120兆円のパッケージで未払いの債務は発生していないのですか?
ドンナイ省人民委員会の幹部によると、現在、省内では31～32の工業団地が稼働しており、61万8000人の労働者が就労している。そのうち約32万1000人は他省からの労働者で、そのほとんどが住宅を必要としている。2025年までにさらに3つの工業団地が稼働し、住宅を必要とする労働者は約45万人に達すると予想されている。
省は指導、解決策の提供、土地基金の見直し、労働者向け住宅開発計画（NOCN）の補完、そして初期の段階におけるいくつかのプロジェクト実施などを行ってきたものの、これまでのところ、住宅建設戸数は約4,500戸にとどまっている。労働者は依然として、主に地元住民が建設した下宿を借りている。
トゥー・ティエム社の労働者住宅プロジェクトは停滞している
ビンズオン省は、社会住宅（NOXH）とNOCNの建設で大きな成功を収めている地域の一つですが、2020年時点では、政府が2021年から2030年にかけて86,877戸の開発目標を掲げているにもかかわらず、実際に使用されている戸数はわずか35,700戸にとどまっています。2030年までの需要である129,212戸と比較すると、この数字は依然として少なすぎます。
ホーチミン市には多くの工業団地があり、移民人口も多いにもかかわらず、2006年から現在までに建設された社会住宅はわずか1万8800戸余りにとどまっています。ホーチミン市人民委員会の幹部によると、2021年から2025年にかけて、ホーチミン市は約250万平方メートル（約3万5000戸相当）の社会住宅を開発する予定で、2026年から2030年にかけては約5万8000戸の開発が見込まれています。
建設省の報告によると、現在までに全国で181件の社会住宅プロジェクト（戸数約9万4,400戸、延床面積約480万平方メートル）の建設が完了している。地方自治体では291件の社会住宅プロジェクトが引き続き実施されており、建設規模は約27万1,500戸、延床面積は約1,452万平方メートルとなっている。
注目すべきは、120兆ドン規模の融資パッケージに関して、建設省は11の地方自治体が融資対象となる24件のプロジェクトリストを発表し、融資需要は約12兆4000億ドンであると述べたことである。しかし、実際には、この融資パッケージはまだ未払い債務を生み出していない。
ロンカイン市（ドンナイ省）の社会住宅プロジェクトの投資家であるタンタン設計建設コンサルティング株式会社のグエン・タン・キエット代表は、タン・ニエン氏に対し、10月4日に同プロジェクトの社会住宅201戸を購入するための抽選を実施したと語った。同社は、2023年4月に120兆ドンの融資パッケージが発表されるとすぐに、住宅購入者が融資を受けられるようにドンナイ建設局にも登録したが、まだ何の反応もない。同社はまた、社会政策銀行と協力して、顧客が社会住宅を購入するための資金を年4.8％というより優遇された金利で貸し出そうとしたが、まだ何の反応も得られていない。
「ロンカイン市バオヴィン区の社会住宅プロジェクトは2020年6月に開始され、462戸のアパートと592戸のタウンハウスを含む1,054戸の社会住宅が建設されました。このうち、平屋建てのタウンハウスは1戸あたり約8億～9億ドン、面積は約90～95平方メートルです。社会住宅購入者の多くは、金利が安いため、社会政策銀行の融資パッケージに興味を持っています」とキエット氏は述べた。
数千戸の公営住宅が未販売のまま
バクニン省人民委員会のゴ・タン・フオン副委員長は先日、同省が7つの社会住宅および産業住宅プロジェクトを完成し、4,000戸の住宅が利用可能になったと発表した。投資家は1,681戸の住宅を販売用に広告したが、購入登録した労働者はごくわずかで、1,324戸が未販売となっている。これは、この地域の労働者の70%以上が他地域から来ているためだ。中でも、出稼ぎに来る18歳から30歳までの若い労働者は、住宅購入ではなく賃貸を希望している。さらに、月収が900万～1,000万ドンと低いため、住宅購入のための資金を賄うことも困難になっている。