州が不動産取引フロア全体を「包括」することは実現可能でしょうか?

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土地利用権取引センターに「集まる」

建設省によると、首相は同省に対し、天然資源環境省（TN-MT）と連携し、不動産取引フロアおよび土地使用権取引フロアの設置について検討するよう指示した。この指示を実施する過程で、建設省は、2つの取引フロアを土地使用権取引センターに統合することで、土地使用権と住宅の取引・付与のプロセスを同時に実行できるようになり、行政手続きの簡素化と実施時間の短縮につながると判断した。

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — 多くの専門家は、土地使用権取引フロアと不動産取引フロアを統合すると過負荷が生じる可能性があると懸念している。

このセンターは、関連部門のデータベースシステムを統合し、不動産取引管理、税金徴収管理、土地・住宅使用権証書の発行という3つの主要業務を遂行します。不動産は、取引フロアを通過する際に、上場、発表、取引される前に、鑑定・検査を受け、法令を遵守する必要があります。これにより、不正取引の防止、税務損失の抑制、健全な事業環境の整備に貢献します。

センターはワンストップ体制を敷き、情報技術システムの活用を促進し、個人や企業にとって利便性の高い環境を実現します。売主と買主は、不動産売買に関する情報の申告手続きを行い、オンラインで譲渡申請を提出します。審査完了後2営業日で、買主は審査承認の通知を受け取り、センターへの来所予約を行い、不動産所有権証明書（レッドブック）の交付を受けることができます。その後は、センターへの来所は一度だけで全ての手続きが完了します。

建設省は、これを不動産市場の運営方法を革新する解決策と捉えています。同時に、このセンターは、アプリケーション開発、不動産取引の実態に即した管理、行政手続き、コスト、時間の削減、デジタル産業システムの発展促進、不動産市場の広報と透明性の促進のための基盤となります。センターには、住宅情報、市場情報、土地情報、税金情報を含む同期型不動産データシステムの開発と統合、不動産市場の健全で安定した発展を促進するための政策メカニズムの構築提案の基盤構築、不動産取引の迅速かつ効率的な処理、組織や個人への土地使用権証書の発行、公共サービスの質の向上への貢献など、様々な利点があります。

経済学者のゴ・トリ・ロン氏は、不動産には土地と土地上の資産が含まれるため、土地使用権取引センターを統合・設立することが合理的であると述べた。センターには具体的な運営規則が設けられ、不動産市場に関する情報を一般公開し、透明性を高める。同時に、人々の管理と取引の利便性も向上する。これにより、管理取引が一元化され、税収管理の透明性が高まり、価格情報の隠蔽や脱税を回避できる。

プライベート取引所と並行して維持されますか?

アセアン・ホールディングス社のグエン・ヴァン・ハウ社長によると、シンガポールをはじめとする各国では、不動産取引は取引所、ブローカー、あるいは個人など、あらゆる形態で行われ、当局への登録が義務付けられている。税収の損失を防ぎ、透明性のある管理を行うため、シンガポールは透明性の高い不動産取引情報システムを導入しており、政府の不動産情報ポータルで公開されている。これにより、買い手と売り手の双方が情報を参照し、最も合理的な取引価格を設定できる。これにより、政府は適正かつ十分な税金と関連料金を徴収し、損失を回避している。また、この透明性により、価格の異常な不動産取引は検査・チェックされる。

また、中国と同様に、二次市場の不動産も、国が管理する中央集権的な不動産取引フロアではなく、民間が開設したフロアを通じて売買されています。新規プロジェクトの場合、プロジェクトの合法性を高めるため、また不動産購入のための融資を行う際に銀行とのつながりを容易にするために、フロアを通じた取引が必須となっています。プロジェクトオーナーとの共同責任のため、取引フロアは顧客に助言を行うために投資家の法的および財務記録を評価する責任も高めなければなりません。銀行は、国家データベースから、借り手が最初の住宅を購入するか、2番目の住宅を購入するかを容易に決定するための根拠を得ることができます。なぜなら、2番目の住宅の購入には、多くの場合、より高い金利と多くの厳格な現金要件があるからです。

中国では、ほとんどの省・市で住宅用地の入札は、透明性を確保するため、国の公開オークションネットワークを通じて行われることが義務付けられています。不動産と住民に関する膨大なデータベースは、全国規模で同期化が進み、不動産取引の透明性向上を効果的に支援しています。そのため、グエン・ヴァン・ハウ氏は、国が土地使用権取引センターを設立したとしても、現在の民間の不動産取引フロアは維持されるべきだと考えています。

弁護士の Truong Thanh Duc 氏によると、不動産には土地、家屋、土地上の資産が含まれるため、すべての取引を 1 か所に集中させることができるため、土地使用権取引フロアと不動産取引フロアを土地使用権取引センターに統合することを支持します。

