全国で商業住宅用地の拡張を試験的に実施することを決定。不動産投資家の支払い能力の回復に期待。 ハノイには 25,000 平方メートルを超える最新のオペラハウスが建設される。
ソックソンの土地オークションで1平方メートルあたり300億ドンで落札されるケースも。 財務省は所有期間に基づいて住宅と土地の売却に課税することを提案。
全国で商業住宅用地の拡張を試験的に実施することを決定。不動産投資家の支払い能力の回復に期待。ハノイには 25,000 平方メートルを超える最新のオペラハウスが建設される。
今週の不動産ニュースのハイライトをご紹介します。
全国で商業用住宅用地の拡大を試験的に実施することを決定
国会は11月30日午後、土地使用権の受領または保有に関する協定を通じた商業住宅事業の試行実施に関する決議案を、出席議員460名中415名の賛成、19名の反対、26名の棄権で可決した。
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| 国会はその決議案を可決した。 |
この決議は、不動産事業組織が土地使用権を取得するプロジェクト、不動産事業組織が土地使用権を有するプロジェクト、不動産事業組織が土地使用権を有し、かつ、土地使用権を取得するプロジェクトについて、土地使用権の取得または土地使用権の保有に関する協定（試行プロジェクト）を通じて商業用住宅プロジェクトを全国で試行的に実施することを規定している。
もう一つの事例は、環境汚染により移転を余儀なくされた生産施設や事業施設の跡地、あるいは建築計画や都市計画に基づき施設の移転を余儀なくされた跡地に、商業用住宅事業を実施するために土地を利用する団体が設立した不動産事業団体のプロジェクトである。
決議によれば、パイロットプロジェクトは以下の条件を満たす必要がある：プロジェクト実施のための土地面積と土地区画の範囲は、地区レベルの土地利用計画または建設計画、都市計画と一致していなければならない。
プロジェクト実施のための土地および土地区画の範囲は、承認された地方の住宅開発プログラムおよび計画と一致しています。
プロジェクト実施の対象となる土地および区画の範囲は、本決議の規定に従って省人民評議会が承認したパイロットプロジェクトを実施するために計画されている区画のリストに含まれる。
本決議に規定された事例に係るパイロット事業を実施するための土地使用権の受領に関する合意について、省人民委員会からの書面による承認が得られており、これも本決議に記載された条件である。
不動産事業組織は、土地、住宅、不動産事業、投資その他の関連法規で定められた条件を満たさなければなりません。
パイロットプロジェクトの選定は、以下の基準を満たす必要がある：市街地または都市開発が計画されている地域で実施されること、パイロットプロジェクト内の住宅地総面積（既存の住宅地および土地利用目的を住宅地に変更する予定の土地を含む）が、2021年から2030年の省計画で承認された土地配分および区画計画に従って計画期間中に追加される住宅地面積（現在の住宅地利用状況と比較）の30％を超えないこと、土地法第67条第4項に規定されるプロジェクトに属さないこと。
決議第1条第1項a号に規定されている場合、パイロットプロジェクトを実施するための土地区域は、土地法第72条第5項の規定に従って省人民評議会によって承認された土地回収を必要とする工事およびプロジェクトのリストに含まれてはならない。
国防安保用地から外す予定があり、本決議第3条第2項に規定する条件を満たしているものの、地方管理に引き渡されていない国防安保用地の区域については、国防部と公安部が優先的に、法律の規定に従って軍隊の将兵に優先的に売却、賃貸、割賦販売を行うための試行プロジェクトの実施を組織するものとする。
この決議は2025年4月1日から発効し、5年間実施されます。
財務省、所有期間に基づいて住宅や土地の売却に課税することを提案
最近、財務省は政府に対し、個人所得税法（代替）の草案作成案を提出しました。特に、2024年土地法との整合性を確保するため、不動産譲渡による個人の課税所得に関する規定の改正と補足を提案しています。
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| 財務省の税制提案は、不動産投機家を直接的に標的としている。写真：タン・ヴー |
具体的には、財務省は提出書類の中で、現在の個人所得税政策は譲渡者の不動産保有期間に応じて差別化していないと述べた。
