プロジェクトをクリアするための適切な土地評価

2023年7月27日に投資新聞が主催した科学ワークショップ「プロジェクトを円滑に進めるための適切な土地評価」において、不動産専門家や企業は、「正しい方法があればプロジェクトはスムーズに実行されるが、そうでなければ社会資源の循環を遅らせ、 経済発展を妨げる大きな障壁となるだろう」と述べた。

会議風景。

首相は、天然資源・環境大臣と各省・中央直轄市の人民委員会委員長に対し、土地評価における困難と障害を早急に除去するよう求める政府文書第634/CD-TTg号を発出した。

この通達では、天然資源環境省が、2023年7月31日までに、土地価格を規制する2014年5月15日付政令第44/2014/ND-CP号を改正・補足する政令、同時に土地評価方法、土地価格表の作成と調整、特定の土地評価、土地評価に関するコンサルティングを詳述する2014年6月30日付回状第36/2014/TT-BTNMT号を改正・補足する政令を政府に提出し、審議と公布を求めなければならないとしている。

現在、天然資源環境省は、政令44号及び通達36号の改正案について、関係省庁、部局、機関に諮問しています。起草機関が改正を提案している現行の土地評価方法については、様々な意見が出ており、特に「剰余金」方式の廃止が最も議論を呼んでいます。

法案起草機関が提案した剰余金方式の廃止勧告は大きな影響を与え、土地評価を2007年以前の時期に戻してしまう可能性があり、すでに困難なこの課題の難易度をさらに高める可能性があると、国民経済大学不動産学専攻のトラン・スアン・ルオン博士は述べた。「予測される結果として、不動産市場の多くのセグメントで価格が適正につかなくなり、ベトナムでプロジェクト開発の需要が非常に高い状況で市場の混雑を引き起こすことになるだろう。」

「余剰土地評価法は科学的であり、世界的に認められています。この方法は、市場、コスト、収益といったアプローチを組み合わせた上で、世界各国で国際的な評価基準、あるいは各国の評価基準として確立され、各国の土地・資産評価の実務に広く適用されています。国家予算の減収を回避し、企業がプロジェクトをより迅速に実施できるよう支援するためにも、この方法を維持することは合理的であり、必要不可欠です」とトラン・スアン・ルオン博士は断言しました。

しかし、ルオン博士は、すべての土地評価方法は、正確に計算されたとしても、依然として市場データに依存する必要があり、評価方法を追加または削減するために将来の法令や通達を再び「制定、制定」する必要がないようにするためには、これが解決しなければならない根本的な問題であると付け加えた。

「剰余法は放棄できない科学的な手法であり、提案されている放棄の根拠については、より慎重に検討する必要があります。一方、プロジェクト（多数の土地区画に多数の製品、土地利用計画、建設計画に基づく開発可能性、不動産事業、土地面積規模）の場合、この方法のみが土地価格を正しく決定できるのです」と、ホーチミン市弁護士会のトラン・ドゥック・フォン弁護士は分析しました。フォン弁護士によると、「天然資源環境省は、改正政令の起草において、『剰余法』と『減算法』という2つの手法を引き続き維持する必要があることを考慮しつつ、同時に、より詳細かつ包括的な規定を追加し、現在の実務への適用を容易にする必要がある」とのことです。

VCCI法務部のグエン・ティ・ディウ・ホン氏によると、剰余金方式は、比較方式や収益方式のように現在の用途ではなく、将来の開発可能性を考慮した用途に基づいて土地価格を決定するものです。現在、我が国の土地データベースは市場の実態を必ずしも反映していません。そのため、草案にあるような3つの評価方法のみを適用すると、実施プロセスに支障が生じる可能性があります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市の不動産プロジェクトの87.5%に剰余金法が適用されていると述べた。これは、政令44号が施行されて以来8年以上にわたり、土地評価の主な方法となっている。その理由は、他の方法を適用することが非常に困難であるためである。

ベトナム不動産協会（VARS）常任副会長のグエン・チ・タン氏は、企業がプロジェクト実施時に効率性を計算できるため、剰余金法を採用することが多いと述べた。この方法が効果的でなければ、投資家は採用しないだろう。他の方法では現実的な問題を解決できないため、世界の多くの国でもこの方法が採用されている。

「土地法を改正し、価格が上下する市場価格に沿うようにしています。しかし、現在の3つの方法は、新規プロジェクトの価格は常に同等かそれ以上でなければならないため、価格が上昇するだけで下落することはありません。これが土地価格を押し上げ、人々の住宅所有能力に影響を与えています。私たちは、土地価格を市場価格に沿うように、価格が上下する形で設定することを提案します。そうすることで、不動産価格を人々が決定することになります。利益を最大化し、価格を高く維持できるような価格設定をするためには、考え方を変える必要があります」とタン氏は提言しました。

国家管理機関の視点から、天然資源環境省計画・土地資源開発局長のダオ・チュン・チン氏は、剰余金方式を厳格に適用しないと、鑑定士、鑑定人、そして地域リーダーの主観的な判断が評価結果に大きく影響すると述べた。言うまでもなく、不動産価格の上昇率にも左右されるが、監視機関がないため、十分な情報が得られていない。

チン氏はまた、同省は今後も市場からの意見を聞き、それを市場の動向に合わせて天然資源環境省と政府の指導者に提出するためにまとめていくと述べた。

タン・ブイ