農地価格の引き上げ案に対する懸念

農地価格の調整は必要だが、人々が税金を支払い、国が開発を促進しつつ予算収入を得られるよう、適切な水準で上昇させるべきだ。

ホーチミン市天然資源・環境経済研究所（IEER）は、ホーチミン市人民委員会に対し、土地価格表における農地の価格を住宅地価格の65%～70%に相当する水準に調整するよう要請する文書を送付した。

農地価格は低すぎる

IEER所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士によると、ホーチミン市の農地価格は現在、科学的根拠に乏しく、市場原理が確保されていない。この状況は、土地使用権譲渡税の収入低下、不動産市場の低迷、そして建設需要の減少による建設資材市場の低迷につながっている。

IEERは、2026年1月1日から適用される予定の新しい土地価格表との整合性を図るため、農地価格を住宅地価格の65～70%に引き上げることが妥当だと考えている。しかし、トゥアン氏は、この引き上げは用途変更が計画されている農地にのみ適用されると指摘した。

ホーチミン市ヒエップビン区在住のグエン・ヒエンさんは、IEERの提案に賛同し、1,000平方メートル以上の農地を住宅用地に転換する計画を練っていた。しかし、課税通知を受け取った後、納税資金が不足したため、計画を一時中断した。現在の計算によると、ヒエップビン地区の土地価格は1平方メートルあたり約2,800万ドンであるのに対し、農地価格は1平方メートルあたりわずか60万ドンである。この差額により、ヒエンさんが支払うべき税額は270億ドンを超え、従来の約5倍に上る。

ヒエン氏によると、農地価格がIEERの推奨通り1平方メートルあたり約2,000万ドンに上昇すれば、税額差は約80億ドンにとどまり、従来の水準と比べて約150%の増加となり、より妥当な水準となるという。しかし、ヒエン氏は、住宅地価格の70%上昇は高すぎると指摘し、人々が無理なくバランスを取れるよう、50%～55%程度にとどめるべきだと指摘した。さらに、土地利用目的の変更に伴うインフラ整備、道路、道路占用のための費用負担も懸念しており、これは決して小さくない金額ではない。

リンダン不動産コンサルティング会社の取締役であるド・リン・ダン氏は、ホーチミン市における農地価格が実際の市場価格に比べて現在低すぎると指摘した。このため、住宅用地に転用する際に支払う税金があまりにも高く、土地の売却価格とほぼ同額、あるいはそれを上回っているため、人々は住宅建設のために土地利用目的を変更することを躊躇している。

企業にとって、農地を購入し、それを住宅地として転用して分譲することは、コストの高さからほぼ不可能であり、新規プロジェクトが生まれません。実際、新しい土地価格表が発表された後、ホーチミン市でプロジェクト開発のために農地を購入する企業はほとんどありませんでした。

ダン氏は、ホーチミン市は農地価格を現実に合わせて調整し、住民や企業に土地利用目的の変更を促し、建設を促進する必要があると述べた。現在、市場に出回っている農地価格は1平方メートルあたり1,000万～2,000万ドンであるのに対し、価格表には数十万ドンしか記載されておらず、実際の価値を反映していない。

ダン氏は、ホーチミン市が農地価格を上げていないのであれば、市場の「凍結」を避け、住宅地価格との大きな格差を縮小するために、より合理的な税金計算の仕組みが必要だと提案した。

Băn khoăn về đề xuất tăng giá đất nông nghiệp - Ảnh 1. — IEERは、農地価格の引き上げ提案は、土地利用目的の変更が計画されている地域にのみ適用されると指摘した。写真：トラン・グエン

多くの結果につながる可能性がある

一方、ベトアンホア不動産投資株式会社のトラン・カン・クアン社長は、IEERの提案は実際には合理的ではなく、より詳細な調査が必要だとコメントした。

クアン氏によると、農地価格は市場価格に近づく必要があるという。実際、ホーチミン市都心部と郊外部では農地価格に大きな差がある。IEERが提案するように、すべての地域で農地価格が「一定の割合」で上昇するとしたら、それは不合理である。

クアン氏は、農地から住宅地への用途変更を促すためには、土地価格表に基づいて価格差の100%を徴収するのではなく、調整係数を適用する必要があると述べた。調整係数は0.4～0.5%程度にすべきであり、税額が住宅建設費用を上回り、人々が住宅建設への意欲を失ってしまう事態を避ける必要がある。

一方、不動産専門家は、農地価格が住宅地価格の70%にまで上昇すると、様々な悪影響が生じる可能性があると懸念している。農業生産のために計画されている農地は、「二次住宅地」の一形態とはみなされない。固定価格方式は経済的に不適切であるだけでなく、「土地を保有して価格上昇を待つ」という投機的な心理を生み出し、計画的な土地開発の目標を歪めてしまう。

この専門家によると、ホーチミン市の農地面積はかつて約8万8000ヘクタールであったのに対し、住宅地は約1万8000ヘクタールに過ぎなかった。農地の価格が住宅地の70%、つまり住宅地6万2000ヘクタールに相当するとすれば、それは全く現実を反映していないことになる。

この専門家は、土地利用目的の変更が農地の価値を住宅地と同じにするわけではないと強調した。農地を住宅地に転換した後、人々や企業はその土地の大部分をインフラ整備や公共事業に充てなければならないからだ。実際、住宅地4平方メートルを転用するには、農地約10平方メートルが必要となる。もしこの比率が70%、つまり10平方メートルの農地から7平方メートルの住宅地を創出しなければ損益分岐点に達しないとすれば、これは全く実現不可能である。

出典: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm