住宅ローン金利が低下、不動産市場は回復するか？

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7月初旬、住宅ローン金利が大幅に低下し、多くの銀行が年10%を下回る金利を提供しています。例えば、ウリ銀行は年7.8%、新韓銀行は最初の6ヶ月間は年7.99%、残りの54ヶ月間は年10.5%の金利を適用しています。TP 銀行は、住宅ローンの顧客に対して最初の6ヶ月間は年8%の金利を適用し、次の6ヶ月間は年12%の金利を適用します。13ヶ月目からは、市場金利に基づいて算出される変動金利、つまり年約13.5%が適用されます。

その他の銀行でも優遇ローン金利を設定しており、例えばHDBank (年率 8.2%)、VIB (年率 8.5%)、Eximbank (年率 8.5%)、SeABank (年率 9.29%)、UOB (年率 9.49%)、Sacombank (年率 9.5%) などがあります。

さらに、Vietcombank、BIDV、Vietinbank、 Agribankを含む Big 4 グループも非常に優遇された融資金利を提供しています。

住宅ローン金利低下、不動産市場は回復するか？ - 1 — 住宅ローンの金利は低下しているが、市場が回復するには多くの要因が必要である。

具体的には、BIDV の住宅ローン金利は年 7.8%、Agribank は年 8%、Vietinbank は年 8.2%、Vietcombank は年 9.5% です。

ただし、10%未満の金利は3～6ヶ月間のみ適用され、最長1年間です。優遇期間終了後は、ほとんどの銀行が変動金利を適用し、一般的に12～13.5%となります。

この金利について専門家は、住宅ローン金利は落ち着きを見せているものの、今年後半6ヶ月間で急激な低下は見られないだろうと指摘しています。優遇金利の適用期間は短期間であるため、購入者の心理に大きな影響を与えることはないと考えられます。

そのため、現在、一部の商業銀行の変動金利は依然として12～13.5%が一般的です。優遇期間終了後、14.2%の金利を設定している銀行もあります。この金利は長期間にわたって維持されると予想され、10%を下回る水準までさらに低下する可能性は低いでしょう。

Batdongsan.com.vnの専門家は、「低金利時代」に戻るには、市場に影響を与える多くの要因が必要になると指摘している。したがって、短期的には金利の急激な低下を期待するのは難しいだろう。

2024年には金利は引き続き低下する可能性があるものの、10%を下回ることはまずないでしょう。したがって、金利が魅力的ではないため、短期的な市場回復は期待しにくいでしょう。

ベトナム不動産ブローカー協会によると、キャッシュフローは市場への回帰の兆しを見せており、顧客は10～11%の金利で新規ローンを組んでいる。しかし、不動産市場が反応するのは平均金利が10%を下回った場合のみだ。なぜなら、10%は投資家が借り入れ可能な金額だからだ。

しかし、金利は不動産市場に影響を与える要因の一つに過ぎません。現在の金利引き下げは、変動金利の既存ローンを抱える個人にとってのみ有利であり、融資を必要としている人にとっては魅力的ではありません。

一方、不動産市場は依然として流動性の回復を待たなければなりませんが、投資家の市場への信頼が戻り、経済の内部状態が良好な状態に戻った場合にのみ、その要因は改善されるでしょう。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、金利の引き下げは市場にとって良いニュースだが、不動産市場の回復を完全に決定づけるものではないという。

「現在、重要な問題は、多くのプロジェクトが法的問題を解決しておらず、市場に良質な物件があまり出回っていないことです。そのため、金利が引き下げられ、資金は市場に流入しているものの、購入できる物件がない状態です。市場活性化という根本的な問題は、法的問題に関して依然として徹底的に解決する必要があると私は考えています。これは、不動産市場が持続的かつ健全に発展するための鍵となる課題です」とディン氏は述べた。

住宅購入者は金利がどの程度下がると予想しているのでしょうか?

最近、Batdongsan.com.vn は、住宅を購入したい人を対象に、財務レバレッジを利用する必要があるかどうかについての調査を実施しました。

調査によると、住宅購入のために銀行から融資を受ける必要があると回答した人は73%を超え、融資を受けていないと回答したのはわずか27%でした。住宅購入のために融資を受ける必要がある顧客のうち、最大41%は住宅価格の30%未満の融資を受けており、30%は住宅価格の30%から70%の融資を受けています。

この調査結果によると、2023年～2024年の住宅ローン金利の見通しについて、回答者の約44%が、住宅ローン金利は8%未満が家計管理上妥当であり、2024年には金利がこの水準まで下がると予想していると回答した。

さらに、住宅購入者の 33% は金利が 8 ～ 10% の範囲であればローンを承諾し、10 ～ 13% の金利に同意するのはわずか約 14% です。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクターであるLe Bao Long氏によると、多くの住宅購入者が金融レバレッジを大胆に使用しようとしない理由は、経済的な困難、不安定な仕事、不確かな収入を心配し、それが彼らにプレッシャーを与え、ローンの利息を支払うことができなくなるためだ。

「月収4,000万ドン未満の世帯の多くは、不動産購入に毎月最大2,000万ドン以下しか支出できません。月収4,000万ドンを超える世帯は、月々の住宅ローン返済額が3,000万ドン以下に限られます。月収2,000万ドン未満の低所得世帯の場合、この額は最大でも800万～1,000万ドン程度です」とロン氏は述べた。

これまで、住宅購入の意思決定に大きな影響を与える要因として、金利と住宅価格の2つが挙げられてきました。これはまた、新型コロナウイルス感染症の流行以前と比較して、動員金利が依然として高い水準にあるため、実際に住宅を必要としているものの、金融レバレッジを活用する必要がある多くの人々が決断を下せないという問題でもあります。

また、Batdongsan.com.vnの調査によると、住宅購入者の72％が、現在の不動産価格は依然として高く、非常に高く、現在の市場のほとんどの労働者が購入できる範囲を超えていると評価していることが示されています。また、調査対象者の75％は、現在のローン金利も高く、高すぎるため、多くの人が借り入れをためらう原因になっていると述べています。

さらに、融資手続きが複雑なため、多くの人が銀行からの資金調達チャネルにアクセスできない、またはアクセスしたくない状況になっています。

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