生活費を賄うことに加え、既に苦境に立たされている労働者は、故郷の家族に仕送りするために貯金しなければならない場合が多い。それだけでなく、バクニンの労働者の多くは住居が不安定で、転職も多い。省の指導者たちは、労働者が高層ビルでの生活に慣れていないとも述べている。バクニン省は、工業団地外にNOCN建設への投資を行うことを提案した。これにより、工業団地、経済区、輸出加工区、ハイテク工業団地、中小規模の産業集積地、そしてあらゆる業種・職種の生産施設で働く労働者に広くサービスを提供できるようになる。同時に、建設省に対し、労働者向け住宅プロジェクトに対する更なる特別インセンティブ制度の検討と拡充を提案した。
バクニン省だけでなく、ホーチミン市でも社会住宅や産業住宅が売れない状況が起きており、長年住宅不足が続いている。最近、ホーチミン市人民評議会との作業中、トゥドゥック市首長は、フオックタン社の産業住宅プロジェクトは今年末に1,000戸以上の引き渡しを予定しているものの、住宅を借りるための申し込み登録は約100件にとどまっていると述べた。投資家の代表は、実際には社会住宅支援の受益者グループの多くの顧客から問い合わせがあったものの、要件を満たす申し込みはごくわずかだと説明した。購入資格のある人々は資金がなく、120兆ドンの融資パッケージの金利が最大年7.7％、期間がわずか5年で商業ローンの金利より年間1～1.5％低い銀行から借りる勇気がない。一方、資金を持っているのは労働者ではない。上記のアパートを販売するために、このプロジェクトの投資家は現在、労働者以外の社会住宅購入者に販売するという「リスク」を負っています。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、120兆ドンのパッケージの金利は高すぎて、社会住宅を購入する人々の負担になっていると率直に語った。さらに、現行の規定では、社会住宅を購入する資格のある人は、住宅、居住、収入の3つの条件を満たす必要がある。特に、居住条件は、社会住宅プロジェクトの場所に永住登録されているか、1年以上の臨時居住登録があることである。また、社会住宅を購入する人は個人所得税の対象になってはならず、つまり、月収が1100万ドンを超えてはならない。これらの規定は、一部の専門家から時代遅れだと考えられている。例えば、社会住宅の価格は5年間でほぼ2倍になったが、住宅購入の重要な条件である低所得の判定方法は、8年前と変わっていない。
建設省幹部は、社会住宅開発計画は目覚ましい成果を上げているものの、期待に応えられていないことを認めた。主な理由は、土地資金の不足、投資家選定の難しさ、優遇資本の不足、インセンティブ制度の不十分さ、そして社会住宅開発への投資手続きが依然として複雑で時間がかかることなどである。さらに、一部の組織や個人は、制裁措置が不十分または不十分なため、社会住宅に関する法律を遵守していない。
現在、政府は住宅法（改正）の草案を受理し、修正している。特に、社会住宅開発のための土地基金、社会住宅プロジェクト投資家の選定、プロジェクト投資家が賃貸、リース購入、販売用の社会住宅建設に投資するためのインセンティブ、社会住宅の販売価格、賃貸価格、リース購入価格の決定などに関する政策を改正することが提案されている。これは、社会住宅への投資を奨励・促進し、社会住宅の価格を適度な水準に確保して、低所得の公務員、労働者、労働者が住宅を購入し、生活を安定できるようにするためである。特に、この草案には、社会住宅政策の実施における国の主導的役割を強調する多くの規定が追加されている。具体的には、国は、社会住宅の賃貸およびリース購入のための公共投資資本を用いて社会住宅の建設に投資する。国は、国債、債券、政府開発援助資本、スポンサーからの優遇融資、国家開発投資信用資本からの資本を用いて社会住宅の建設に投資する。売買、リース、割賦販売のために法律の規定に従って土地開発基金、その他の予算外国家財政基金から動員される資本。
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏
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