一方、世界中の多くの国々は、個人所得税を含む税制手段を使って投機行為のコストを増大させ、経済における不動産投機の魅力を低下させてきました。
特に、一部の国では、不動産取引による利益に対して、取引頻度、不動産の購入時期、そして転売時期に基づいて課税が課せられます。これらの時期が早ければ税率が高く、遅ければ税率は低くなります。
財務省によると、シンガポールでは、土地の売買は初年度にその差額に対して100%の税金が課せられる。2年後には税率は50%、3年目には25%となる。
台湾では、不動産取引は購入後2年以内であれば45%の税率が適用されます。2～5年以内であれば35%、5～10年以内であれば20%、10年以降であれば15%の税率が適用されます。
財務省によると、合理的な規制を維持し、投機や不動産バブルを回避するために、国は一部の国で経験されているように、保有期間に基づいて不動産譲渡による個人所得税を徴収することを検討できるという。
具体的な税率については、財務省は不動産市場の実情を踏まえ、適切に検討・決定する必要があると考えている。また、不動産の譲渡に対する保有期間に基づく個人所得税政策の適用は、土地・住宅関連政策の整備と連動させる必要がある。
さらに、土地および不動産登記のための情報技術インフラの同期と準備も、この政策の成功を左右する重要な要素です。
不動産投資家の支払い能力回復への期待
VIS Ratingが11月28日午後に広く発表した、売上高上位30社の住宅不動産会社を対象とした住宅不動産業界レポートによると、2024年第3四半期のハノイ市とホーチミン市の不動産売上高は前四半期比48%増加し、過去4四半期で最高水準となった。住宅需要は依然として堅調であり、高い吸収率と住宅ローンの7%という堅調な伸びに反映されている。これは前年同期比でわずか1%の増加にとどまっている。
住宅価格の上昇期待と頭金の減少が相まって、住宅購入者からの旺盛な需要を引き続き牽引するでしょう。ビンホームズ、ナムロン、ニャ・カン・ディエン、アン・ジャー、ニャ・バリア・ブンタウといった多くのデベロッパーは、主に高級住宅セグメントで売上増加を記録しています。
しかし、レポートのウォッチリストに掲載されているデベロッパーの2024年最初の9か月間の収益と利益は、2023年の販売低迷による引き渡し量の減少により、前年同期比でそれぞれ20％と43％減少しました。そのため、60％以上のデベロッパーが2024年通期の利益計画を達成できないと予想されます。
VIS Ratingは、2025年には開発業者が新規プロジェクト数を増加させ、売上高とキャッシュフローの改善に寄与すると予測しています。業界の債務返済能力は2024年第3四半期も依然として低水準にとどまるものの、新たな規制によりレバレッジは抑制され、売上高の増加により開発業者のキャッシュフローは改善すると予想されます。
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| 不動産投資家の債務返済能力は、2023～2024年の弱い水準から改善し始めると予想される。写真：VIS Rating |
2024年第3四半期時点で、VIS Ratingがモニタリングしているデベロッパーの半数以上が、レバレッジと債務返済能力が低かった。これは主に、2021年から2023年にかけてのプロジェクト開発における過剰なレバレッジと、2023年からの市場センチメントの悪化に伴う未完成プロジェクト在庫および未販売在庫の増加によるものである。
しかし、販売の進捗が改善するにつれて、不動産開発業者の債務返済能力は2023～2024年の弱いレベルから改善し始めるとVIS Ratingは予想している。
新規プロジェクトの売上とキャッシュフローの見通しが良好であることから、デベロッパーの債務返済比率は徐々に改善すると予想されます。2024年7月に公布された新たな規制により、新規プロジェクトにおける借入が制限されます。そのため、VIS Ratingは、2022年から2023年にかけての債務増加率は、年間15%というピークから引き続き鈍化すると予想しています。
ハノイには、25,000平方メートルを超える広さを持つ、最も近代的なオペラハウスが建設される予定です。
最近、ハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長が、クアンアン半島の中央空間軸の縮尺1/500の詳細計画プロジェクトを承認する決定第6132/QD-UBND号に署名した。
