ベトナム不動産市場のパラドックス：不合理な商品構造

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の最近の報告書によると、2025年上半期の不動産市場は2024年末と比較して9.1%の成長率を記録し、プラスの変化を見せています。依然として多くの困難はあるものの、この回復は市場に新たな機会をもたらします。

「逆ピラミッド」

HoREA は、メカニズム、政策、法的規制が完成し、実践されていることもあって、市場の難易度は低下する傾向にあると評価しました。

2025年は、政策からプロジェクト実施プロセスへの遅延が効果を発揮し始める2026年後半以降の、不動産市場の安定的かつより健全な発展期に備える極めて重要な年であると考えられています。

しかし、報告書は懸念すべきパラドックスも指摘しています。それは、現在の不動産商品構造が深刻なアンバランスに陥っているということです。2024年から2025年の最初の6ヶ月間、市場に投入されるプロジェクトのほぼすべてが高級住宅です。

「この開発方法は逆さまのピラミッドのようなもので、『上部』は巨大である一方、『下部』、つまり低価格住宅や社会住宅は小さすぎて、大多数の人々のニーズを満たすには不十分だ」とHoREAのレ・ホアン・チャウ会長は強調した。

具体的には、2025年上半期には、資金調達対象となる4件の商業用住宅プロジェクトが新たに建設され、3,353戸の高級マンションが建設され、その総額は最大10兆2,390億ドンに達しました。一方、社会住宅は依然としてほぼ停滞しています。社会住宅建設の延床面積はわずか20万5,000平方メートル（4,100戸相当）で、2021～2025年の計画である3万5,000戸に対してわずか11.7%しか完成しておらず、2030年までに10万戸という目標には依然として程遠い状況です。

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — ホーチミン市で不動産プロジェクトの法的問題が解決したばかりだ。

未解決のプロジェクトが143件

手頃な価格の住宅が不足する一方で、住宅価格は上昇を続けています。2024年には高級マンションの価格は1平方メートルあたり9,000万ドンまで高騰しており、このタイプのマンション1戸あたりの平均価格は97億ドンとなり、多くの中間所得層にとって手の届かない価格となっています。

さらに、もう一つのボトルネックとして、法的問題があります。2015年から2023年にかけて、ホーチミン市では最大86件の商業住宅プロジェクトが中断または実施不能となっており、これはプロジェクト総数の62%以上を占めています。その規模は1,000ヘクタール近く、戸数は54,000戸を超えています。現在、ホーチミン市には、様々なレベルの法的問題を抱えるプロジェクトが合計220件あります。

77件のプロジェクトは解決済みですが、143件のプロジェクトは依然として解決を待っています。HoREAによると、これは土地資源の浪費と予算収入の減少につながるだけでなく、供給不足を招き、住宅価格の短期的な下落を困難にしています。