政策からの多くの前向きなシグナル、国内外の投資家の積極的な参加、外国資本の流入により、不動産の合併と買収（M&A）活動が市場の焦点となっている。
一連の兆ドル規模の取引
グラント・ソントンのデータによると、7月だけで、中国では様々な分野で34件のM&A取引が完了し、総額は約7億8,600万米ドルに達しました。そのうち、不動産は7件の取引で総額4億8,300万米ドルに達し、市場全体の62%を占め、引き続き市場を牽引しています。グラント・ソントンの調査部門によると、この回復は、2024年土地法や2025年6月に公布されたデジタル技術法といった重要な法改正に加え、市場の資本吸収力の向上によるものです。
財務省統計局の報告書によると、2025年の最初の7ヶ月間で、新規資本とM&Aを含む登録外国投資資本（FDI）の総額は240億9000万米ドルに達し、同期間比27.3%増加しました。その中で最も目立ったのは、依然として不動産関連取引です。
パラゴン・ダイ・フオック・プロジェクト（ ドンナイ省）の一角が最近ナムロン社から西日本鉄道社に売却された。
最近の取引の中で注目すべきは、ヴィナコネックス・グループが、ハイフォン市にある172ヘクタールの都市観光プロジェクト「カット・バ・アマティーナ」の投資家であるヴィナコネックスITCの株式70%を国内投資家3社に売却したことです。売却総額は推定2億5,000万～3億ドルです。フン・ベト・ホールディングス傘下のゲートウェイ・トゥー・ティエム社は、2兆6,000億ドン以上を投じてシンガポールのケップル・ランド・グループからナム・ラック・チエック合資会社の株式42%を買い戻し、ホーチミン市にある30ヘクタールの都市複合施設「パームシティ」プロジェクトの経営権を取得しました。
もう一つの注目すべき取引は、マレーシアの大手不動産会社UOAグループによるものです。同社は子会社のUOAベトナムを通じて、VIAS Hong Ngoc Bao社の全株式を6,800万米ドル（約1兆7,000億ベトナムドン）で買収しました。
この取引は9月に完了する予定で、UOAはレ・ヴァン・タム公園向かいのヴォ・ティ・サウ通りに位置する2,000㎡を超える優良な土地の開発権を取得します。ホーチミン市中心部に残る希少な優良立地であり、22階建てのビルの建設が承認されています。UOAは、この地にグレードAのオフィスプロジェクトを開発し、質の高い供給が不足しているオフィス市場にハイエンドな製品を供給する予定です。
外資系企業だけでなく、国内企業もM&Aの波に積極的に乗っています。例えば、ホアセングループはロンタン空港（ドンナイ省）近郊の土地を継続的に取得しています。サイゴン・ジェネラル・サービス株式会社（サビコ）は、ロンホア・カンザー高級住宅プロジェクトの資本をGELEXインフラストラクチャ株式会社に譲渡しました。
一方、KIDOグループの幹部は、大規模プロジェクトの実施に向け、国内外の信頼できるパートナーとの投資協力やM&Aを呼びかけていると述べた。現在、同グループはムイデンド（旧第7区）近郊に15ヘクタール以上の土地を含む、大規模なクリーンランドファンドを保有しており、その商業価値は総額30億米ドルに達すると推定されている。既に複数のパートナーが既にアプローチしており、正式な参加に向けて適切な計画を待っている。
ダット・サン・グループはまた、M&Aを通じて土地ファンドを拡大したいという野心を隠さず、製品を市場に出すまでの時間を短縮するために、法的文書が完備し、規模が大きく、すぐに実行できるプロジェクトを積極的に探していると述べた。
まだ余裕がある
サヴィルズ・ホーチミンのリサーチサービスおよびS22M担当ディレクターのジャン・フイン氏によると、2025年7月1日から行政単位が合併して34の省と市に削減されることで、新たな開発スペースが開拓され、M&A活動を含む不動産への投資資金の流入が促進されるという。
一方、サヴィルズ・ハノイの投資アドバイザリーサービス責任者であるグエン・レ・ズン氏は、迅速な意思決定能力と市場への深い理解により、近年のM&A取引件数は国内投資家が圧倒的に多いと述べた。しかし、特に高級住宅、都市部、産業用不動産といった分野における大規模取引では、依然として外国投資家が主導的な役割を果たしている。
典型的には、キャピタランド（シンガポール）がベカメックスIDCから旧ビンズオン省のプロジェクトを5億5,300万ドルで買収したほか、住友林業、熊谷組、NTT都市開発の合弁会社がキム・オアン・グループと提携してザ・ワン・ワールド・プロジェクト（旧ビンズオン省）を開発し、西日本鉄道がナム・ロンからパラゴン・ダイ・フオック・プロジェクト（ドンナイ省）の株式25％を買収した。
DKRAグループの副総裁であるヴォ・ホン・タン氏によると、M&A活動は年初から非常に活発になっているとのことです。上場企業の統計によると、公開M&A案件数は前年同期比で約20～30%増加しており、未発表の取引も多いため、実際の件数はさらに多い可能性があります。
注目すべきは、現在、ほとんどの投資家が法的に完了したプロジェクト、あるいは最終段階の完了のみを優先していることです。これらのプロジェクトでは、多くの古いプロジェクトが承認され、再開されています。「重要なのは、法的に完了したプロジェクトは、譲渡価格がかなり高くなることが多いということです。取引にアプローチし、締結するには、新しい企業は強固な財務力、開発経験、そしてM&A後のシナジー効果を生み出すブランド力を備えている必要があります」と彼は強調しました。
グエン・レ・ズン氏は、法改正、積極的な経済外交戦略、持続可能な価値を求める資本流入といった要因により、今後2025年末までにM&A活動は多くの突破口を開くだろうと考えている。多くの投資ファンドがESG（環境・社会・ガバナンス）基準と長期的な効率性を前提条件としており、グリーンプロジェクト、工業団地、専門家向け住宅への資本流入を促進していると指摘した。
ヴォ・ホン・タン氏は、土地法および不動産事業法2023の改正案が市場の大きな原動力になりつつあると付け加えた。新たな規制は、土地取得手続きの簡素化、クリーンな土地ファンドへのアクセス改善、そして投資家、特に外国人投資家の法的リスク軽減に役立つだろう。タン氏は、M&Aの活発化は市場の再編を促進するだけでなく、資金不足やプロジェクト在庫の問題解決にも貢献すると評価した。
不動産価格への圧力
しかし、多くの専門家は、大型取引の急増が不動産価格に圧力をかける可能性があると警告しています。活発なM&A市場は不動産価格の上昇を招き、買い手にとって参入障壁となり、制御不能な場合はバブルのリスクが高まる可能性があるからです。
言うまでもなく、プロジェクトの法的地位が確立すると、売却価格は多くの投資家にとって手の届かないほど高くなることがよくあります。そのため、高い潜在能力を持つ外国投資ファンドや国内デベロッパーだけが、取引を成功させる上で有利な立場にあります。「このため、今後のM&A取引のほとんどは、高級不動産セグメント、特に都市部の土地ファンドに焦点を当てることになるだろう」とヴォ・ホン・タン氏は述べています。
出典: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm
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