レッドブックのない土地にはどんな利点がありますか?

土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の財産に関する証明書（レッドブック）は、土地使用者が譲渡、寄付、補償などの完全な権利を持つことを保証する重要な法的文書です。

しかし、レッドブックを持たない土地利用者がどのような権利を持つのかを誰もが知っているわけではありません。

土地が条件を満たしているにもかかわらずレッドブックが付与されていないにもかかわらず補償を受ける

2024年土地法第95条第1項及び第2項は、国が国防や安全保障、国家と公共の利益のための社会経済発展のために土地を収用する場合、年間地代を支払う賃貸地以外の土地を使用している世帯と個人は、以下の条件のいずれかを満たす場合に土地の補償を受けることができると規定しています。

- 証明書を持っている

・管轄官庁から土地の割り当てや借地の決定、あるいは土地利用目的の変更の許可の決定があること。

- 土地使用権に関する証明書の発行に必要な書類を所持している。法令に基づき土地使用権の移転手続きは完了しているが、登記手続きが完了していない。

- 抵当契約に基づく土地を債務の返済に使用すること。金銭的義務を果たしたオークションの結果を認める文書。

したがって、土地使用者が証明書を付与されていないとしても、証明書を取得する資格があり、上記のいずれかの文書を持っている場合、その土地が毎年地代を支払う賃貸地でない限り、その土地に対する補償を受けることができます。

レッドブックに該当しない農地も補償対象

レッドブックの対象ではないものの、2004年7月1日より前に農地が使用されていた場合、農業生産に直接従事する世帯および個人には土地に対する補償が支払われます。2024年土地法第98条第3項では、補償は政府の規制に従って行われると規定されています。

レッドブックの条件を満たさない農地でも、2004年7月1日以前に使用されていた限り補償が受けられる（写真：IT）。

土地に付随する財産に対する補償

2024年土地法第91条第3項は、国が土地を収用する場合の財産損害の賠償原則を規定している。これに基づき、民法の定める財産損害を受けた土地所有者は、損害賠償を受けることができる。また、国による土地収用により生産・営業を停止せざるを得なくなった生産・営業施設の所有者は、支援の対象とされる。

したがって、証明書がなくても、土地収用によって損害が発生した場合には、その土地に付随する財産の法的所有者に補償が支払われます。

土地使用権の行使

2024年土地法第45条第1項は、以下の条件を満たす場合、土地使用者は土地使用権を転換、譲渡、賃貸、転貸、相続、寄付、抵当、および土地使用権を使用した資本の出資を行う権利を行使できることを規定しています。

- 土地使用権証明書または家屋所有権および土地使用権証明書、または土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書、または土地使用権、土地に付随する資産の所有権の証明書を所持している。ただし、土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転用、区画の交換、国への土地使用権の寄付、居住コミュニティ、および 2024 年土地法第 124 条第 7 項および第 127 条第 4 項 a に規定されている場合を除く。

- 土地には紛争がないか、管轄の国家機関、裁判所の判決、決定、仲裁決定、または法的効力を生じた裁定によって紛争が解決されている。

・土地使用権は、民事判決執行法の規定により、判決の執行を確保するための差押えその他の措置の対象とならない。

- 土地使用期間中。

・土地使用権は、法律で定める臨時緊急措置の対象とはなりません。

このように、証明書なしでの土地使用権の譲渡や贈与の事例が2件あります。

一つ目は、土地使用権の相続、土地の集約化に伴う農地の転用、区画の交換、国やコミュニティへの土地使用権の寄付などです。

第二に、証明書を交付されていない世帯や個人であっても、証明書の交付を受ける資格があれば、土地使用権を譲渡したり、土地使用権を賃借したり、転貸したり、土地使用権を使って資本金を出資して事業を実施したりすることができる。

建設許可の付与

政令53/2017の第3条では、証明書がない土地であっても、規定されているいずれかの種類の法的土地文書がある土地には、建設許可が付与されると規定されています。

土地が埋め立てられるまで一時的に使用される

2024年土地法第138条第8項は、第138条第1項、第2項、第3項、第4項、第5項および第6項に規定される場合に土地を使用している世帯および個人であって、土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書を取得する資格がないものは、国が土地を回収し、規則に従って土地を申告および登録するまで、一時的に現状のまま土地を使用できると規定している。

したがって、土地使用権に関する書類を一切持たずに安定的に土地を使用している者、土地法に違反していない者、正当な権限なく土地を割り当てられている者などは、証明書交付の条件を満たしていないにもかかわらず、国が土地を取り戻すまでの間、一時的に現状のまま土地を使用する権利を有する。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-khong-co-so-do-duoc-huong-nhung-quyen-loi-gi-20241008163618314.htm