数千万ドンの収入では家を買うことも難しい
「夫と私は7年間家を借りており、ホーチミン市でいつ家を購入できるか分かりません」とタンビン区の住民、グエン・ティ・トゥイさんは語った。
トゥイさんは、衣料品会社で会計士として働き、月収は1,000万ドンだと語った。夫は建設会社で技術者として働き、月収は1,200万ドンだ。夫婦合わせて2,200万ドンの収入は、生活費と6歳の娘の教育費を賄うのにちょうど足りる。
トゥイさんによると、彼女と夫は数億ドンを貯めているものの、家を買うには足りないとのこと。市内で最も古くて安いアパートを購入するために銀行から融資を受けるには、最低でも約6億ドンが必要だという。
トゥイさんは、6億ドンの資産があるにもかかわらず、月々の収入は増えず、夫と二人で銀行に元金と利息を支払う余裕がなかったと話しました。そのため、マイホームを持つという夢は、まだ遠い道のりでした。
ホーチミン市では、多くの中間所得層が住宅を購入する余裕がない。（イラスト：ダイ・ヴィエット）
トゥイさんの家族と同様、外国企業のコミュニケーション専門家であるヴォー・タン・トゥアンさんも、現在の収入が月1600万ドンであるにもかかわらず、家を買うことができていない。
トゥアン氏によると、現時点で住宅を購入すると約15億ドンの借り入れが必要になるという。つまり、元金と利息の支払いで給料の全額が「飲み込まれる」ことになる。
公営住宅は「暗い」
何百万人もの低所得者・中所得者が住宅を必要としている一方で、社会住宅分野の発展は依然として非常に停滞しています。その理由は、この種の住宅が、法的手続きにおける多くの障害、規制の不備、優遇融資の取得の難しさ、そして政策受益者の特定が困難であることにあります。
不動産専門家のドアン・ヴァン・ビン博士は、住宅法は社会住宅の購入条件として収入、居住地、住宅などを具体的に規定しているものの、購入、賃貸、または賃貸購入の適切な対象を決定することは依然として多くの困難に直面しているとコメントした。
さらに、市街地III類型以上の商業住宅プロジェクトは、土地基金の20%を社会住宅用に確保しなければならないという規制は、現実に即していません。このため、多くのプロジェクトが社会住宅用に土地を確保しながらも、実際には活用されず、土地資源の浪費と都市景観の喪失を招いています。
小規模プロジェクトの場合、面積の 20% が社会住宅用に使用されると、この面積では、人々に役立つ設備や景観を備えた標準的な社会住宅エリアを建設するには不十分です。
公営住宅市場は非常に低迷し、暗い状況にあります。（写真：D.V）
ビン博士によると、社会住宅を建設する個人や企業も、優遇融資を受ける上で多くの困難に直面している。社会住宅分野を支援する融資活動はまだ効果を上げていない。
ホーチミン市12区の不動産会社代表トラン・ラン・アン氏によると、企業が社会住宅に興味を持たない理由は、地価が高騰しすぎており、社会住宅建設による利益が低すぎるためだという。
一方、企業への支援体制や政策は十分に整っていません。そのため、企業は社会住宅の建設にほとんど参加せず、商業住宅の建設にのみ注力しています。
手頃な価格の住宅を開発することが解決策だ
ホーチミン市の不動産専門家によると、手頃な価格の住宅を開発することで、需要と供給の不均衡を解消する機会が生まれ、平均および平均に近い収入のある大多数の人々の住宅ニーズが満たされ、市場全体の住宅価格水準が引き下げられるという。
長年にわたり、党と政府は国民の住宅問題を常に重視し、これを国の社会経済発展における重要な課題と位置付けてきました。しかし、急速な経済成長と都市化により住宅需要は増加しました。一方で、供給は継続的に減少しており、2018年以降は増加の兆しが見えず、需給の不均衡はますます深刻化しています。
供給構造はますます高級・高付加価値製品へと「傾き」、投資や投機目的に利用されるようになっています。この長期的な不均衡は住宅価格の継続的な上昇を引き起こし、大多数の人々の手の届かない価格水準をはるかに超える新たな価格水準を確立しています。したがって、手頃な価格の住宅を開発することは、需要と供給の不均衡を解消し、人々の住宅ニーズを満たす機会を生み出すでしょう。
