住宅価格は下落し、チャンスは徐々に明るくなっている

ハノイとホーチミン市では、中低所得者層に適した手頃な価格の住宅がますます不足する一方で、高級住宅や超高級住宅の供給が増加している。

ホーチミン市第7区の建設中の不動産エリア - 写真：QUANG DINH

需要と供給の不均衡により、定住するという「夢」は多くの人にとってますます手の届かないものになりつつあります...

また、需要と供給の不均衡を是正するため、政府常任委員会は最近の不動産市場状況に関する会議で、 建設省、国立銀行、関連省庁および地方自治体に対し、土地基金の創設、中期信用パッケージの研究、適正価格の商業住宅プロジェクトに対する安定した金利、若者が住宅購入のために借り入れる信用パッケージなど、障害を取り除く一連の解決策を実施するよう要請した。

同時に、住宅価格を抑制するために、物価上昇や仮想的な熱狂を厳しく管理しなければなりません。

住宅価格は急騰している

建設省によると、2025年の最初の数か月で不動産市場には多くの改善が見られ、2024年の同時期と比較して供給と不動産取引量が増加する見込みです。

しかし、供給は依然として限られており、市場の需要を満たしておらず、製品構成のバランスも崩れ、労働者や若者のニーズに適した住宅が不足しています。また、別荘や低層住宅が過剰で、不動産や住宅の価格は、必要とする人々の能力に見合っていない状況です。投機、価格操作、価格高騰、市場の混乱は依然として存在しています。

ホーチミン市では、昨年末から今年第2四半期にかけて販売が開始されたプロジェクトのほとんどは、ハイエンドおよび高級マンション分野に集中しており、価格は1平方メートルあたり1億～1億5千万ドンで、中心部ではさらに高額となっている。

ホーチミン市東部のトゥオイチェ社による調査によると、トゥドゥック市の新規開発物件のマンションは、1平方メートルあたり1億ドンを超える価格で購入希望者に提示されている。アンフー交差点（トゥドゥック）付近のエリアでは、1平方メートルあたり1億2,000万～1億5,000万ドンの価格を提示している物件もいくつかある。

市の南部、ビンチャン区とニャーベ区では、1平方メートル当たり6,400万～8,000万ドンの価格でプロジェクトが顧客に販売されている。

1区だけでも、まだ「ショッピングカート」にアパートが入っているアパートはわずか数軒ですが、販売価格は1平方メートルあたり2億～3億ドン、場所によっては4億～5億ドンに上ります。

プライマリーマーケットだけでなく、古いマンション市場も高騰を続けています。中には10年近く稼働しているプロジェクトもありますが、マンションの販売価格は倍増し、現在は1戸あたり40億～50億ドンで取引されています。

市場調査会社によると、ホーチミン市郊外の低価格マンションの価格は1㎡あたり4,500万～5,500万ドンで推移しています。この価格では、50㎡のマンションも約22億ドンになります。

ホーチミン市トゥドゥック市、ボー・グエン・ザップ通り沿いの集合住宅 - 写真: QUANG DINH

ハノイでは、2024年後半から現在に至るまで住宅価格が「めまいがするほど」上昇しており、環状3号線以外の地域でも、1平方メートルあたり5000万ドン以下の商業用アパートはほとんど姿を消している。

ナム・トゥー・リエム地区の不動産取引フロア（投資家はハノイのフンイエン省、ドンアン、ジャーラム、ナム・トゥー・リエムを含む地域でプロジェクトを売りに出している）は、平日にもかかわらず、ブローカーの車やバイク、モデルハウスを見に来た人々でいっぱいだった。

ナム・トゥ・リエム地区の調査によると、いくつかの商業用アパートプロジェクトが投資家向けに1平方メートルあたり1億2000万～1億6000万ドンの価格で売りに出されている。

不動産ブローカーのミン・フオン氏によると、ナム・トゥ・リエム地区では、1㎡あたり5,000万ドン以下のマンションはもうないという。レ・クアン・ダオ通り沿いのプロジェクトでは、付加価値税と管理費を除いて1㎡あたり1億2,000万～1億5,000万ドンの価格帯の物件も出ている。