したがって、計画されている土地の総面積は約44.1ヘクタールです。このプロジェクトには、専門的な文化芸術公園、宗教施設、娯楽施設、ホテル、商業施設が含まれます。
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| 新しいオペラハウスの展望。 |
注目すべきことに、クアンアン半島はホーチミン市の新しいオペラハウス建設予定地にも指定されています。このオペラハウスは、首都ホーチミンのイメージを体現する大規模な現代アート作品となります。劇場エリアは25,000平方メートルを超える敷地に建設され、延床面積は42,000平方メートルとなります。
これに先立ち、2022年7月に行われた住民意見聴取会議において、当時のタイホー区副区長グエン・レー・ホアン氏は、劇場が水面空間に大きな影響を与えることはなく、西湖の水面区域内には位置しないと明言していた。
さらに、人々が関心を寄せているもう一つの情報は、この重要なプロジェクトの設計者が誰なのかということです。「選ばれ、金を託された」人物は、著名なイタリア人建築家、レンゾ・ピアノ氏です。彼は、海上に建設された最初の空港である関西国際空港（日本）や、ヨーロッパ最大級の舞台芸術プロジェクトの一つであるパルコ・デッラ・ムジカ・オーディトリアム（イタリア）の「設計者」です。
クアンアン半島のオペラハウスの設計において、レンゾ・ピアノ氏は厚さわずか200～600mmの屋根構造というアイデアを考案しました。この極薄構造は、建築家が40年前に考案したもので、当時の建築技術ではこの特殊な要件を満たすことができませんでした。
新しいハノイ・オペラハウスは、世界でも最もユニークな屋根構造の一つであるだけでなく、多くの先進技術と設計手法が採用されています。メインホールの壁一面に、機械式開閉式の音響パネルシステムが設置されています。
それぞれのパフォーマンスの種類に応じて、音響パネルは対応する方向と位置で開閉、上下に制御されます。これにより、各芸術プログラムの要件に適した音の反射、吸音、残響時間を確保します。
ソックソンの土地オークション：1平方メートルあたり最大300億ドンを支払う予定だったが、「怖すぎて撤退を要請」？
投資電子新聞Baodautu.vnの記者の情報筋によると、ハノイ市ソクソン郡クアンティエン村の58区画の土地の競売では、美しい土地を勝ち取るチャンスがなくなったと分かると、多くの人が法外な高値を支払ったという。
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| 第 6 ラウンドでの顧客の入札。価格が高騰しすぎたため、参加者は撤退しました。 |
具体的には、第5ラウンドでは、300億ドン/㎡を超える土地価格を提示する人もいました。他の多くの土地も、6,000万～1億100万ドン/㎡と非常に高い価格を提示していました。しかし、最終ラウンドとなる第6ラウンドでは、入札を中止する旨の申し出がありました。
最終的に、58区画のうち22区画のみが落札され、価格は1平方メートルあたり3,200万～5,000万ドンでした。第5ラウンドで高額入札を「叫んだ」関係者は全員、第6ラウンドでは入札を中止すると申し出ました。
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| 代償は第5ラウンドで支払われます。 |
オークションの直接参加者でもある情報筋は記者団に対し、この土地の平均価格は1平方メートルあたり3,500万～4,000万ドンに過ぎないと述べた。オークションに参加した団体や協会は市場を深く理解しておらず、せっかくの機会を逃した。衝動的な入札行為は問題の解決に繋がらなかっただけでなく、土地オークションのイメージを損ない、市場に悪影響を及ぼした。
「当局がこのオークションを徹底的に調査することを望みます。これは法を無視した意図的な組織的行為です」と憤慨した人物は述べた。
58区画の土地が、1平方メートルあたり280万ドンから始まる価格で「売り場」に出品されます。面積は90～220平方メートルです。土地の保証金は1区画あたり4,400万～1億1,100万ドンです。オークションは6回の強制的なラウンドを経て、直接投票によって行われます。
2024年3月、ホアイドゥック地区の土地オークションは違反の兆候により中止されました。そのため、第1ラウンドのオークションでは、開始価格がわずか5,700万～6,200万ドン/㎡だったところ、33区画のうち15区画が1億～1億8,000万ドン/㎡で落札されました。
