HoREAは不動産プロジェクトの保証金に関する新たな規制を提案

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HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、不動産購入のための頭金に関する規制について、「書類上」あるいは既存の規制について、2つの選択肢を与えるのは依然として不適切であり、最も最適なのは両方の選択肢を1つにまとめることだと述べた。

したがって、チャウ氏は、次のような方向性で統合することを提案した。「住宅や建設工事が事業開始の条件を満たし、契約履行を確保するために規制に従って取引を行った場合、プロジェクト投資家は顧客から保証金を徴収することが許可される。あるいは、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、不動産プロジェクト投資家は顧客との合意に従って契約締結を確保するために保証金を徴収することが許可される。」

保証金契約には、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格が明記されなければなりません。保証金の最高額は政府によって定められていますが、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格の10%を超えてはならず、各時代および各不動産の種類における社会経済発展条件に適合していることが求められます。

不動産プロジェクトの保証金を規制するための多くの規制が導入されました。（イラスト：コン・ヒエウ）

チャウ氏は各選択肢についても詳細に分析した。選択肢1は、「不動産プロジェクトの投資家は、住宅建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収することができる」というものである。

チャウ氏によると、このオプションでは「契約履行の保証のための預託」の目的が、実際には契約締結後、当事者間で契約内容が綿密にチェックされ、法律の規定に従って履行されるため、預託者が預託者から「騙される」ケースは稀だという。そして、契約履行時には、取引の初回支払額から「預託金」が差し引かれることが多い。

オプション 2: 「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第 24 条第 2 項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収することができます。」

保証金契約には、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格を明記する必要があります。保証金の最高額は政府によって定められていますが、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格の10%を超えてはならず、各時代および各不動産の種類における社会経済発展条件に適合していることが求められます。

チャウ氏によると、この計画は「契約締結を確実にするために預託する」ことを目的としているという。実際には、契約締結前に預託者は預託受取人から「騙され」、「契約」を履行せず、預託者に損害を与えるケースが多い。

「現在は『オプション1』と『オプション2』の両方が正しいため、両方のオプションを1つに統合し、『保証金』を『契約締結の保証』に、または『保証金』を『契約履行の保証』に規制して、不動産を購入、賃貸、または既存の住宅や将来形成される住宅を購入する顧客の正当な権利と利益を保護する必要があります」とチャウ氏は強調した。

チャウ氏はまた、2006年と2014年の不動産事業法では、不動産プロジェクトや住宅が契約を締結したり、将来の住宅、特に土地を販売するために資本を動員したりできる資格を得る前に発生する「手付金」を規制していないと評価した。

そのため、「投機家、土地仲介業者、悪徳業者」が「手付金」の額や利率を規定していない2015年民法第328条第1項を悪用し、顧客から高額の「手付金」、場合によっては取引物件価格の90～95％にも上る「手付金」を受け取るという事態が発生しています。

アリババ社で発生した詐欺事件のように、「投機家、土地ブローカー、悪徳業者」が詐欺目的で法的根拠もなく「幽霊プロジェクト」を立ち上げ、顧客に多大な損害を与え、社会不安を引き起こしているケースもある。

チャウ・アン

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