土地法改正案は、2024年土地法第158条から第162条の中核内容の一つである土地評価に関する規制に関して多くの重要な変更を導入しているため、特に注目を集めている。
注目すべき点として、市場要因の影響を軽減するための土地価格設定原則の調整と、特定の土地価格設定メカニズムの廃止提案が挙げられます。これらの調整は、今後の土地管理・行政の方向性について多くの懸念を引き起こしています。
なぜ市場原理に基づく土地評価規制を廃止するのか？
具体的には、土地法改正案は市場原理に基づく土地評価に関する規制を廃止し、公開性、透明性、客観性、誠実性、独立性に関する要件はもはや認められず、国、投資家、土地利用者間の利益の調和は、国の管理要件と地域の実情との適合に置き換えられる。
草案には、土地評価における行政要素の範囲を示す 4 つの原則が示されていますが、土地評価の原則と、国が土地価格を決定する原則を同一視しているのでしょうか。
1993年の土地法における土地価格に関する規制以来、国家による一次市場における土地価格の決定と、国家が土地を干拓する場合の補償額の算定のための土地価格の決定は確立されている。
これらの原則は、国家が土地価格を決定するときだけでなく、土地評価活動全般に適用されることに留意する必要があります。同時に、土地評価原則の策定は、土地区画/土地面積の真の価値、土地価格の固有の特徴が反映されることを確保し、土地評価における主観的意志の押し付けを抑制することです。
したがって、草案の原則は、原則の目的を確保し、土地評価の専門性の向上に貢献するように、慎重に検討される必要がある。
主観的な意志を押し付け、市場要因を無視することは、土地評価の本質と客観性を反映するものではありません。根本的な問題は、土地評価プロセスにおける市場の影響を回避したり排除したりすることではなく、効果的な市場管理と規制のメカニズムを改善することです。
土地法改正案は、土地評価に関する規制に多くの重要な変更点を導入しているため、特に注目を集めている。写真：ソン・ニュン
特定の土地価格メカニズムの置き換え
次に大きな変更となるのは、草案が特定の土地価格メカニズムを、調整係数を加算した土地価格表に置き換えることを提案していることです。これにより、国が土地を収用する場合、補償金の算定に用いる土地価格は、従来のように個々のケースごとに個別に決定されるのではなく、調整された土地価格表に基づいて算出されることになります。
調整係数付きの価格表を用いることで、現状では地価適用の利便性と迅速化が図られ、誤りのリスクが低減し、特定土地評価にかかる時間も短縮されます。しかしながら、2013年土地法から現在に至るまで特定土地価格を用いることで、適用事例の個別性の高さ、各時点における市場データに基づく評価、各事例における関連当事者の利害関係の明確な規制など、大きなメリットがもたらされています。
近年の土地評価における困難と欠点は、評価対象者の専門性が十分に発揮されていないこと、そして土地評価コンサルタント組織が効果的に機能していないことである。したがって、2012年10月31日付決議第19-NQ/TW号に示されたように、独立した土地評価システムのモデルを研究し、確立する必要がある。
問題の核心を正しく見極める必要があると私たちは考えています。利便性や困難さばかりを理由に、土地評価における科学性と専門性を無視しているのではなく、調整係数付き地価表の広範な適用は、2003年土地法の時代と類似しており、2013年土地法で特定地価方式が誕生した今、特定地価制度の廃止によって過去の問題が再び発生するかどうかを具体的に評価する必要があります。これは後退です。
出典: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm
コメント (0)