その後、第2ラウンドでは最高額を提示した顧客が入札を行わず、故意に失格となったため、第1ラウンドで最低額を提示した人物が落札する条件が整えられました。当該顧客には不動産競売に関する規則に違反する兆候があったため、主催委員会はすべての競売登録書類と入札書類を封印し、警察機関に送致して法に基づき捜査・処理を行いました。
ビンディン省、1兆7000億ドン超の住宅プロジェクトの投資家募集のためオークション開催
不動産オークションサービスセンター（ビンディン省司法省）は、タイソン通りの西側で住宅、サービス、教育プロジェクトを実施するための土地使用権のオークションを実施すると発表した。
したがって、競売にかけられた土地は、クイニョン市クアンチュン区にあるビンディン運輸訓練センターとその隣接地域に属します。土地面積は6.3ヘクタール以上で、そのうち隣接する住宅建設用地は2.5ヘクタール以上、商業・サービス施設用地は0.4ヘクタール以上です。
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| テイソン通り西側の住宅、サービス、教育エリアプロジェクトの計画。 |
プロジェクト規模には、隣接する住宅区画 238 区画（投資家は概略工事と外装工事を行う必要があり、最大階数は 4 階）、観光活動、オフィス業務用の商業サービス ビルの建設（最大階数は 5 階）が含まれます。
さらに、投資家は、0.4 ヘクタールの面積の教育用地の技術インフラの完成に投資する責任を負わなければなりません。技術インフラ システムの構築に投資された土地基金の価値に相当する金額を、社会住宅の建設に支払う必要があります (土地基金は、社会住宅の開発用に 20%、約 0.5 ヘクタールが確保されます)。
不動産オークションサービスセンターによると、この物件の開始価格は5,580億ドン以上で、5%刻み（279億ドン以上）となっている。オークションは2024年12月21日午前8時30分、ビンディン省クイニョン市ファンディンフン通り37番地、不動産オークションサービスセンターホールで開催される。
プロジェクトの実施費用は1兆1,440億ドン（土地使用権オークション落札に伴う土地使用料を除く）です。プロジェクトの実施進捗は、オークション結果の承認または投資家承認の決定日から48ヶ月以内です。
トゥアティエンフエ省、商業プロジェクト実施のため1,600平方メートル超の「黄金の」土地を競売にかける
トゥアティエン・フエ省人民委員会は、12月7日、天然資源・環境省土地基金開発センターがクアンナム金融・価格合弁株式オークション会社と連携し、フエ市ハイバチュン47番地の土地区画における商業サービスエリアの投資プロジェクトを実施するため、土地資産の売却、土地使用権のリースの形での譲渡のためのオークションを実施すると発表した。
したがって、ハイバーチュン47番地の土地区画は面積1,646.6平方メートルで、競売対象土地に付属する資産には、3階建てのオフィスビル、2階建てのオフィスビル、建築面積685平方メートル、延床面積1,628平方メートルの警備所が含まれます。土地の使用期間は50年で、トゥアティエン・フエ省人民委員会による土地賃貸借決定の日から、賃貸借期間全体にわたって一括で支払いが行われます。
当該土地区画のオークション開始予想価格は1,004.2億ドンです。このうち、土地使用権の開始価格は934.7億ドン、土地付属資産の開始価格は69.4億ドンです。200億ドン以上の保証金をお支払いいただくことで、土地使用権は18億ドン、土地付属資産は1億4,000万ドンの単価で入札いただけます。
トゥアティエン・フエ省人民委員会によると、入札後、この土地は9階建ての商業・サービスエリアプロジェクトに投資される予定だ。このプロジェクトで提供される製品とサービスは、生活必需品である商業、サービス、観光、娯楽、レクリエーションサービスの提供を目的としている。
本プロジェクトの総投資額は233兆470億ドンを超えます。このうち、投資家の出資額はプロジェクト総投資額の少なくとも20%を確保する必要があります。プロジェクトの実施期間は、土地の割り当てまたは賃貸借日から36ヶ月を超えてはならず、そのうち着工期間は、土地の割り当てまたは賃貸借日から12ヶ月を超えてはなりません。
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