価格高騰のさなかにマンションを売却したため行き詰まる

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ハノイ、ハドン区のアパートを購入時の2倍の価格で売却したが、次の家が見つからず古い家の値段が上がり続けているため、クアン氏と妻は満足できない。

「当時はピークだと思っていました。早く売らないと価格が下がって、家を変えるチャンスを失うかもしれないと思ったんです」と、38歳の整備士、トラン・チュン・クアンさんは言う。

2年前、彼と妻は69㎡のこのアパートを10億ドン以上で購入しました。2023年末には、このエリアのアパートの価格が倍増し、多くの世帯が売却して数十億ドンの利益を上げ、地上階に家を購入したり、少し高いお金を出して新しいアパートに住み替えたりしました。クアンさんは、毎日20キロ近くも通勤しなければならないことにうんざりしていたため、後者の選択肢に傾きました。

「価格を見て、私も興味を持ちました。周りでは多くの人が売っていましたし、ブローカーからも電話がかかってきたので、躊躇していました」と彼は語った。

家を売却した後、クアン氏と妻は急いで新しい家を購入しようとしましたが、彼らの条件に合う物件の価格も上昇しました。一方、1ヶ月以上経った後、彼らの古いアパートの価値は1億ドンも上昇しました。3月初旬には、隣の家が彼の家よりも3億ドン高い価格で売却されました。

「その日から、妻は数年分の苦労に相当する金額を失ったと文句を言い続けました」と彼は語った。

バック・トゥ・リエム郡コ・ヌエ1区にある築10年のアパートプロジェクト。写真：ファン・ドゥオン — バック・トゥ・リエム郡コ・ヌエ1区にある築10年のアパートプロジェクト。写真：*ファン・ドゥオン*

ハドン区モーラオでマンションを売却した42歳のヴー・ヴァン・チュン氏のケースは、さらに残念なものです。彼の73平方メートルのマンションは中層階にあり、立地も良かったため、旧正月の2週間前に32億ドンで売却しました。

「1ヶ月後、私の古いアパートの価格が4億ドンも値上がりしました」とチュン氏は語った。近隣で複数の新築物件が売りに出され、彼の住むエリアの価格が急騰した。「アパートの価格が急騰しており、建設業界に携わる者としてもまだショックを受けています」と彼は語った。

ハノイで家を購入しようと計画している家族のグループやフォーラムでは、アパートを値上がりした機会を利用して売却したために起きた、面白くて悲しい状況を共有している人がたくさんいました。昨年半ば、家の価格が上昇したのを見て、すぐに売却して賃貸に切り替え、新しい家を購入する機会を待ったという人もいます。2か月後、価格が急上昇したのを見て、この人はすぐに同じエリアで全く同じアパートを4億ドン近く高く購入しました。アパートを売却してホアイドゥック区に土地を購入した人もいます。今では、毎日2時間以上も車で通わなければならないことにうんざりしており、夫婦喧嘩をしています。土地を購入したお金では、中心部近くのアパートを購入する機会はもうありません。

「私の家族は昨年半ばに家を売却し、新築物件のより広いアパートを購入するために引っ越しました。価格は95%でしたが、現在、プロジェクトは一時的に建設が中止されており、家は依然として賃貸に出されており、毎月10億ドン近くのローン利息を支払い続けています。昨年売却した古い家の価格は、今年に入って20～30%上昇しました」と、あるフォーラム参加者は語った。

ロンビエン区で長年マンション不動産を専門に扱うグエン・マイン・クアンさん（34歳）は、この地域のマンションのほとんどが昨年の同時期と比べて30～40%も価格が上昇していると語った。特に旧正月明け以降、価格の急騰で多くの人が後悔しているという。「早く売却したことを後悔するオーナーの声をよく聞きます」と彼は語った。

2024年初頭、アメリカの金融会社ネットクレジットが不動産市場に関する調査を実施したところ、ハノイ都心部のマンション価格は過去1年間で77%上昇したことが明らかになりました。また、サヴィルズの最新統計によると、ハノイのマンション価格は新たな価格水準に達し、2022年の同時期と比較して24%上昇しました。

供給不足のため、新規物件は主に高級セグメントに集中しています。需給バランスの悪化により、マンション価格は記録更新を繰り返しています。ベトナム不動産協会（VARS）は、2024年には主要マンション価格が平均3～8%上昇し続けると予測しています。

「マンション価格は毎年2桁の成長率を維持しています。昨年だけでも、ハノイのマンション価格指数は年初比16%上昇しました」と、VARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏は述べた。

ハノイの不動産会社の副社長、ロバート・リン氏は、「マンションを売るのに最適な時期はいつなのか」という問いに正解はないと述べた。住宅所有者が望む利回りはいくらかであり、その期待が達成されれば適正価格となる。

投資において、「利益確定」の瞬間は常に諸刃の剣です。高値で売却した後、高値で購入しても利益にはなりません。賢明な投資家は、長期投資のために売却後、非常に安い価格で購入する必要があります。「多くの人は『ダブルダウン』スタイルで投資しています。例えば、30億円で家を売却して10億円の利益を得た後、40億円ほどで不動産を購入するといった具合です。キャッシュフロー、金利、インフレコストを計算すると、これは効果的な投資とは言えません」とリン氏は述べました。

リン氏は、現在住んでいる物件を売却して別の物件を購入したり、その資金を他の用途に使いたい場合は、もう少し待つことを勧めています。特にこの期間が過ぎると価格が変動するためです。本当に住みたい人は、今すぐ、あるいは都合の良いタイミングで購入すべきです。一般的に、アパートの価格は常に上昇する傾向にあるからです。

「今、家を売って新しい家を買いたいと思っている家族は、慎重に行動し、新しい物件が見つかった時にのみ家を売るべきです。現在の貯蓄金利は低く、上昇するアパート価格に太刀打ちできないため、銀行預金のために売却してはいけません」とリン氏は述べた。

投資家のレ・クオック・キエン氏は、住まいの買い替えが必要な人は、マンション価格の上昇を機に利益を得て別の物件を購入できるとアドバイスしている。しかし、現在の住環境に満足しているのであれば、急いで売却して高値で買わなければならない必要はない。住環境を変えずに利益を得たいのであれば、売却広告を出すと同時に、新しい物件を探す必要がある。「新しい物件を探さずに、まず今の家を売るべきではない」とキエン氏は述べた。

しかし、これら2つのことを並行して行い、売却と買戻しのキャッシュフローを一緒に調整することは簡単ではなく、不動産分野に関する多くの知識と経験が必要であり、素人にはできません。

家を売却してから3ヶ月以上が経ち、クアンさんの家族は売却益で妻の職場に近いメートリ（ナム・トゥー・リエム郡）にアパートを借りている。そこからわずか4キロの距離だ。妻の小言にも関わらず、クアンさんはより近くで仕事ができ、家族の資産も増えることに満足している。

「2年以上も損失を出さずに滞在でき、10億ドンの利益も出ました。今でも幸運だと思っています」と彼は語った。

ファン・ドゥオン

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