土地法2024：企業が知っておくべきこと

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DNVN - 2024年土地法には、多くの新しく、重要かつ画期的な内容が含まれており、その多くはビジネスと密接に関連しています。これには、計画および土地利用計画、土地の回収、補償、支援、移住、土地の分配、土地の賃貸借、土地利用目的の変更許可などに関する事項が含まれます。

3月21日に開催されたワークショップ「土地法2024：企業が知っておくべき重要な内容」において、ベトナム商工会議所（VCCI）副会頭のホアン・クアン・フォン氏は、土地法は経済・社会生活に深く根ざした重要な法律の一つであり、特にベトナムの投資・事業環境に大きな影響を与えていると強調しました。

2024年土地法には、多くの新しく、重要で、画期的な内容が含まれており、その多くはビジネスに深く関連しています。土地利用計画・計画、土地の回収、補償、支援、移住、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可、土地金融、土地価格、土地登記、土地分野における行政手続きの改革などが含まれます。

2024年土地法については、前回の国会で不動産および住宅事業に関する法律の改正および補足が可決されました。不動産市場はあらゆる経済において特に重要であるため、これらの法律も企業に大きな影響を与えます。

ホアン・クアン・フォン氏は、2024年土地法が企業に大きな影響を与えると強調した。

国会は2024年土地法に加え、不動産および住宅事業に関する改正法および補足法を可決しました。不動産市場はあらゆる経済において特に重要であるため、これらの法律も企業に大きな影響を与えます。

これらの法律は、これら2つの法律と投資法の間の矛盾を解消し、投資資源を統合し、投資プロジェクトをよりスムーズに実施するために制定された」とフォン氏は述べた。

会議では、国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏と政策立案者が、2024年土地法の主要な改正に関する重要な問題について議論し、回答しました。また、土地融資、用地取得、不動産業法、住宅法、建設法といった関連法など、ビジネスに影響を与える多くのホットな話題についても議論されました。

そのため、専門家は規制、市場原理に基づく土地評価、そして企業への影響といった問題を強調した。具体的には、2024年土地法は、政府が5年ごとに発表する土地価格枠組みに関する規制を撤廃した。

代わりに、省人民委員会は、2026年1月1日から公布・適用される最初の土地価格表を作成し、同級人民評議会に提出して決定を求めることになります。毎年、省人民委員会は、翌年の1月1日から公布・適用される土地価格表の調整、修正、補足を省人民評議会に提出して決定を求める責任を負います。

2024年土地法の新しい点は、土地を干拓する際には投資家が積極的に住民と交渉しなければならないという点だ。

年度中に土地価格表の調整が必要になった場合、省人民委員会は人民評議会に提出し、決定を得る責任を負います。この年次土地価格表は、国が土地使用権（LUR）を承認した場合、または土地を年次使用料を課して賃貸する場合の土地使用料の計算、土地使用料税の計算、土地使用料の譲渡時の所得税の計算などに使用されます。

国が土地を干拓する場合の補償額の計算や、国が土地をリースし、リース期間全体にわたって地代を一括して徴収する場合の地代計算には、特定の地価が適用されます。

2024年土地法は、比較法、収益法、剰余金法、調整係数法の4つの土地評価方法と適用事例及び条件を具体的に規定している。これら4つの評価方法は全て、具体的な土地価格の決定及び省人民評議会が公布する年次土地価格表の作成に用いられる（2024年土地法第158条）。

注目すべきは、2024年土地法の新たなポイントである土地の回収であり、投資家は積極的に住民と交渉し、合理的な補償水準を決定する必要がある。2024年土地法第79条は、土地資源の利用促進、土地利用効率の向上、近代的な社会経済インフラの整備等を目的として、国家の利益及び公共の利益を目的とした社会経済開発プロジェクトを実施するために、国が土地を回収することが不可欠となる32のケースを明確に規定している。

土地収用規則は32のセクションに分かれており、各分野において、専門法に基づき優遇措置が与えられ、開発が奨励されるプロジェクトが規定されています。これには、交通施設、灌漑、給水、排水、固形廃棄物処理、エネルギー、公共照明、経済特区における免税区域の建設のための土地収用が含まれます。

土地収用は従来よりも具体的になっており、国は都市部への投資において、商業住宅プロジェクト、複合住宅プロジェクト、商業プロジェクトのみを対象としています。その他のプロジェクトについては、投資家は住民と積極的に交渉し、合理的な補償水準を決定する必要があります。

これは紛争や訴訟の減少にも役立ちます。過去には、土地収用に関する現実離れした規制が事業プロジェクトの停滞の一因となっていました。

商業住宅プロジェクトのための土地収用については、2024年土地法において、十分な電力、道路、学校、駅などを備えたインフラを備えた大規模プロジェクトにのみ適用されると規定されています。これは、主要プロジェクトの実施に絶対的に必要な場合にのみ土地収用が必要となることを示しています。小規模で地域的なプロジェクトは、この土地収用メカニズムの対象外となります。

ハ・アン

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