ハノイのアパート価格は上昇を続け、手頃なアパートはなくなり、ホーチミン市の土地ブローカーが価格をつり上げるのを妨げている。

高級マンションの過剰供給、大多数の人々にとって手頃な住宅の不足、ホーチミン市の新しい土地価格表の影響の評価、2024年のマンション売買の手順...これらは最新の不動産ニュースです。

最新の不動産事情： ハノイとホーチミン市では、大多数の人々の収入に見合った価格のマンションはもはや存在しません。（写真：ハイアン）

不動産価格が急騰

国会監視団は「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」の監視結果に関する報告書を国会の代表者に送付した。

2015年から2021年を振り返ると、市場は力強く発展し、供給は豊富で、観光マンション（コンドテル）、リゾートヴィラなど、多くの新しいタイプの不動産が登場しました。しかし、監督チームは、不動産商品の構造が不合理で、需給がアンバランスで、主にハイエンド層をターゲットにしており、金融投資対象が多く、大多数の人々の収入に適した商品が少ないなど、「不十分な点があった」と評価しました。

2022年から2023年にかけて、不動産市場は低迷し、企業の経営は2015年から2021年にかけての欠点と限界が新型コロナウイルス感染症の流行という重圧によって露呈し、多くの困難に直面しました。この時期、供給は前期よりもはるかに制限され、大多数の人々の収入増加に比べて不動産価格は急騰しました。

ハノイやホーチミン市では、大多数の人々の収入に適した価格のアパートはもう存在しません。

統計によると、不動産商品構造における格差はますます拡大しています。ハノイ人民委員会の報告書によると、中高級マンションセグメントが大部分を占めています。2022年には、マンション価格が急騰した一方で、取引件数は少なく、市場に出回っている商品の約10%を占めるにとどまりました。戸建て住宅の価格は高止まりし、取引はほとんど行われませんでした。

ホーチミン市では、不動産取引量が急激に減少し、不動産価格が制御不能に上昇したため、価格と価値のバランスが崩れています。ホーチミン市不動産協会によると、2021年以降、手頃な価格帯のマンション（1平方メートルあたり2,500万ドン以下）は市内から姿を消すことになります。

一方、多くの住宅不動産プロジェクトは困難、遅延、実施の遅れ、停滞に直面しており、企業がプロジェクトに投資した土地と資本の莫大な無駄が生じています。これは投資家にとっての困難とコストを増大させ、製品価格の上昇を招いています。

モニタリングチームの報告書は、市場には高級住宅、広大な敷地、高価格の住宅が溢れている一方で、大多数の人々のニーズを満たす社会住宅や低価格住宅が不足しているという不備も指摘している。さらに、社会住宅の平均価格は、受給者の収入に比べて依然として高すぎる。

さらに、120兆ドンの信用パッケージによる社会住宅融資プログラム、労働者住宅、古いアパートの改修と再建の実施は支払いが遅く、条件と手順が複雑で、金利が依然として高く、投資家と社会住宅購入者がこの信用パッケージにアクセスするように誘致し、奨励するのに効果的ではなく、社会住宅の発展にとって大きな障害となっています。

上記の現実を踏まえ、監督チームは、2021年から2030年の間に低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するための投資プロジェクトを効果的に実施し、進捗状況、品質、受益者のニーズ、労働条件、生活条件への適合性を確保するための具体的な解決策を提案することが、直ちに実行する必要があるタスクの1つであると勧告します。

長期的には、監督代表団は、国際慣行を参考にし、ベトナムの社会経済状況に合わせて、広大な土地や多くの住宅を使用する人々、土地の利用が遅い人々、または土地を休耕している人々に対するより高い税率の規定を含む新しい税法の改正、補足、公布の研究、提案を早期に完了し、土地法の革新的な内容との整合性を確保し、土地の管理と使用の効率を改善し、所得の再分配の目標を達成し、国家予算のための合理的で安定した収入源を動員することを勧告する。

ハノイのアパート価格は新たな高値を更新し続けている

Batdongsan.com.vnのオンラインデータによると、ハノイのマンション価格は短期間で継続的に最高値を更新しています。2018年初頭、ハノイとホーチミン市のマンション販売価格はそれぞれ1平方メートルあたり2,700万ドンと3,100万ドンでした。しかし、6年後の2024年には、ハノイのマンションの平均価格上昇率は70%に達したのに対し、ホーチミン市のマンションは55%にとどまりました。