眺望の良いアパートメントの場合、価格は1平方メートルあたり約1億5000万ドンです。約100平方メートルの3ベッドルームアパートメントも130億～150億ドンです。

さらに、ハノイのタンスアン地区で使用されているいくつかのアパートは、ブローカーによって1平方メートルあたり7,400万ドンで売りに出されているほか、バクトゥーリエムのファムヴァンドン通りにある商業アパート複合施設内のアパートも、1平方メートルあたり6,700万ドンで売りに出されている。

地価が安いと、タウンハウスやアパートなど、様々な種類の不動産が低価格で出現します。供給量が豊富で多様であれば、住宅の種類間の競争が生まれ、アパートの価格が下落するでしょう。そして、住宅価格を手頃に保つためには、特に建築許可の交付、レッドブックの発行、区画割りなど、政策の透明性と明確性が求められます。

トラン・カイン・クアン氏（ベトアンホア社取締役）

手続き上のボトルネックにより住宅価格が上昇

サイゴン5不動産開発株式会社のグエン・ホアン・ミン副社長は、トゥオイ・チェ氏との会話の中で、ホーチミン市のような大都市の住宅価格は、行政手続きの混雑もあって高騰しすぎていると語った。

2018 年から開発が進められているが、手続き段階で「行き詰まって」おり、住宅の予想価格が当初の価格に比べて少なくとも 2 倍に上昇することになるビジネス プロジェクトを例に挙げてみましょう。

ミン氏は、この会社の第8区のプロジェクトは当初、2020年以前に1平方メートルあたり2,600万～2,800万ドンの価格で市場に投入されたと述べた。

しかし、法的問題により、プロジェクトは現在まで一時停止されており、企業は510億ドンを超える追加の銀行利息を負担することになったほか、その他多くの財務コストも増加している。

したがって、今年中にプロジェクトが展開され、販売が開始された場合、財務コストに加えて、建設資材、建築費、事業費などの他のコストも増加するため、事業側は販売価格を少なくとも2倍に再計算する予定です。

「手続きが複雑でなければ、早く建設して早く売れ、4～5年で人々が定住できたでしょう。しかし、プロジェクトの進捗は遅いため、最終的には販売価格に金銭的な負担が加わり、住宅購入者が負担しなければならなくなり、住宅価格は人々や企業が望むほど安くならないでしょう」とミン氏は説明した。

Trung Thuy Groupの副社長であるDuong Thanh Thuy氏によると、アパートプロジェクトの場合、土地価格はわずか30％を占め、プロジェクトが3年以内に完了する場合は財務コストが30％を占め、建設コストは以前はわずか15％でしたが、現在では20〜25％に増加しています。

同氏によれば、これらは「ハード」コストであるため、法的手続きが遅れてプロジェクトが遅延し、4年間延長された場合、財務コストは40％以上増加し、財務コストも「肥大化」することになるという。

多くの住宅プロジェクトで起きているように、土地価格が高く、融資コストが時間とともに上昇するのであれば、手頃な価格の住宅は存在し得ないでしょう。

ベトアンホア社のトラン・カン・クアン取締役も同様の見解を示し、不動産価格を手頃に保つ上で最も重要な要素は土地価格の安さだと述べた。建設資材のコストは不動産価格全体に大きな影響を与えない。

ホーチミン市の中心部にある50㎡のマンションで販売価格が50億ドンの場合、資材費はわずか10億ドン程度で、販売価格の約15～20％のわずかな部分を占めるに過ぎません。

ホーチミン市ビンタン区で住宅建設の手続きを完了する人々 - 写真：HUU HANH

初めて住宅を購入する人のためのサポート

住宅不足を克服するには、特に手頃な価格の住宅分野で住宅供給を急速に増やす解決策が必要だと企業や専門家は皆考えています。

さらに、年齢に関係なく初めて住宅を購入する人を支援する政策が必要であり、最も明白な支援の形は金利政策である。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、ハノイ市とホーチミン市の中心部の土地資金が不足している現状を踏まえ、手頃な価格の住宅を開発するためには両市の郊外地域で土地資金を計画的に確保する必要があると述べた。

