土地使用料を最大70％削減するという提案の特別な点は何ですか？

財務省は、土地使用料と土地賃料を規制する政令第103/2024号のいくつかの条項を修正および補足する政令案を提出した。

最近、一部の地域では、2024年土地法に基づく新しい土地価格表が旧価格表に比べて大幅に上昇しており、農地から住宅地への土地利用用途変更時に、何倍も高い土地使用料を支払わざるを得ない状況となっています。この差額は、真に住宅を必要とする世帯にとって大きな負担となっています。

z6750704606049-c323aca4fb3b12c7e9777889b6c33920-1289-6277.jpg — ゲアン省ヴィン市のある世帯は、300平方メートルの庭地を住宅地に転換する際に、約45億ドンの税金を支払う必要があった。

例えば、ゲアン省ビン市のある世帯が、300平方メートルの庭地を住宅地への用途変更申請に際し、約45億ドンの支払いを要求された事例は、特に注目を集めました。これは、新たに発行された土地価格表によって土地価格が以前に比べて急騰し、住民が高額な税金、手数料、土地使用料を負担しなければならなくなったことが原因と言われています。これらの支払いは困難です。

反省点として、用途変更の際に支払うべき土地使用料が土地の実際の価値よりも高額になるケースがあることが挙げられます。これは、特に庭地や池が住宅に隣接しており、土地使用権の法定化を希望する世帯にとって、多くの問題を引き起こします。

人々の困難を解決するために、財務省は政府に2つの具体的な選択肢を提示しました。

オプション1 （旧政令45/2014/ND-CPの精神を継承）：住宅に隣接する庭地、池、または庭地、池を起源とする土地（住宅地として認められていない）を住宅地へ用途変更する場合の土地使用料徴収に関する規定を補足する。具体的には、住宅地割当制限内の面積については、住宅地価格と農地価格の差額の30%を算定し、制限を超える面積については、差額の50%を算定する。

このオプションは、2024 年土地法に基づいて認められた住宅と同じ土地にある農地にも適用されます。

財務省によると、選択肢１は、住宅地に隣接する庭や池の土地、同じ住宅地内にある農地について、土地価格が旧法よりも高い場合に、人々の土地使用料負担を軽減する。

しかし、この計画では、料金算定の対象となる土地の価格が上昇した場合に、土地利用目的が純粋に農地から住宅用地に変更されるという問題は解決されていません。

オプション 2 (財務省の提案では、政令 103/2024/ND-CP の現在の規制を維持する): パーセンテージで調整せず、2024 年土地法に従って絶対差の計算方法を引き続き適用します。

この選択肢の利点は、土地法第156条第1項の規定を厳格に遵守できることです。しかし、欠点は、価格高騰の問題を解決できず、住民に困難をもたらすこと、そして住宅地に多く見られる住宅付属の庭地や池の特性に適したインセンティブメカニズムが存在しないことです。

財務省は、農地から宅地への転用に係る土地使用料算定の実施状況を地方自治体に速やかに報告するよう求める公式通知を発出しました。これらの情報に基づき、一部の地方自治体は、地価変動の影響を受けやすい住民を支援するため、選択肢1と同様の歩合制による使用料算定を提案しています。