ベトナム不動産ブローカー協会のデータからも、ハノイのマンション価格の急騰が裏付けられています。2023年のハノイのマンション価格指数は、2019年と比較して約38パーセントポイント上昇しました。一方、ホーチミン市のマンション価格指数は約16パーセントポイントの上昇にとどまりました。実際、マンション価格の上昇は依然として続いており、近年は平均で月1億～2億ドンの上昇幅で、より力強い傾向にあります。

上記の状況を受けて、Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、マンション市場において、プロジェクトの平均上昇率は8～12%の範囲で変動すると述べ、これはプラスの上昇とみなされる。価格上昇率が平均上昇率を上回る場合、市場は持続不可能な兆候を示していると指摘した。

ハノイのマンション市場について、トゥアン氏は、マンション価格は近年継続的に上昇しており、短期間でも価格が高騰し続けていると述べた。そのため、今後2～3年は、ある一定の水準で上昇は見られないだろう。上昇するとしても、その上昇率は緩やかで、5～6%程度の変動にとどまるだろう。

「土地ブローカー」が調整された土地価格表を利用して価格を「つり上げる」ことを防ぐ

ホーチミン市人民委員会がこのほど発表した、2025年10月31日から12月31日まで適用される調整済み土地価格表について、不動産専門家らがその影響についてコメントした。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、調整後の土地価格表は市場価格に基づく評価の原則に従って作成されており、起草機関は業界関係者や専門家から多くの意見を受け取ったという。

HoREAの会長は、7月末に意見募集のために公開された草案と比較して、新たに発行された土地価格表は調整され、前向きな方向に「合理的に」変更されたと述べた。

例えば、ホックモン地区では、草案によれば、一部の場所では土地価格が2020年の価格表に比べて50.7倍に上昇したが、調整された価格表では、このレベルは40倍近くの上昇にとどまった。

チャウ氏によると、その影響について、調整された土地価格表は、10月31日以降の場合と比較して、今年最初の10か月間に金銭的義務を履行した人々の間で公平性を確保するという。

「調整された土地価格表は、商業用住宅プロジェクトの価格設定が現在、剰余金方式に基づいているため、不動産市場にまだ直接的な影響を及ぼしていません。しかし、しばらくすると、投資家がプロジェクト実施のために土地使用権の譲渡を受けるようになると、人々は以前よりも高い価格を求めるようになり、住宅価格の上昇につながるでしょう」とチャウ氏は述べた。

HoREAの議長は、調整された土地価格表を利用して投機を行い価格を「つり上げる」可能性のある「投機家、土地ブローカー、不正事業者」の活動を規制するための措置を政府機関が講じる必要があると勧告した。

2024年のマンション売買手続き

2023年住宅法第160条によれば、住宅の売買取引は次の6つの条件を満たす必要がある。

具体的には、（１）法令で定める証明書を有すること。

（２）紛争解決、苦情、告訴等に関する法律の規定により所有権に関する紛争、苦情、訴訟が発生していないこと。

（３）限定住宅所有の場合における住宅所有期間中

（４）判決の執行、管轄国家機関の法的効力を有する行政決定の執行のための差押えの対象とならず、また、裁判所または管轄国家機関の決定による臨時緊急措置または予防措置の適用の対象とならないこと。

（５）土地の埋め立ての決定があった場合、または管轄当局により住宅の撤去もしくは解体の通知があった場合には、この限りではない。

（６）（２）及び（３）に規定する条件は、将来の住宅の購入、売却又は割賦購入の場合には適用されない。

注意: 以下の住宅取引には住宅証明書は必要ありません: 将来の住宅の売買、解散または破産の場合の住宅の売却、組織による感謝、慈善、連帯の意思による住宅の寄付。

以下の場合に、住宅建設投資プロジェクトの投資家の利用可能な住宅を売買します：公有財産に属する住宅、社会住宅、人民武装勢力の住宅、公有財産に属さない再定住用住宅、相続住宅の受け取り。

本条項に規定する取引に参加するための住宅条件を証明する文書は、政府の規制に従うものとする。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html