当面は、手頃な価格の住宅を建設するために、両都市の中心部への交通インフラの接続が利用可能な土地区画を優先する必要があります。

残りの地域については、適切な価格で商業住宅用の土地を計画するとともに、接続交通インフラへの投資を同期させ、人々が居住できる場所を創出する必要があります。

さらに、手頃な価格の住宅を開発するためには、政府が地方自治体と協議し、ハノイ市とホーチミン市に隣接する省の人々のための手頃な価格の住宅の開発を計画するという具体的な戦略が必要です。

グエン・ホアン・ミン氏は、政府機関が法的手続き上の困難を早急に解消すれば、企業はすぐに建設できるようになり、プロジェクトの財務コストと住宅価格を構成するコストが削減されるだろうと述べた。

一方、チュン・トゥイ・グループの副社長は、土地費用と財務費用を調整する必要があり、政府は土地費用を現在の最大30％ではなく約20％に調整できると述べた。

特に、手続きを迅速化することで非財務的対策（本質的には財務的解決策）を促進し、プロジェクトが遅延した実施状態に陥ることを回避できます。

たとえば、3年間30％の閾値で財務コストがかかる代わりに、国が企業に同行してわずか1年間で段階的に処理すれば、財務コストもわずか10％にまで減少するでしょう。

「上記の2つのことを実現できれば、プロジェクト開発コストの大幅な削減が住宅価格に影響を与えることは明らかです。そうすれば、企業は許容できる利益率を維持し、残りの住宅価格は下がり、人々はより容易に住宅にアクセスできるようになります」とトゥイ氏は付け加えた。

企業の財務コストを削減するためには、行政手続きを迅速に解決する必要がある。写真：グエン・フー・トー通り（ホーチミン市ニャーベ）の不動産エリア - 写真：TU TRUNG

* グエン・クオック・ヒエップ氏（ベトナム建設業者協会会長）

買い手は当然得るべきものを得る。

不動産市場は「地価が住宅価格を追いかけ、住宅価格が地価を追いかける」という悪循環に陥っており、最終的には購入者が損害を被るという状況になっています。この状況の一因は、地価上昇を引き起こす「浮動価格」にあり、世界トップクラスとなるリスクが高まっています。

同じプロジェクトでも、前回の土地割り当て決定と次回の土地割り当て決定の間のわずか数か月で価格が 20% 上昇する可能性があります。これは不合理であり、住宅の販売価格の上昇につながります。

したがって、当局が介入し、土地価格を調和的に管理し、制御すべき時が来ている。

さらに、土地評価などの煩雑な行政手続きにより、企業は融資金利や、数百億、場合によっては数千億ドンにも上る土地購入費用など、追加の財務コストを負担することになります。これらの費用はすべて売却価格に上乗せされます。

住宅価格を抑制するためには、土地価格に関する国家管理メカニズムを早急に構築し、現在の変動状態を回避し、行政手続きを迅速に解決して企業の財務コストを削減する必要がある。

* グエン・クオック・フン博士（ベトナム銀行協会副会長兼事務局長）：

優遇融資パッケージは適切な対象者に配分される必要がある

若者向けの手頃な住宅ローンに安定した金利の中期融資パッケージを追加することは正しい政策です。

しかし、この融資パッケージが本当に効果を発揮するためには、現在の住宅購入者が居住目的で購入しているのか、それとも投資や投機目的で購入しているのかを検討する必要がある。

現在の取引のほとんどは、投資家同士の売買です。この状況が適切に管理されなければ、真に住宅購入のニーズを持つ適切な人々に融資が届かなくなってしまいます。

さらに、融資パッケージの受益者、借入資本の基準と基準を明確に定義する必要があります。理想的には、この融資パッケージは初めて住宅を購入する人のみを対象とします。

3,500万～4,000万VND/m2の価格の商業用住宅が適しています。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、手頃な価格の商業住宅とは、平均所得層および低所得層の人々が購入できるタイプの住宅です。そのため、手頃な価格の商業住宅の価格は1平方メートルあたり3,500万～4,000万ドンの範囲になります。

