市場の「希望の星」、ホアラックの土地価格に驚き、ダナン市は行き詰まった11のプロジェクトの土地価格を再評価

低所得者にとって社会住宅が「希望の星」となる、ホアラック（ ハノイ）の地価が上昇、レッドブックなしで土地を購入する際の注意点…などが最新の不動産ニュースです。

不動産：ハノイ市ドンアン区CT3社会住宅プロジェクトの展望。（出典：投資家）

2025年に公営住宅は「爆発的に増加」するでしょうか？

2025年の住宅市場は、社会住宅プロジェクトの供給が活発化している。まだ活況とは言えないものの、こうした供給は低価格住宅市場に「新たな風」をもたらし、住宅供給価格の高騰を背景に、特に大都市圏の住民や低所得労働者にとって「希望の星」となっている。

2025年3月初旬、ハノイ市ドンアン区に新たな社会住宅プロジェクト「キム・チュン社会住宅プロジェクト」が誕生しました。このプロジェクトは、ハノイ住宅投資開発公社（Handico）とヴィグラセラ株式会社（VGC）の合弁会社によって開発されます。このプロジェクトは1,588戸の住宅を市場に供給し、2026年第4四半期に完成・利用開始予定です。

2025年、ハノイはロンビエン区に2つの新たな社会住宅プロジェクトを建設します。これらの2つの社会住宅プロジェクトは、トゥオンタン社会住宅地区に属し、敷地面積6ヘクタール超、22階建ての3棟（CT1、CT2、CT3）の集合住宅と44戸の住宅で構成され、ヒム・ラム・トゥー・ド株式会社とBICベトナム株式会社の合弁会社によって建設されます。

ハノイ建設局によれば、市内では今年、11の社会住宅プロジェクトが完了し、約6,000戸のアパートが提供される予定で、さらに10,220戸規模の5つのプロジェクトの建設が引き続き開始される予定である。

直近では、3月20日にサングループはハナム省フーリー市において社会住宅プロジェクトの建設を開始しました。社会住宅地区は環状5号線の両側、サン・アーバン・シティ市街地とナム・カオ大学地区の間に位置しています。

同じく3月、 ビンフック省はビンイエン市で社会住宅プロジェクトが正式に着工したことを発表しました。これは、ビンフック省ナムビンイエン新市街地における社会住宅プロジェクトです。このプロジェクトの総投資額は6兆8,240億ドン、敷地面積は約17万1,000平方メートル、延床面積は48万9,000平方メートル以上です。

ビンズオン省では、キム・オアン・グループがトゥー・ザウ・モット市ホア・フー区にK-Home社会住宅都市部の建設を開始しました。この社会住宅プロジェクトは、ビンズオン省の4つの大規模工業団地に近い、26.6ヘクタールの土地に建設されます。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長によると、2024年から2025年初頭にかけて社会住宅プロジェクトの件数が大幅に増加していることは、不動産市場の「明るい兆し」となっているという。さらに、政令100号および住宅法（改正版）の発効により、多くの障害が取り除かれ、社会住宅の供給が促進された。この法律の新たな規定は、企業にとって社会住宅開発の利便性を高めるだけでなく、購入者へのサポートも強化する。

ホアラックの土地市場が「静かに」活性化

地域のインフラに関する前向きな情報は、ホアラック（ハノイ）の土地市場の成長の前提を作り出しており、一部の地域では、不動産市場の全体的な成長において、2025年初頭にわずかな波が起こっています。

Batdongsan.com.vnの調査によると、タック・タート地区のホアラック地区の土地価格は、2024年7月と8月と比較して約10%上昇しました。具体的には、ティエン・スアン地区の道路に面した土地は、1平方メートルあたり2,700万～3,000万ドンから2,900万～3,200万ドンに上昇しました。ビン・イエン地区の土地も、1平方メートルあたり2,000万～2,200万ドンから2,200万～2,400万ドンに上昇しました。

タック・ホア地区の複線道路沿いにある土地は、1平方メートルあたり3,500万～3,600万ドンから3,800万～4,000万ドンに上昇しました。また、タック・タット地区のタン・サー地区では、商業通りに面した土地が1平方メートルあたり3,400万～3,600万ドンから3,700万～4,000万ドンに上昇しました。タン・サー地区の複線道路沿いの土地も、1平方メートルあたり2,200万～2,500万ドンから2,400万～2,700万ドンに上昇しました。

クオック・オアイ地区の土地市場でも新たな価格水準が確立されました。特にホア・タック地区の土地では、車両進入可能な区画の価格が2,100万～2,300万ドン/㎡から2,300万～2,500万ドン/㎡に上昇しました。

省道412B号線沿いのドンイエン地区でも、土地価格が3,700万～4,100万ドン/㎡から4,000万～4,350万ドン/㎡に上昇しました。村の奥まった場所では、900万～1,100万ドン/㎡から1,050万～1,200万ドン/㎡へと大幅に上昇しました。フーマン地区では、1,200万～1,300万ドン/㎡から1,300万～1,400万ドン/㎡へとわずかに上昇しました。フーカット地区でも、1,000万～1,300万ドン/㎡から1,150万～1,400万ドン/㎡へと上昇しました。

投資家は、ホアラック地区の土地を多くの成長要因を持つ市場と評価しており、計画情報にも好転する兆しが見られます。これを受けて、ハノイ市はホアラック・ハイテクパークをスマートサイエンスシティへと転換することを決定しました。

2024年末、ハノイ市人民委員会は、ホアラック地区において、HL3、HL4、HL5、HL6の4つの1/2000スケール都市計画プロジェクト（総面積4,700ヘクタール）を承認しました。このゾーニング計画プロジェクトは、都市部における土地区画と社会インフラ施設の機能と土地利用指標を区分・決定し、全体計画を具体化します。

さらに、交通インフラへの積極的な投資は、経済全般、特にホアラック地区の不動産開発の基盤を築いています。代表的なプロジェクトとしては、タンロン大通り高速道路、国道21号線からホアラック・ホアビン高速道路、ホアビン・モクチャウ高速道路への接続区間、タンロン大通り延長線沿いの都市鉄道5号線、そして国道21号線沿いの衛星都市であるソンタイ、ホアラック、スアンマイを結ぶ鉄道などが挙げられます。

ホアラック地区周辺の社会インフラ整備も加速しており、ハノイ国立大学はすでに開校しているほか、クオックオアイ地区には中央産科病院第2分院と中央小児病院第2分院が開設されています。さらに、ホアラック・ハイテクパークには108件の投資プロジェクトが誘致され、登録投資総額は約116兆VNDに達しています。

ダナン市、問題に直面している一連のプロジェクトの土地価格を再評価

ダナン市農業環境局（DARD）は、政府検査官の検査結論2852/2012に従って、失われた収入と免除に対する国家予算への財政的義務を徴収するために、土地価格の再決定を解決する計画を報告した。

これに加え、土地使用料および地代金の違法な減額による収入減額に対する金銭的義務の徴収も行われます。これは国会決議170/2024に基づいて行われます。

具体的には、検査結論2852に記載されている15のプロジェクトについて、農業環境省は、11のプロジェクトに対する財政債務の徴収計画に関する報告書11/15を市人民委員会に提出しました。

11 件のプロジェクトには、Dap、Dap 1、Dap 2、P&I リゾート、Bach Dang の土地区画 58、Vinacapital ゴルフ コース、Dong Phuong ビーチ ヴィラおよびホテル、ダナン タワー、Vinacapital ビーチ観光エリア、Alphanam の高級商業、サービスおよびホテル アパートメント コンプレックスが含まれます。

セントラル コーストの高級ホテルおよびアパートメント複合施設プロジェクト、Future Property Invest の高級ビーチ リゾート、The Empire の高級リゾートおよび住宅 (サブエリア 1 および 2)。

ダナン市人民委員会は、ドン・フォン・ビーチ・ヴィラ＆ホテルエリア、ビナカピタル・ゴルフコース、ビナカピタル・ビーチ観光エリアの3つのプロジェクトに関する財政債務回収計画に関する3月11日の報告書に同意した。

それに基づき、同省は投資家に対し、これら3つのプロジェクトの土地価格を決定するためにコンサルタントを雇うための作業と通知、書類の準備を行うよう要請した。

農業環境省は、関係部署に15件のプロジェクトに関する情報を提供し、投資家が不足している手続きを補えるよう指導し、投資家が財務上の義務を果たした後、プロジェクトが引き続き実施されるか、土地使用権証明書が発行されることを保証した。

天然資源環境局は、今後、残りの4つのプロジェクトについての収集計画を策定し、市人民委員会に報告して検討と承認を得る予定だと述べた。

農業環境省は、財務義務を計算する過程で、市人民委員会が省と関連部署、および土地が所在する地方自治体に、投資家が法的手続き（不足している場合）を補充できるよう審査および指導するよう指示することを提案した。

同局は市人民委員会に対し、2025年に15件中9件のプロジェクトについて困難や障害の除去を完了するよう勧告する予定であり、15件中3件のプロジェクトは2026年第1四半期に完了し、残りの3件のプロジェクトは2026年第2四半期に完了する予定である。

レッドブックなしで土地を購入する場合、何に注意すべきでしょうか?

土地の購入は社会生活において一般的な取引であり、時期によって、レッドブックなしで土地を購入する方法は異なります。

2024年8月1日以降にレッドブックなしで土地を購入する

2024年土地法第45条第1項によれば、土地使用者は以下の条件を満たす場合、土地使用権を転換、譲渡、賃貸、転貸、相続、贈与、抵当、出資する権利を行使する権利を有する。

- 土地使用権証明書または家屋所有権および土地使用権証明書または土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書または土地使用権、土地に付随する資産の所有権の証明書を所持している。ただし、土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転用、区画の交換、国、居住コミュニティへの土地使用権の寄付、および 2024 年土地法第 124 条第 7 項および第 127 条第 4 項 a に規定されている場合を除く。

- 土地に関して紛争がないか、または管轄の国家機関、裁判所の判決や決定、または法的効力を生じた仲裁決定や裁定によって紛争が解決されている。

・土地使用権は、民事判決執行法の規定により、判決の執行を確保するための差押えその他の措置の対象とならない。

- 土地使用期間中。

・土地使用権は、法律で定める臨時緊急措置の対象とはなりません。

したがって、2024年8月1日以降、土地を購入する人は上記の条件をすべて満たす必要があります。

2024年8月1日までにレッドブックなしで土地を購入する

2024年8月1日までにレッドブックのない土地を購入し、まだ土地使用権の移転手続きを完了していない場合、新しい所有者は、土地使用権証明書の資格がある場合、名義変更手続きを経ることなく証明書の交付を依頼されます。

土地使用権の違法な移転による以下の土地利用の場合において、関係者の署名はあるものの証明書が交付されておらず、政令101/2024/ND-CP第42条第2項に規定されている場合にも該当しない場合、土地使用者は、土地使用権の移転手続きを行うことなく、2024年土地法および政令101/2024/ND-CPの規定に従って、土地登記手続きを行い、土地使用権および土地に付随する財産の所有権に関する証明書を初めて交付するものとする。書類受領機関は、政令101/2024/ND-CP第28条第1項d号の規定に従って土地使用権の相続に関する書類の場合を除き、土地使用権の譲受人に対し、法律の規定に従って土地使用権の移転に関する契約書や書類の提出を求めないものとする。

- 2024年土地法第137条に規定される土地使用権に関する書類がない場合の、2014年7月1日以前の土地使用権の移転による土地の使用。

- 2024年土地法第137条に規定される土地使用権に関する書類を添付して、2024年8月1日以前に土地使用権を移転することにより土地を使用すること。

- 2024年土地法第45条第4項に規定される土地使用権の相続人からの土地使用権の移転による土地の使用。

注：規定により、レッドブックなしで土地を売買することは違法です。2024年8月1日までに売買を行う場合は、資格要件を満たしていれば、初回レッドブック発行手続きを行い、新しいレッドブックを取得してください。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html