自称高級マンションの「マトリックス」、購入者は簡単に損をする

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ベトナム不動産ブローカー協会のデータによると、2023年第2四半期の主要都市のマンション価格は、新規オープンしたプロジェクトが主に高級プロジェクトだったため、引き続き高水準を記録した。

ハノイでは、プロジェクトの平均価格は1平方メートルあたり5,200万ドンで、前四半期比1.46%上昇しました。ホーチミン市では、アパートの平均価格は1平方メートルあたり6,700万ドンで、前四半期比4.6%下落しました。市場には、1平方メートルあたり2,500万ドン未満の手頃な価格のアパートはほとんどなく、手頃な価格のアパートの総供給量は2019年と比較して98%減少しました。

同様に、CBREのレポートによると、2023年の最初の6か月間におけるハノイの住宅供給総数は約3,926戸でした。注目すべきは、販売された供給はすべてハイエンドおよびミッドレンジセグメントに集中しており、そのうちハイエンドアパートメントが51%を占めていることです。

上記のデータを見ると、投資家が高級マンションセグメントの開発に力を入れていることがわかります。

しかし、多くの不動産専門家によると、真に高級なプロジェクトであるにもかかわらず、多くの投資家は物件を売り出す際に「ハイエンド」や「超高級」といった称号をつけて顧客を惹きつけ、実際の品質よりも価格を吊り上げているという。多くのプロジェクトは、誤解によって購入者を失望させている。

元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、多くの国では高級マンションという概念が存在しないと述べた。マンションでは、住民は一般的な規制に従わざるを得ず、周囲の世帯の影響を受けてしまうからだ。

「例えば、隣の家が修繕中の場合、他の世帯は埃や騒音を我慢しなければなりません。つまり、マンションに住むということは、ある程度の不便を我慢するということです」とヴォ氏は言います。

ヴォ氏によると、多くの投資家は消費者を惹きつけ、価格を吊り上げるために、単に「高級」と謳って物件を宣伝しているだけだという。高級と謳われているアパートもあるが、実際には単に広い、新鮮な空気、明るい、立地が良いといっただけのものだ。これは本質的には単なる広告の「トリック」に過ぎない。

以前、HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏もこの件に関して関係当局に文書を送付しました。同会長は、不動産市場には「ラグジュアリー」「プレミア」「ハイエンド」「ロイヤル」といった外国語のフレーズを冠した高級マンション、高級アパート、超高級アパートといった名称が溢れていると指摘しました。

これは顧客を引き付け、投資家の商品を宣伝するための単なる策略です。実際には、高級基準や都市部の模範的な基準を満たす不動産プロジェクトはごくわずかです。

実際、多くの不動産プロジェクト、高層アパート、マンションは、建設局や独立した評価機関によって認定されていないにもかかわらず、投資家によって高級プロジェクトや高級アパートとして分類されています。

建設省は過去10年間で、マンションの建物分類に関する通達を2回発行しました。マンションの建物分類と認定に関する規定はあるものの、これまで、プロジェクト投資家やマンション管理組合がマンションの建物分類を提案する文書を作成しているケースはほとんどありませんでした。

そのため、法律文書は不動産市場や消費者の透明性、誠実性、公正な競争に関する現実や要求を満たしていないため、実用性を見直す必要がある。

さらに、HoREAは、完成済みプロジェクトの場合、アパートの分類が透明化されるという欠点も指摘しました。完成すれば実際にアパートが存在するため、購入者が騙されることはなくなるからです。しかし、将来的に高級アパートや高級マンションとして宣伝されるアパートの場合、購入者は広告に書かれた通りの間違った商品を購入してしまう可能性があります。

そのため、HoREAは、透明性と公正な競争を確保し、住宅購入者の正当な権利を保護するために、アパートが完成し受け入れが完了した後にのみ高級アパートのカテゴリーを認定するという指針を修正することを提案した。

将来のアパートプロジェクトは、建設省が発行したこの基準を満たしていることを認める文書を持っている場合にのみ、高級アパートプロジェクトの名称で資金調達のために宣伝および販売することができます。

建設省の報告によると、2022年11月30日現在、全国で分類されたアパートは、タイグエン省（アパート3棟）、ハティン省（アパート3棟）、アンザン省（アパート1棟）など一部の省に7棟のみあり、残りは2014年住宅法の規定に従って分類・認定されていない。

実際、投資家はマンションの区分を条例に基づいて分類・認識せず、高級マンション、高級アパート、外国人名義のアパートなど、マンションの購入者や賃借者を混乱させるような名前で、自らが投資・建設するマンションを「区分」している場合が多いのです。

不動産専門家によると、現在、高級マンションと謳いながら高額な価格で売り出されている物件が数多くあるとのことです。購入者は、高級マンションというレッテルを鵜呑みにするのではなく、様々な要素を考慮する必要があります。

まず、プロジェクトは主要都市の中心地区に位置し、主要な幹線道路への交通の便が良いことが必要です。

第二に、プロジェクトには、世界クラスの管理ブランドによって実行される高品質の管理と運用を備えた、最新の同期インフラストラクチャとサービスシステムが必要です。

第三に、このプロジェクトは評判の良い投資家によって投資され、開発されています。

チャウ・アン

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