建設省の試算によると、現在、高層マンションの建築単価は1平方メートルあたり約2,000万ドン/平方メートルなので、販売価格3,500万～4,000万ドンで投資家は利益を上げていることになる。

現在のアパート価格体系における土地コストは、ハノイ中心部以外の地域では通常、アパート販売価格の20～25%を占めています。中心部のプロジェクトでは、土地コストが価格体系の50%にまで上昇することもあります。

ハノイの不動産市場 - 写真：NAM TRAN

家を買う機会がなくなることを心配する

何百万人もの人々、特にハノイやホーチミン市のような大都市の若者や中間所得者層にとって、定住するという夢はますます遠のいてきている。

すでに高騰していた住宅価格は、労働者の収入が停滞するなか急激に上昇し続け、多くの会社員や公務員の住宅購入計画が台無しになっている。

「私は区の司法官として働いており、妻は公証人です。いくらか貯金はありますが、現在の住宅価格の高騰により、妻と私は家を買う機会がなくなりました。稼いだお金を投資に回したため、現在も家族で家を借りています」と、ホアン・ヴァン・ミンさん（40歳、タンホア省出身）は語った。

グエン・トゥ・トランさん（34歳、フート省出身）は、10年以上貯金をしていくらかのお金が貯まったが、調べてみるとまだ30平方メートルほどのアパートを買うには足りないという。

「独身で、アパートを買いたいのですが、価格を調べてみたところ、良いアパートでも20億ドンくらいかかるそうです。都市部にある30平方メートルのアパートが月額800万ドンくらいだったので、賃貸するしかありませんでした」とトランさんは語った。

ベトナム不動産協会の専門家によると、不動産市場では手頃な価格のアパートが不足しており、投資家は市場に高値で物件を提供しているという。

最近の住宅購入者のほとんどは、住宅を購入し、価格が上昇するのを待って利益を得るという考えを持つ投資家であるため、市場に出ている住宅価格は現実的ではありません。

土地価格、建設資材価格、ローン金利など不動産価格構造の上昇理由 - 写真：TU TRUNG

手続きを減らし、住宅投資コストを削減

政府常任委員会が不動産市場を安全、健全かつ持続可能な方向に発展させることを促進するための結論における重要な解決策の 1 つは、地方分権と権限委譲を強化し、行政手続きを最小限に抑えることです。

政府常任委員会は、土地価格、建設資材価格、融資金利など、不動産価格構造の上昇原因の検討と解明を求める要請と並行して、各省庁、支局、地方自治体に対し、不要かつ重複する行政手続きを最小限に抑えることに重点を置き、複雑な書類手続きや文書要件を直ちに排除するよう要請した。

処理時間と行政コンプライアンスコストを少なくとも30%削減することを確実にします。これには、投資承認、プロジェクト評価、設計、特に建設許可手続き、検収検査などの手続きの削減、事前検査の削減、事後検査の強化などが含まれます。

さらに、解決策としては、供給を増やし、価格を下げ、多様な不動産セグメントを開発して、特に低所得者や中所得者の実際の住宅ニーズを満たすことです。

特に、政府は、若者や真に住宅を必要としている人々を支援し、住宅へのアクセスを向上させ、憲法に規定されている住宅の権利の実現に貢献するための政策の研究開発を求めます。

国家銀行は、120兆ドンの優遇信用融資プログラムへの銀行の参加を指導・促進することに重点を置くことが求められています。併せて、各省庁・支局には、電子プラットフォーム上で「国が管理する不動産・土地使用権取引センター」のモデルを研究・提案する役割が与えられています。

これは、取引、公証、税金、登録など、株式取引に類似したすべての段階を統合するシステムです。このモデルは、情報の透明性を確保し、価格高騰、税金の損失、市場詐欺を防ぎます。

BAO NGOC - NGOC HIEN - QUANG THE

出典: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm