ホーチミン市郊外の荒廃した別荘とタウンハウス

11月初旬、旧9区（現ホーチミン市トゥドゥック市）のいくつかの都市開発プロジェクト、ニョンチャック、ロンタン（ドンナイ）、カンジュオック、ドゥックホア（ ロンアン）地区のプロジェクトなどを視察して回り、多くのプロジェクトが完了しているにもかかわらず入居者が少なく、数年前と比べて販売価格が大幅に下落しているなど、不動産市場の難しさは依然として存在していることを実感しました。

どんな値段でも売れない

DVプロジェクト（旧9区グエン・ティ・トゥー通り）では、約2年前に完成した700戸のタウンハウスが引き渡されたが、入居した住民はほとんどおらず、エリア全体が常に閑散としている。

最近、この物件でタウンハウスを購入した人々が転売を続けていますが、買い手を見つけるのは非常に困難です。以前、このプロジェクトのタウンハウスは、6x15mの面積で1戸あたり65～68億ドンで販売されていましたが、現在は49～52億ドンに値下げされています。また、8x20mの面積で、以前は100～110億ドン以上だったヴィラは、現在では90億ドン以下に値下げされています。

「昨年、このプロジェクトの別荘を購入するために銀行からさらに40億ドンを借りるつもりでした。オーナーがわずか90億ドンの損失で売却しているのを見て、やめました。現在の価格が83億～85億ドンしかないとは思っていませんでした。もしあの時、銀行から借りて購入していたら、今頃10億ドンの損失を出していたでしょう」と、トゥドゥック市タオディエン地区の住民であるドゥック・トアン氏は語った。

かつては環状3号線とロンタン空港の開業が期待されていたニョンチャック新都市の注目プロジェクトだったスワンパークシティプロジェクトは、竣工から3年が経過したにもかかわらず、依然として非常に閑散としています。この地域の多くのタウンハウスやヴィラは、埃っぽく、閑散としています。このプロジェクトの住宅を購入した人々は、過去1年間、継続的に販売広告を出していますが、買い手は見つかっていません。

ラオドン新聞の記者による調査によると、このプロジェクトの6×17mのタウンハウスは約30億ドン、9×17mのタウンハウスは約41億ドン/戸、ショップハウスは50億ドン/戸以上で販売されています。この価格は2年前と比べて大幅に低下していますが、このプロジェクトはインフラが整備され、美しい道路、緑豊かな木々、公園やプールなどの充実した屋内施設を備えています。

地域住民の中には、このプロジェクトには証明書（土地使用権証明書と住宅所有権証明書 - PV）がなく、旧投資家であるティン・ギア社との関連があるため検査中であるため、多くの人がこのプロジェクトを良質で安価なものと考えながらも、法的問題を恐れて「方向転換」し、購入を中止していると話す世帯もある。購入した人々は入居を望んでおらず、銀行からの融資が滞り、損失を出して売却せざるを得ない人々を除けば、価格が上昇して利益が出ることを期待しているだけだ。

また、 ドンナイ地域では、約20ヘクタールの敷地に数百戸のタウンハウス、ショップハウス、ヴィラなどを建設するSCTロンタンプロジェクトなど、一連のプロジェクトが荒廃状態にある。多くの住宅は完成しているが、誰も住んでいないため、内部は荒廃している。

このプロジェクトは、ロンタン空港からわずか数キロという絶好のロケーション、20ヘクタールを超える敷地面積を誇ります。計画によると、このプロジェクトには合計1,083区画の土地があり、そのうち263区画はタウンハウス、789区画はガーデンタウンハウス、31区画はセミデタッチドヴィラです。

その隣には、ビンソンコミューン（ロンタン区）の省道769号線沿いに位置する、約50ヘクタールのセンチュリーシティプロジェクトがあります。計画によると、このプロジェクトにはヴィラ、タウンハウス、ガーデンタウンハウスなど2,128区画の住宅が含まれます。現在、完成済みの住宅は約100戸で、ショップハウスも多数ありますが、入居者や事業開始者はまだいません。

投資家が買い手に住宅を引き渡したにもかかわらず、ドンナイ省の都市部はすっかり寂れてしまった。

住宅購入者にとってのチャンス

経済法科大学のCao Vu Minh博士によると、顧客に引き渡されたが、法的な書類が完備しておらず、証明書を発行できない不動産は、一時的に「欠陥」不動産と呼ばれ、購入者が期待する価格がつかないとのことだ。

法的保証がなく、ユーティリティやインフラの接続が保証されていないプロジェクトは、入居者を誘致するのがさらに難しく、価格は当初の価格よりもさらに低くなります。しかし、これは居住目的で購入する人にとってはチャンスですが、投資目的で購入する人は非常に少ないです。なぜなら、この段階では「頭金を払う」勇気のある投資家はほとんどいないからです。そのため、ユーティリティが完備された活気のあるプロジェクトは価格を維持できますが、そうでなければ荒廃状態に陥り、価格が急落しても買い手は見つからないでしょう。

「以前、市場が好調だった頃は、多くの大口投資家が顧客との信頼関係を築いていたため、彼らがプロジェクトを立ち上げる際には、買い手は信頼し、資金を調達していました。その後、市場が厳しくなると、買い手は非常に慎重に検討し、評判の良い投資家を選び、法的地位が完全に確立され、製品価格も適正なプロジェクトを選ぶようになり、以前のように無作為に購入することはできなくなりました」とカオ・ヴ・ミン博士は認めました。

不動産市場は現在買い手市場であるため、買い手とブローカーの両方が購入または分配する投資家とプロジェクトの選択に非常に慎重になっています。

ダットサン不動産サービス経済研究所の最近の調査によると、不動産商品の購入を顧客が決定する際に最も影響を与える要因はプロジェクトの法的地位であり、次いで迅速な支払い手数料、投資家の評判、予算に合った商品などが続いています。実際、ほとんどの不動産仲介会社は現在、安全な法的地位と迅速な支払い手数料を持つプロジェクトを主に選択しています。

不動産仲介会社が販売する不動産商品の選定に慎重になる場合、投資家は売却成功を願って真剣にプロジェクトに取り組まざるを得なくなります。これは長期的には市場全体にプラスの影響を与え、不動産購入者の信頼を回復させるでしょう。

顧客感情の改善

ダット・サン不動産サービス経済研究所所長のファム・アン・コイ博士は、同研究所の調査結果に基づき、2023年第3四半期の不動産市場は顧客心理の改善を記録したと述べました。顧客による不動産検索率は、特に不動産ニーズを満たすセグメントにおいて増加しました。顧客のニーズは、完全な法的地位を持つ商品、信頼できる投資家、そして特に資金調達と支払いの面で競争力のある販売方針に集中しています。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm