CP号の第6条第2項の規定によれば、少なくとも30平方メートル以上の面積を持ち、閉鎖的なスタイルで設計され、集合住宅の要件を満たし、複数の階と複数のアパートで設計および建設された個人住宅を含む合法的に設立された住宅を所有する組織と個人世帯には、所有者の法的権利と利益を保証するために、管轄の国家機関から各アパートの所有者に所有権証明書が付与されるものとする。

所有者が、この住宅内のアパートをベトナムで住宅を所有する資格のある他の組織、世帯、または個人に売却、賃貸、寄付、または相続する場合、この住宅に付属する土地を使用する権利は、アパートを購入、賃貸、受領、または相続した主体の共同使用権に属します。

「したがって、ミニアパートメント（個別住宅）の種類については、規定の条件を満たしていれば、各アパートメントごとに証明書が発行されます。ミニアパートメントが規定の条件を満たしていない場合は、建物全体に対して1つの証明書のみが発行され、その証明書には共同所有者の名前が記載される場合があります」と、弁護士Thu氏は述べた。

ミン・トゥー弁護士によると、ミニアパートメントは、個別の住宅形態であっても、建設工事が計画と防火基準に適合していることを保証する法的基準を満たす必要がある。建設工事が防火規制に違反し、深刻な結果（人身被害や財産被害）につながった場合、アパートメントの売主／貸主は、違反によって生じた人身被害や財産被害について責任を負う必要がある。

2020年、建設省は地方自治体に対し、高層・集合住宅からなる戸建て住宅の管理強化を求める公式文書を発出しました。この文書では、火災や爆発の危険性が高まること、人口密度の上昇による交通渋滞、環境衛生の確保が不十分になること、都市景観が損なわれることなど、様々な悪影響が指摘されています。しかし、具体的な規制や罰則がないため、管理は依然として困難です。ミニマンションは次々と建設され続けています。

チャウ・アン

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