多くの地方自治体が土地の分割と細分化を「解き放つ」

人々の権利を回復する

ハノイでは、1年以上にわたり土地分割を「禁止」してきた後、ハノイ市天然資源環境局が最近、文書1685号の廃止に関する文書2869号を発行した。これを受けて、同局は、地区、町の人民委員会、関連機関、部署に対し、土地利用者のための土地分割と土地統合に関する行政手続きを規則に従って検討し、解決するよう要請した。

これに先立ち、ハノイ市天然資源環境局は2022年3月22日に文書第1685号を発行し、郡市人民委員会に対し、 農地区画、同一区画内に宅地と農地がある土地区画、宅地ではない非農地区画の土地区画に関する行政手続きの受付および処理を一時的に停止するよう要請した。

この文書が発布された後、特に郊外の不動産市場は「停滞」しました。それだけでなく、土地を分割する権利が制限されたことで、人々の権利にも影響が出ました。

ドンナイ省の区画

2023年5月初旬、ラムドン省人民委員会は、省全域における土地の分割と統合に関する省人民委員会がこれまで発行したすべての文書の効力を失効させる文書を発布しました。これは、2021年に発布された決定40号に基づき、人々が再び通常通り土地の分割と分離を行うことが許可されることを意味します。

ラムドン省は以前、省内の土地の分割・統合を制限する文書を多数発行し、建設・不動産事業についても非常に厳しい規制を設けていました。これらの文書が発行された直後、省内の土地の分割・統合に関わる人々の権利が大幅に制限され、人々はこうした不都合について支援を求めました。その結果、ラムドン省の不動産市場は「停滞」状態に陥りました。

ハナム省では、ハナム省人民委員会のグエン・アイン・チュック常任副委員長も文書に署名し、天然資源環境局による世帯および個人間の土地区画の分割継続許可に関する提案に対するハナム省人民委員会の意見を表明した。実施時期は7月3日からとなっている。

厳格な計画管理

最近、新たに公布された政府の法令第35号により、建設省の意見を必要とせずに、省人民委員会が土地の分割や区画の売却という形で土地を譲渡できる地域を規制できるようになりました。

これを受けて、政府政令第35号は都市開発投資管理に関する政令第11号のいくつかの条項を修正・補足し、建設省の意見を求めることなく、土地、住宅、不動産事業に関する法的規制を満たし、承認されたプロジェクトの詳細計画に従って、土地を分割して人々に自分の家を建てるために土地を売却する形で土地使用権を移転できるエリアを省人民委員会が指定できるようにしました。

区画に分割して販売するには、プロジェクトが都市計画レベルに準拠していること、プロジェクト全体または承認された投資フェーズに従ってインフラ投資が完了していること、住宅建設が承認されたプロジェクトの内容と進捗に準拠していることが保証されている必要があります。

同時に、区画分けして販売するエリアは、景観建築管理の要求が高い場所には位置しておらず、地方レベル以上の道路や市街地の主要な景観道路に面しており、中心部と工事周辺は市街地の建築ハイライトとなっています。

省人民委員会は、都市計画、各都市地区の都市開発計画、承認された建築管理規則、計画に関する国家技術基準に基づいて、区画割りや土地の売却という形で土地使用権を移転し、住民が住宅を建設できる地域を指定するものとする。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長によると、ハノイ郊外の分譲地を購入する人のほとんどは、利益を上げるための「サーフィン」を目的としているとのことです。しかし、現在市場は低迷しており、流動性も低いため、郊外の土地が再び活況を呈する可能性は低いでしょう。区画の分譲を再び許可することで、投資家の安心感が高まり、土地セグメントの流動性も刺激される可能性があります。

一方、地方では、分譲地は価格が安く、1/500モデルで建てる必要がないことから、人々の住宅ニーズを満たしてきました。同時に、都市の美化や都心部から郊外への人々の移住にも貢献しています。

土地を分割することで、人々の手頃な価格の住宅のニーズを満たすことができます。

不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏によると、不動産分譲の需要は非常に大きく、特に不動産市場が未発達で人々が依然として困難に直面している省では顕著です。そのため、低価格の分譲プロジェクトは、地域住民の大多数の収入に適しています。しかし、これは管理を軽視したり、緩めたりしてよいという意味ではありません。企業の利益を調和させ、大多数の人々の住宅ニーズを満たし、国の管理要件を満たすために、分譲地は技術インフラと社会インフラの面で承認され、厳格に管理される必要があります。

具体的には、分譲地において、インフラ整備や区画割りの承認を行う際に、地方自治体はインフラ設計を慎重に評価する必要があります。道路は幅員約7メートル、両側に歩道と排水溝を設ける必要があります。さらに、道路網は既存の交通路と同期接続する必要があります。電気系統は地下埋設とし、清潔な給水システムを備えていなければなりません。また、分譲地においては、樹木や公共エリアのための土地を差し引くことを明確に規定する必要があります。同時に、区画割り後の区画面積は、「スラム」住宅地の形成を回避し、都市景観を汚さないよう、十分な広さを確保する必要があることも明確に規定されています。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/nhieu-dia-phuong-coi-troi-cho-phan-lo-tach-thua-185230704165406229.htm