しかし、ドゥック弁護士は、このセンター以外にも、全国には他社の不動産取引フロアが何千とあるため、それらを存在させておく必要があるという観点を明確にする必要があると提言した。同様に、これは市場であるため、国営および民間のオークションセンターの両方が運営されている。不動産は商品である。国は、すべての人のために商品取引を組織するという市場の仕事を代替することはできず、土地使用権、公有地取引などのオークションを実施する必要がある。残りは、市場が公的かつ競争的に運営されるように、商業取引フロアを奨励する必要がある。また、各省に1つのセンターだけを集中させることは不可能であり、住宅、土地などの変動があったときに人々が登録および変更を便利に行えるように、地区に分散して支店を設立する必要がある。

混雑への恐怖

ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、建設省の提案は適切であり、入力データ情報が不足している現在の市場の実情に適していると述べた。しかし、この問題の欠点も慎重に分析する必要がある。この公共サービスセンターが取引、税金徴収、ピンクブックの発行といった業務を同時に行うと、業務解決に大きな負担がかかるだろう。

現在、市場には数千、数万もの企業や不動産取引フロアが、この業務に携わっています。もし、州政府という一つの窓口にのみ業務を委ねると、容易に業務の混雑が生じてしまいます。例えば、売買手続きを終えた後、名義変更手続きのために地区の土地登記所に行くと、書類の返却に数十日もかかります。

ホーチミン市弁護士会所属のトラン・マン・クオン弁護士は、不動産取引場と不動産売買場を一体化した省レベルの公共サービスセンターの設立は、実現が非常に困難で、あまりにも包括的すぎるのではないかと懸念している。なぜなら、世界各国では、不動産取引場は個人によって投資・管理されているからだ。現在、ホーチミン市の土地登記所や天然資源環境局は、最初のピンクブックの発行、売買情報の更新、変更手続きなどを単独で担当しており、業務が過負荷で常に遅延している。もし国が不動産取引を管理すれば、不動産取引の成功は間違いなく非常に困難になるだろう。

クオン弁護士によると、不動産市場の透明性を確保するには、公安部が国民識別システムに統合するプロジェクトを進めているビッグデータデータベースに、人々の不動産情報を更新する必要があるという。ビッグデータに統合されれば、不動産の売買価格、取引時間、さらには住宅の建設・修繕履歴に至るまで、あらゆる情報が公開される。国が統合された取引フロアを設置する必要はない。むしろ、真に透明性の高い土地取引フロアを設け、公有地を競売にかけるべきだという。

「現在、不動産事業に関する法律は存在しており、政府は取引を適切に管理するだけで十分です。売買は市場のルールに従って行われるべきであり、政府は過度に介入すべきではありません。命令によって過度に介入すれば、市場の性質が失われてしまうからです。それだけでなく、政府が取引所を設けたとしても、それが成功するかどうかは不確実です。事業が損失を出せば、国家予算で補填しなければなりません」と、弁護士のトラン・ミン・クオン氏は述べた。

経済専門家のゴ・トリ・ロン氏は、混雑や過負荷を避けるため、センターは省人民委員会の管轄だが、現在の土地使用権証明書の発行と同様に、地方分権化して地区や県に委託して実施することもできると述べた。そうすれば、人々はより便利に土地や住宅の取引に関する書類や手続きを完了できるようになる。なぜなら、実際には、多くのオンライン公共サービスは、オンラインで実施すると発表されてはいるものの、依然として人々が直接出向いて原本を提出する必要があるからだ。特に土地分野では、書類や文書が多く、すべてがデジタル化されているわけではない。そのため、特にホーチミン市のような取引件数が非常に多い大都市では、地区や県に取引センターを認可し、委託する必要がある。そうすれば、センターが過負荷になり、人々が長時間待たされることが避けられる。

取引に関する法的枠組みの補完

天然資源・環境省のレ・ミン・ガン副大臣は、既存の不動産取引フロアを活用し、政治的・社会的不安定化を回避するため、国家センターとビジネスセンターの2つのモデルを構築することを提案した。同時に、建設省に対し、不動産取引、土地使用権取引に関する法的枠組み、ならびに不動産事業、土地、公証に関する規制を補完し、改正案を提出するよう提言した。建設省はまた、不動産取引フロアの運営状況（数量、モデル、運営範囲）と、長年にわたる土地使用権取引の実績と実施状況を評価する必要がある。

民間部門は不動産取引フロアを設置すべきでしょうか?

ベトナムは証券取引所のような不動産取引フロアを設立できる可能性がありますが、その効果は未知数です。不動産は株式とは異なるため、買い手と売り手双方に不便が生じる可能性があります。不動産には住宅と土地が含まれます。住宅には、アパート、タウンハウス、観光用アパート、オフィス用アパートなどがあります。土地には、区画、農地、農村地、都市用地などがあります。

米国では、不動産取引フロアは民間企業によって運営されており、政府は資金を投入する必要はなく、法的・行政的な側面のみを管理しています。民間企業が運営することで競争が生まれ、サービスの質が向上し、住宅購入者にとって手数料も低くなります。政府は情報管理と税金管理のみを行うべきです。したがって、ベトナムが取引フロアを設置する場合は、民間企業に委託し、市場ルールに従って運営させるべきです。

トラン・ヴィエット・アン博士

（フン・ヴォン大学担当副学長）