手頃な価格の住宅は、今後不動産市場の活性化につながると期待されています。（イラスト写真：Dai Viet）
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、住宅総供給量のうち、手頃な価格帯（1平方メートルあたり2,500万ドン以下）のアパート供給量の割合は、2019年の30％から2022年には7％、2023年には6％へと継続的に減少しています。
2019年から2022年の期間には、中価格帯のアパートメント（2,500万～5,000万VND/m2）の割合もそれぞれ54%、34%、27%に減少し、供給は主に4,000万～5,000万VND/m2の製品からのものとなった。
一方、住宅需要構造においては、実物住宅への需要が常に80%を占め、最も多くを占めています。残りの15%は長期投資、5%は投機的な需要です。また、VARSデータによると、実物住宅への需要のうち、支払い能力があるのは約25%に過ぎません。
その文脈において、VARS は、大多数の人々のニーズと実際の能力から生じるセグメントであるため、社会住宅とともに、手頃な価格の住宅が今後の不動産市場の主な開発トレンドになると考えています。
「手頃な価格」とは何ですか?
ベトナム不動産協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、ベトナムには手頃な価格の住宅という公式な概念はないが、社会住宅との比較や住宅価格の妥当性の判断方法に基づいて、このタイプの住宅の特徴をいくつか指摘することは可能だと述べた。
したがって、現在、社会住宅は主に工業団地の低所得者と労働者を対象としており、土地使用料が免除され、投資家と住宅購入者専用の優遇融資パッケージを利用できるようになっています...
手頃な価格の住宅とは、特別な都市部に住む、一定レベルの貯蓄を持ち、平均的または平均に近い収入がある人々のグループを対象とし、大多数の人々の経済力に適した、手頃な価格の商業用住宅です。
ディン氏は、住宅価格が適正なのは、家族が収入の範囲内で住宅費とその他の生活費のバランスをとれるときだと考えています。
世界各国における住宅購入能力の評価経験によると、手頃な価格の住宅とは、住宅費が世帯収入全体の30%以下を占める住宅を指します。月収約3,000万VNDの世帯の場合、この費用の30%は年間約1億VNDの累積額に相当し、手頃な価格の住宅の価格は1戸あたり約20億～25億VNDとなります。
しかし、ディン氏によれば、現実的には、特にホーチミン市やハノイなどの2つの大都市で、20億〜25億ドンの価格帯のマンションプロジェクトを開発するのは非常に難しいが、難しいということは不可能という意味ではないとのことだ。
ディン氏は、市場全体が協力し、住宅政策が市場経済の方向性に沿えば、手頃な価格の住宅が発展すると考えている。社会住宅と並行して、手頃な価格の住宅を開発する
VARSによると、国側は、手頃な価格の住宅の公式な定義、特に手頃な価格の住宅を対象とした研究メカニズムと優遇政策を策定し、平均または平均に近い収入のある世帯の住宅ニーズを満たすために、投資家がこの分野の供給の開発に参加することを奨励することが必要である。
これには、「購買力」を高めることを目的とした優遇融資政策や、セカンドハウスやサードハウスへの税率引き上げによる投機的なインセンティブの抑制などが含まれます。税収は、真に困窮している人々への支援に充当されます。社会インフラプロジェクトの開発・運営における投資家の支援も重要です。
さらに、投資の増加と接続交通インフラの拡充も必要です。距離の問題がなくなると、中心部から郊外への移住の流れは必然的に進むでしょう。
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