土地取引が発効する時期

土地は特別な資産であるため、土地使用権の移転は土地法の規定と公証を遵守する必要があります。そのため、譲渡契約の有効性と土地使用権の移転の有効性には違いがあります。

契約書に署名したが、まだ有効かどうか分からない

ドンナイ省ドンタム村在住のPTG夫人とその夫は、借金返済のために多額の資金が必要になったため、ドンナイ省タンロイ村在住のHVB氏に、総面積2ヘクタールの多年生土地（レッドブック付き）のうち4サオの土地を8億ドンで譲渡する契約を締結しました。HVB氏は一括で支払う資金が不足していたため、1億ドンのみを預かり、1ヶ月後に全額を支払って土地を購入することを約束しました。その後、両者は最寄りの公証役場に出向き、契約書に署名しました。

ドンナイ省弁護士会の弁護士が2025年8月にドンタム村の住民に法律相談を行っている。写真：ドアン・フー

1ヶ月が経過しても、HVB氏は依然として約束を履行しませんでした。そのため、PTG夫人とその夫は土地をHVB氏に譲渡せず、別の人物に譲渡契約書を公証しました。しかし、誰かが土地を「横取り」したため、HVB氏はPTG夫人とその夫から土地を買い取ることができませんでした。そこでHVB氏はPTG夫人とその夫と面会し、手付金の返還を求めました。もしPTG夫人とその夫が手付金を返還しない場合、HVB氏は弁護士を雇って訴訟を起こし、PTG夫人と別の人物との取引を阻止するつもりでした。

複雑な状況を抑えるため、PTG夫人と夫はHVB氏に1億ドンの保証金を返還することに合意しました。しかし、PTG夫人と夫は依然として疑問を抱いています。彼女とHVB氏、そして後の譲受人との間で4サオの土地を譲渡する契約のうち、どれが発効し、どれが未発効なのか。

土地譲渡契約の発効時期が不明であること、また、土地譲渡契約と土地使用権の譲渡の発効時期が異なることから、契約解除を希望する多くの人が困難に直面しています。例えば、DVR氏（ドンナイ省ジャーキエム村在住）のケースが挙げられます。

DVR氏は次のように述べた。「価格が確定した後、NTD氏（ドンナイ省ビエンホア区在住）に150^{平方メートル}の住宅用地を譲渡する契約書（レッドブック）を締結し、双方が署名し、契約書は公証された。しかし、契約書に記載された期限を過ぎても、譲受人であるNTD氏は十分な金額を用意できなかった。そのため、NTD氏への名義変更手続きを完了できなかった。」

DVR 氏は、彼と NTD 氏との間の譲渡契約はすでに有効になっているか、また、支払い日と名前の変更手続きの日が来ても NTD 氏が不在の場合、彼には契約を解除する権利があるかを知りたいと考えています。

署名または公証の時点から有効になりますか?

2015年民法第401条は、法的に締結された契約は締結の時から効力を生じると規定しています。契約の効力発生時から、当事者は互いに約定した権利義務を履行しなければなりません。

同時に、2015年民法第500条から第503条にかけて、土地使用権契約は当事者間の合意であり、土地使用者は土地法の規定に従って土地使用権を相手方に譲渡し、相手方は土地使用者との契約上の権利義務を行使するものである旨が規定されている。土地使用権契約の内容は、土地法の規定に従って土地の使用目的、土地使用期限、計画、土地利用計画その他の権利義務に関する規定及び関連法律のその他の規定に反してはならない。

土地使用権に関する契約は、2015年民法典、土地法およびその他の関連法規の規定に適合する書面により締結されなければならない。土地使用権に関する契約の履行は、土地法およびその他の関連法規に定められた適切な手続きおよび手続に従わなければならない。土地使用権の譲渡は、土地法に規定されている登記の時点から効力を生じる。

「土地使用権譲渡契約は、公証の時点から効力を生じます。土地使用権の譲渡は、土地法の規定に従い、変更登記の時点から効力を生じます。」
弁護士 NGUYEN DUC、ドンナイ省弁護士会。

さらに、2024年公証法第6条は、公証文書は公証人が署名し、公証機関が押印した時点から効力を有すると明確に規定しています。公証文書は関係者にとって有効であり、取引当事者が公証取引に関連する手続きを管轄の国家機関に申請する際の根拠となります。

グエン・ドゥック弁護士（ドンナイ省弁護士会）は次のように述べた。「上記の規定に基づくと、PTG夫人とHVB氏の間で締結された4サオの土地譲渡契約は、正式な条件を満たしていない（公証または認証を受けていない）ため、まだ発効していない。一方、後者と夫婦間で締結された契約は、公証が行われた時点から発効する。HVB氏が手付金の返還を求め、夫婦がこれを受け入れたという問題は、土地譲渡契約の発効の有無とは無関係である。」

DVR氏の場合：NTD氏とDVR氏との間の譲渡契約は発効する資格を有します。しかし、NTD氏は契約で合意された義務を適切に履行しなかったため、締結済みの契約の解除を請求する権利を有します。公証契約の解除には、以下の条件を満たす必要があります。当該契約に関与した全員の合意と書面による誓約があること。同時に、公証契約の解除の公証は、以前の公証機関において公証人によって行われなければなりません。

公証機関で公証された契約を取り消せなかった場合、DVR 氏は、NTD 氏が契約上の義務に重大に違反し、契約で約束した義務を適切に履行しなかったため、裁判所に契約の取り消しを要求する訴訟を起こす権利があります。

ドアン・プー

出典: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/