土地取引はブローカーの「見せかけ」か「偽りの市場」か？

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ブローカーは「ふり」をします...

不動産投資家のファム・クアン・カイ氏（ハノイ市チュオンミー）は、ここ何ヶ月もの間、2021年に購入したチュオンミー地区のいくつかの土地を譲渡するための顧客を見つけるのに苦労してきました。

この投資家が提示している価格は1㎡あたり2,300万で、購入価格から400万値下げされています。彼は銀行の金利が上昇し、キャッシュフローが増加すると見込んでおり、同時に貸出金利も上昇すると予想されるため、4月中に売却したいと考えています。

「ここ数日、都心部や住宅街の一部の土地が取引を再開したと聞き、大変嬉しく思っています。しかし、SNSやグループ、他の仲介業者を通して広告を出しているにもかかわらず、私が投資した地域の土地市場に何の変化も見られないのはなぜでしょうか」とカイ氏は語った。

土地取引は依然として非常に限られているが、ブローカーは仮想熱を作り出すために依然としてトリックを使用している。（イラスト写真）

カイ氏は、銀行融資金利が引き上げられるのではないかと懸念しているため、第2四半期には良い価格で売却したいと本当に望んでいると語った。

「1平方メートルあたり400万ドン値下げしても売れなければ、元金を回収して銀行に返済するために値下げを続けるかもしれません。土地が空いている間に銀行に利息を払い続けるのは、私の財政にとって大きな負担になるでしょう」とカイ氏は述べた。

同様に、ザーラム地区とロンビエン地区の不動産投資家であるグエン・ドゥック・フン氏も、ここ2か月以上、不動産市場が再び活発化し、2023年末と比較して取引が40％近く増加していると聞いていると述べた。

不動産取引は増加しており、私たちのような投資家にとっては非常に喜ばしいことです。しかし、私がロンビエン区ジャーラムに投資した5区画の土地は、すでに2ヶ月以上売りに出されており、多くの方から問い合わせの電話をいただいています。しかし、実際には、電話の80%以上は不動産ブローカーからのもので、購入を希望する人は指折り数えるほどです。

「偽の市場」を創る？

VTCニュースの記者は、ハノイのタンチ区、ホアイドゥック区、チュオンミー区、ジャラム区、トゥオンティン区などの一部の地域の土地市場を調査し、地元の不動産業者から、今年初めから、困窮者や投資家が適切な価格のアパートを見つけられないため、土地価格が継続的に上昇していると聞きました。

都心部や細い路地にある地上階の住宅の価格が20～30％ほど上昇しているため、郊外に土地を購入して定住し、ビジネスを始めたいと考える人が増えています。

「これにより不動産市場は再び活性化し、価格は2023年末よりも上昇した」とタンチ地区の不動産ブローカー、ゴ・クアン・クアン氏は語った。

その後、ブローカーのクアン氏は記者を、タンチ県トゥヒエップ村にある、車が通行可能な広い路地のある面積50平方メートルの四角い土地に案内した。

「ここの土地は1平方メートルあたり6000万ドンで売られています。土地の区画価格は30億ドンです。所有者は仲介手数料1%と個人所得税を支払い、購入者は登録税とレッドブック譲渡手数料を支払います。早く取引を終えればいくらか残りますが、早くなければすべて消えてしまいます。この土地は現在好調に取引されており、流動性も高いです。計算して私に連絡してください」と、ブローカーのクアン氏は述べた。

トゥヒエップ地区の多くの土地が何ヶ月も売りに出されているが、誰も購入を申し込んでいない。（イラスト写真）

しかし、記者の実際の調査によると、今年初めから現在に至るまで、タンチ区における不動産取引件数はごくわずかである。成立した取引は主に、企業の倉庫、保管庫、冷蔵倉庫への投資を目的とした数百平方メートル以上の土地区画であり、残りの住宅用個人取引は非常に少ない。

そして実際、クアンさんが紹介した土地はトゥヒエップ地区の面積50平方メートルで、地主が6か月前から1平方メートルあたり5,200万ドンで売りに出しているが、誰も購入を申し込んでいない。

ベトナム不動産協会（VNREA）のグエン・ヴァン・ディン副会長によると、最近、路地裏の住宅を含む一部の都心部では不動産価格と取引件数が増加しているものの、大幅な増加には至っていないという。一方、市街地から15km以上離れた郊外地域では取引は極めて限定的であり、地価は上昇せず、むしろ下落傾向にある。

「しかし、多くの地域では、追加的な投資活動は見られず、特に経済困難から逃れられない状況下で、市場は非常に過熱し、非常に『熱狂的』になっています。これは異常な現象であり、偽りの市場、仮想市場であると警告します」とディン氏は強調した。

ディン氏はさらに、市場の多くのエリアで騒がしい状況が見られるものの、売り手と買い手は投資家ではなく、ブローカーや投資家が作り出したドラマだと付け加えた。彼らは騙されやすく、無知で経験の浅い投資家を誘い込むために、偽りの市場を作り出しているのだ。

「ハノイの一部地域で現在価格が上昇しているという話は、私たちが評価している現実の市場ではありません。これらの価格は現実の市場状況を反映していないため、投資家や顧客には極めて慎重になるよう警告しなければなりません。質の高い、適切な投資プロジェクト、計画的な投資、評判、ブランド…それこそが現実の市場なのです」とディン氏は強調した。

ファム・デュイ

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