不動産には安価な資金が大量に流入：投資機会か、それとも潜在的なリスクか？

2025年には、安価な資金が不動産に流入し、金価格がピークに達し株価が大きく変動する時期に、不動産市場は魅力的な投資チャネルとなります。投機家はこの機会を迅速に利用して利益を拡大し、土地価格は人々の収入を超えて急騰し、多くの潜在的なリスクをもたらします。

Báo Lào Cai•12/09/2025

不動産業界は「追い風」に見舞われるか？

2025年の最初の8ヶ月間、ベトナム経済は約18兆ドンの「資金注入」を受け、低金利が底値を維持しました。潤沢なキャッシュフローは、株式、特に不動産といった分野への資金流入に急速に転じました。6月30日時点で、不動産向け融資残高は31億8千万ドンに達し、2024年末の2.4倍となり、システム全体の未払い債務総額の18.5%を占めました。特に、一部の銀行では不動産向け融資が未払い債務総額の64%以上を占めています。

ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）の副所長、トラン・スアン・ルオン博士は、安価な資本が不動産市場を明らかに押し上げており、高速道路インフラ、ベトナムへの外国直接投資、観光、所得増加といった長期的な要因と相まって、不動産市場は好調であるとコメントしました。実際、近年、高速道路、空港、河川橋梁といった公共投資プロジェクトは、地域の連結性を変えただけでなく、周辺の地価上昇を即座に引き起こしました。

手頃な価格の住宅に対する本当の需要が満たされていない一方で、資本は高級プロジェクト、リゾート、またはその後放棄される投機目的の土地に流れ込んでいます。

同時に、グローバル企業のサプライチェーン再構築に伴い、ベトナムへのFDI流入が急増し、産業用不動産、物流施設、オフィス、さらには専門家向け住宅市場への需要が高まっています。観光業の回復もリゾート不動産の「押し上げ」となり、人々の所得が徐々に増加することで住宅購買力が強化されています。

「不動産は金融政策とマクロ経済動向の両方から『追い風』を受けており、2025年の不動産市場はこの時期のキャッシュフローの優先選択肢となっていると言える」とルオン博士は述べた。

グエンチャイ大学金融・銀行学部のグエン・クアン・フイ理事長は、市場の活況の理由を分析し、南北高速道路、国際空港、河川橋梁、高速鉄道といった主要インフラへの公共投資が、都市開発や工業団地の建設余地を拡大し、新たな接続地域の地価上昇につながっていると述べた。さらに、ベトナムのグローバルサプライチェーンにおける地位向上に伴い、ベトナムへの外国直接投資（FDI）の波は力強く続いており、工業用地、倉庫、オフィスの需要が爆発的に増加しているだけでなく、外国人専門家向けの住宅市場も活性化している。

さらに、フイ氏によると、観光業の力強い回復はベトナムを魅力的な投資先へと押し上げ、リゾート不動産、ホテル、商業の成長を促進している。特に近年、経済と国民所得が増加し、住宅購買力の強固な基盤が築かれている。そのため、貯蓄や金といった手段から資金が流出する中で、不動産投資は資金誘致の可能性を秘めた安全な投資経路として浮上している。

財務レバレッジと潜在的リスク

安価な資金に加え、多くの投資家が、金融支援、最長5年間の元本据置期間、初期物件価格の10～30%のみの支払いといった条件付きの住宅ローンパッケージを提供しています。これは実際の購入者にとって有利ですが、投機家が財務レバレッジを活用する道も開きます。

30億ドン相当のマンションを、わずか6億～9億ドンの自己資本で売却した場合、投機家は1～2年後には4億5000万～6億ドンの利益を期待できます。これは50～70%の利回りに相当します。「熱狂」期には、物件を受け取る前に利益を倍増させた人も少なくありません。

利益への魅力が、F0投資家の波を市場に引き寄せました。彼らは商品を保持し、価格の上昇を待ち、「希少性→高価格→仮想取引」というスパイラルを生み出しています。これにより市場は人為的に活性化しますが、長期的な不安定化のリスクは隠蔽されています。

さらに、一部の企業は「脱法行為」をしており、生産・事業の名目で資金を借り入れながら、実際には不動産に資金を注ぎ込み、信用配分に歪みを生み出しています。これは、実質的な生産活動における資本フローの効率を低下させるだけでなく、不動産市場を過熱状態に陥らせ、不動産バブルの発生を容易に招きます。

トラン・スアン・ルオン博士は、「安価な資本が不動産に流入し、多くのプロジェクトの売却価格が実際の価値をはるかに上回っています。また、多くの企業が生産という名目で資金を借り入れ、その後不動産にシフトすることで、市場の歪みを引き起こしています」と警告しました。

現実には、多くのプロジェクトが人々の収入の5～7倍の価格で販売されています。この差は、需要と供給の深刻な不均衡を示しています。手頃な価格の住宅に対する真の需要が満たされていない一方で、資本は高級プロジェクト、リゾート、あるいは投機目的の土地に流れ込み、それらは放置されています。

「さらに危険なのは、『サーフィン』メンタリティが復活しつつあることです。小口投資家は短期資金を借り入れて売買を行い、実質的な流動性を高めています。金利が再び急上昇したり、信用が引き締められたりすれば、この層は債務返済の最大のプレッシャーにさらされ、『崩壊』のリスクがシステム全体に波及するでしょう。ベトナムの不動産市場はこれまで何度も『土地フィーバー』とその後の凍結を経験し、企業、銀行、そして人々に深刻な影響を及ぼしてきました」とルオン氏は分析した。

同様の見解を示す経済学者のグエン・クアン・フイ氏も、不動産市場は活況を呈しているものの、依然として多くの潜在的なリスクを抱えていると警告している。まず、地価が購買力を超えて上昇するリスクがある。一部の地域に過剰な資金が集中すると、地価は所得を上回るペースで上昇し、需給の不均衡につながる可能性がある。次に、流動性の不均衡。すべての物件が転売しやすいわけではなく、特にインフラ整備が行き届いていない物件や法的書類が不完全な物件はなおさらだ。最後に、群衆心理のリスクがある。多くの人はトレンドに追随できるものの、市場が調整されると、簡単に経済的圧力に陥ってしまう。