不動産の売買と賃貸は、現在ベトナムで人気の不動産投資形態です。安定した収益性と長期的な資産蓄積の可能性により、投資家はこの種のビジネスから多くのメリットを享受できます。
しかし、賃貸物件への投資には一定のリスクも伴います。たとえ物件を所有していても、入居者を見つけたり、賃貸から安定したキャッシュフローを得たりするのは必ずしも容易ではありません。さらに、管理費、メンテナンス費、修繕費なども投資家の利益に影響を与える可能性があります。
では、賃貸物件として投資する価値があるかどうかを判断する方法はあるのでしょうか？米国最大の不動産投資ソーシャルネットワーク「BiggerPockets」は、投資家が潜在的な不動産取引を迅速に評価するのに役立つ「2%ルール」を公開しています。
2%ルールを適用する
2%ルールは、賃貸物件の収益性を大まかに評価するためのシンプルかつ効果的なツールです。このルールによれば、物件の月々の家賃収入が購入価格の2%以上であれば、優良な投資とみなされます。
まず、税金や仲介手数料など、物件を所有するために必要な費用を把握する必要があります。次に、賃貸収入の見込み額を計算する必要があります。
このデータは自分で収集することも、専門の不動産仲介会社を通じて収集することもできます。
月々の賃貸収入が購入価格の 2% 以上であれば、その物件は良い投資になる可能性があります。
月々の家賃収入が購入価格の2%未満の場合、期待通りの収益が得られない可能性があります。それでもこの物件に投資を継続したい場合は、希望する収益率を達成するために、家賃を調整するか、運営コストを削減する必要があります。
たとえば、20億VNDでアパートを購入するとします。2%ルールによれば、十分な利益を確保するための最低月間賃貸収入は4000万VNDになります。
ハノイの不動産街（写真：Tran Khang）。
賃貸によるキャッシュフローが月額5,000万VNDに達する場合、これは投資の可能性があることを示しています。一方、賃料が月額3,000万VNDにしか達しない場合は、希望する収益率を達成するために、賃料の調整やコスト削減を検討する必要があります。
しかし、2%ルールはあくまでも目安であり、物件の収益性について絶対的な正確性を保証するものではありません。不動産投資の実際の収益率は、他の多くの要因によって左右されます。例えば、毎月の賃貸キャッシュフローは、物件の種類、立地、エリア、アメニティ、そして市場状況によって異なります。
その他の代替ツール
2%ルールは、多くの投資家が賃貸物件の収益性を素早く判断するために用いるシンプルで人気の高いツールです。しかし、これはあくまで一般的なルールであり、投資を決定する際にはより慎重な分析が必要です。投資前に、より多様な視点を得るために、他の方法を活用することもできます。
一つ目は、グロスレントマルチプライヤー（GRM）です。この指標は、不動産の購入価格と年間総賃料の比率を計算します。例えば、不動産価格が30億VNDで、年間総賃料が3億VNDの場合、GRMは10となります。一般的に、GRMが低いほど、投資機会として魅力的です。しかし、このツールの欠点は、運用コストが考慮されていないことです。
2つ目は純営業収益（NOI）です。この指標は、税金と住宅ローン返済額を差し引く前の運営費用を差し引いた物件の年間利益を計算します。NOIは物件の収益性をより明確に示します。NOI比率がプラスであれば、その物件は運営費用を賄うのに十分な賃貸収入を生み出していることになります。
3つ目はキャッシュフロー分析です。キャッシュフロー分析では、賃料収入だけでなく、運営費、利息、税金などを含むすべてのキャッシュフローを考慮します。プラスのキャッシュフローは、流動性を維持し、持続可能な利益を確保するために重要な要素です。
4つ目は、キャピタルゲイン率（キャップレート）です。この指標は、不動産への総投資額に対する年間収益率を計算します。キャップレートは、純営業利益（NOI）を不動産の購入価格で割ることで算出されます。キャップレートが高いほど、投資機会は多くなりますが、通常はリスクも高くなります。
5つ目は将来価値分析です。現在の利益だけに焦点を当てるのではなく、不動産の将来価値を考慮します。ただし、この手法には不動産に関する経験と知識が求められる場合が多くあります。
これらの選択肢を組み合わせることで、投資家は包括的な投資戦略を構築し、より包括的で情報に基づいた投資判断を行うことができます。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm
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