不動産市場の流動性を高める
決議05/2025/NQ-CPによれば、試験段階の暗号資産は、証券や法定通貨を除く実物資産である裏付け資産にリンクされていなければなりません。販売対象は外国人投資家に限定され、取引活動は財務省の認可と管理の下、国内機関が提供するプラットフォーム上で行われます。暗号資産を適用できる業界の中で、不動産は、資産価値が高く、分割が困難で、流動性が限られているという特性から、有力な分野と考えられています。
ベトナム・ブロックチェーン・アライアンス元会長のダン・ミン・トゥアン博士によると、不動産のトークン化には3つの大きなメリットがあるという。第一に、高額資産を小額に分割することで流動性が向上し、少額投資家の参加も可能になる。
「暗号資産の最大の影響の一つは、所有権を分割できることです。不動産を多数のトークンユニットに分割し、様々な投資家に売却することが可能になります。この仕組みは、市場の流動性を高めるだけでなく、個人投資家や国際的な資本フローへのアクセスを拡大します」とトゥアン氏は分析した。
ベトナムブロックチェーンアライアンス会長ダン・ミン・トゥアン氏。
ブロックチェーンの活用は、すべての取引とキャッシュフローが公に記録されることで、透明性の向上にも貢献します。不動産事業者は、債券の発行や銀行からの借入に限定されるのではなく、個々のプロジェクトごとにトークンを発行し、利益分配、賃貸収入、買戻し権などの特典と連携させることができます。このアプローチは国際的な資本動員への道を開き、ベトナムの不動産が容易に外国資本の流れにアクセスできるようにします。
しかし、大きな課題も存在します。投機、価格操作、違法な資金動員といったリスクは、厳格な監視メカニズムが欠如している場合、市場を歪める要因となり得ます。トークン発行企業は、目論見書を公表し、少なくとも10年間データを保管し、マネーロンダリング防止およびテロ資金供与防止に関する規制を遵守する必要があります。これらの条件により、ガバナンス基準と情報の透明性が向上し、投資家のリスクが最小限に抑えられることが期待されます。
したがって、試行段階においては、法的側面だけでなく、検査、監督、投資家保護といった面でも、国家の役割が特に重要となります。一部の専門家は、財務省、国立銀行、 法務省、そして国際機関の代表者を参加させ、暗号資産市場を監督するための専門委員会の設立を検討することを提案しています。
暗号資産市場の成功は、法的メカニズムだけでなく、確固たる技術基盤にもかかっています。不動産のトークン化は、ブロックチェーンプラットフォーム、カストディ、データ暗号化、ユーザーインターフェースに至るまで、技術が十分に強固でなければ効果を発揮しません。投資家は、権利を保障し、リスクを管理するシステムが存在する場合にのみ安心感を得られます。
法制度と財産権を標準化する
こうした機会があるにもかかわらず、専門家は法的リスク、特にトークンと実質的な所有権の関係については慎重な姿勢を示しています。ダン・ミン・トゥアン博士によると、トークンが実質的な所有権を表しているのか、それとも単なる金銭的利益を表しているのかという法的問題は、依然として明確にされていないとのことです。
「不動産トークンは、実際の所有権、つまり保有者が元の不動産の共同所有者として認められ、レッドブックに名前が記載されていることを示すものなのか、それとも利益分配、賃貸収入、買戻し権などの金銭的利益だけを示すものなのか。この区別は、投資家が法律によってどの程度保護されているか、つまり不動産を所有しているのか、それとも所有権と関連しない一種の『投資証明書』を保有しているだけなのかを決定するため、重要である」とトゥアン氏はコメントした。
国会法務委員会前委員長のファン・チュン・リー教授は、法的観点から、デジタル資産とブロックチェーンの法的枠組みには、所有権、紛争解決、納税義務、消費者保護、サイバーセキュリティ基準を明確に規定する必要があると述べた。
政策は、イノベーションを阻害しないよう、保護的かつ柔軟なものでなければなりません。各国は、決議68の精神に則り、ガバナンス能力の向上、デジタル人材の育成、行政メカニズムの革新、そして民間企業にとって公平な競争環境の整備に協力して取り組む必要があります。
専門家は、試験段階では、法的根拠が明確で、キャッシュフローが透明で、高い安全基準が適用され、小規模投資家に広く宣伝しないプロジェクトを優先することを推奨している。
したがって、土地法、不動産業法、情報技術法の改正を早急に検討する必要がある。同時に、法的および技術的条件を満たした場合にトークンを証明書に変換できる法的変換メカニズムをパイロットフェーズで構築する必要がある。
国際的な経験から、不動産トークン化の導入は、法制度や公共データベースと緊密に統合された場合にのみ成功することが示されています。例えば、セントレジス・アスペン・ホテル・プロジェクト（米国）は、ホテル株式の18.9%に相当するトークンを発行することで1,800万米ドルを調達しました。これは、米国証券取引委員会（SEC）が承認した最初の不動産トークン化取引の一つです。
しかし、最も重要な要素は、トークンと土地登記システムとの連携であり、「二重所有者」が存在しないことが保証されます。さらに、シンガポールや米国などの国では、標準化された財務報告、独立した評価、トークン発行プロセスが求められています。
ベトナムでは、専門家は、投資家保護のために、専門的な資産保管エコシステム、監督下の取引フロア、リスク保険規制、そして補償基金の構築が必要だと指摘しています。賃貸不動産など、初期段階で明確なキャッシュフローが見込めるプロジェクトを優先することで、市場拡大前の安全性向上に貢献できるでしょう。
専門家は、パイロットフェーズにおいて、明確な法的根拠、透明なキャッシュフロー、高い安全基準の適用、そして個人投資家への広範なプロモーションを行わないプロジェクトを優先することを推奨しています。これは、ベトナムにおける暗号資産市場全体、特にデジタル不動産の将来に向けた強固な基盤を築くために必要なステップです。
出典: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm
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