តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីជៀសវាងការធ្លាក់ចូលទៅក្នុងអន្ទាក់នៃ "ការចិញ្ចឹមមាន់" និង "បំប៉ោង" តម្លៃអចលនទ្រព្យ?

DNVN - នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam លោក Duong Thuy Dung បានបញ្ជាក់ថា មានស្ថានភាព "ចិញ្ចឹមមាន់" និង "បំប៉ោង" តម្លៃអចលនទ្រព្យ ហើយបានណែនាំអ្នកទិញឱ្យមានភាពឈ្លាសវៃ និងប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ក្នុងការពិចារណាថាតើការវិនិយោគមានប្រសិទ្ធភាពឬអត់ ដើម្បីចៀសវាងការធ្លាក់ចូលក្នុងអន្ទាក់។

Tạp chí Doanh Nghiệp•24/07/2025

នៅក្នុងសេចក្តីប្រកាសនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ទីក្រុង Da Nang សម្រាប់ត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2025 ដោយក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam (ជាផ្នែកមួយនៃក្រុមហ៊ុន CBRE Real Estate Services Group សហរដ្ឋអាមេរិក) អ្នកយកព័ត៌មាន Vietnam Business បានពិភាក្សាជាមួយលោកស្រី Duong Thuy Dung នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុនអំពីសញ្ញាមិនធម្មតាមួយចំនួនដែលកើតឡើងនៅក្នុងតំបន់។

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung trình bày báo cáo về tiêu điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng quý II/2025.

នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam លោក Duong Thuy Dung បានបង្ហាញរបាយការណ៍ស្តីពីការផ្តោតសំខាន់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុង Da Nang ក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2025។

តើ CBRE Vietnam កត់ត្រាតម្លៃនៃការអភិវឌ្ឍអាផាតមិន និងដីឡូត៍នៅទីក្រុង Da Nang ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2025 យ៉ាងដូចម្តេច?

លោកស្រី Duong Thuy Dung៖ យោងតាមក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃផ្ទះ និងអាផាតមិនខ្ពស់នៅទីផ្សារ Da Nang ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2025 គឺប្រហែល 85 លានដុង/m2 ដែលជាតម្លៃខ្ពស់បំផុតនៅក្នុងប្រទេស ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៅទីក្រុងហូជីមិញ (82 លានដុង/m2) និង ហាណូយ (72 លានដុង/m2) ។ ការកើនឡើង 27% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន (ទីក្រុងហាណូយ កើនឡើងប្រហែល 30 - 35%, ទីក្រុងហូជីមិញ កើនឡើងជាង 20%)។

តម្លៃដីនៅទីក្រុង Da Nang ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2025 ក៏នឹងកើនឡើងពី 15 ទៅ 20% នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងធំៗ និងទីតាំងសំខាន់ៗនៅក្នុងទីក្រុង។ សូម្បីតែនៅតំបន់សំខាន់ៗតាមឆ្នេរសមុទ្រ និងទន្លេក៏ដោយ ការកើនឡើងតម្លៃអាចឡើងដល់ 20%-25% ។ នេះជាដំណឹងល្អសម្រាប់ទីផ្សារ Da Nang ប៉ុន្តែក្នុងទិដ្ឋភាពខ្លះ តម្លៃដែលអ្នកទិញនៅទីនេះត្រូវបង់គឺខ្ពស់ជាង។

នៅពេលនេះនៅទីក្រុង Da Nang ហាក់ដូចជាមានសញ្ញានៃ "គ្រុនក្តៅដី" កើតឡើងម្តងទៀតនូវស្ថានភាពក្នុងឆ្នាំ 2018 - 2020 ។ តាមគំនិតរបស់អ្នក តើនេះជាជំងឺគ្រុនដីពិត ឬជំងឺគ្រុនដីនិម្មិត?

លោកស្រី Duong Thuy Linh៖ នៅពេលនិយាយអំពីជំងឺគ្រុនដី យើងត្រូវស្វែងយល់ឲ្យច្បាស់ថា តើតំបន់ណាខ្លះដែលឡើងថ្លៃដី ដើម្បីវាយតម្លៃថា វាជាជំងឺគ្រុនដី ឬអត់? និយមន័យនៃគ្រុនក្តៅដីរួមមានទាំងការកើនឡើងតម្លៃពិត និងនិម្មិត។ នៅតំបន់ខ្លះ យើងសង្កេតឃើញថាមានកត្តាជាច្រើនដូចជា ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលប្រសើរឡើង ការធ្វើផែនការរួមដែលស៊ីសង្វាក់គ្នា និងការចូលរួមរបស់អ្នកវិនិយោគល្បីឈ្មោះ ដែលជួយបង្កើនតម្លៃដីធ្លីនៅទីនោះ។

នោះគឺជាការកើនឡើងតម្លៃពិតប្រាកដ។ អ្នកទិញខ្លួនឯងឥឡូវមានចំណេះដឹងច្រើន គេឃើញថាតម្លៃដីនៅទីនោះពិតជាខ្ពស់ជាងមុន។ យ៉ាងណាក៏ដោយ ពួកគេនៅតែសុខចិត្តចំណាយលុយទិញ ព្រោះវាជាការឡើងថ្លៃពិតប្រាកដ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ វាក៏មានតំបន់ដែលមានការកើនឡើងតម្លៃនិម្មិត នោះគឺ "ការតាមដាន" ការកើនឡើងតម្លៃ។

នោះគឺមានតំបន់ដែលគ្មានអ្វីសោះ ប៉ុន្តែ "កន្លែងណាមួយបានឮ" ថាមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលទាក់ទង មានការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា ឬនឹងមានគម្រោងនេះ ឬគម្រោងនោះចូលមក... ដូច្នេះតម្លៃកើនឡើង "តាម"។ "ការធ្វើតាម" នោះពិតជាកើតឡើងនៅទីក្រុង Da Nang ប៉ុន្តែតាមគំនិតរបស់យើង គ្រុនក្តៅតម្លៃនិម្មិតនៅក្នុងតំបន់នៅពេលនេះគឺមិនធ្ងន់ធ្ងរដូចក្នុងឆ្នាំ 2018 - 2020 នោះទេ។

ក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2018 - 2020 ទីក្រុង Da Nang បានជួបប្រទះនឹងជំងឺគ្រុនក្តៅដីយូរ ប៉ុន្តែមិនមានផលិតផលជាច្រើនត្រូវបានណែនាំទៅកាន់ទីផ្សារនោះទេ។ នៅឆ្នាំបន្ទាប់ ស្ទើរតែគ្មានគម្រោងណាមួយត្រូវបានអនុវត្តនៅក្នុងតំបន់នេះ ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានណែនាំទៅកាន់ទីផ្សារដោយអ្នកវិនិយោគដ៏ល្បីឈ្មោះ ហើយសមត្ថភាពប្រើប្រាស់នៃគម្រោងទាំងនេះគឺល្អណាស់។

Bà Dương Thuỳ Dung trả lời phỏng vấn của phóng viên Doanh nghiệp Việt Nam.

អ្នកស្រី Duong Thuy Dung បានឆ្លើយបទសម្ភាសន៍ជាមួយអ្នកយកព័ត៌មានរបស់ក្រុមហ៊ុន Vietnam Business។

នៅពេលពិនិត្យមើលការស្រូបយកទីផ្សារ យើងឃើញថារយៈពេលនេះខុសពីឆ្នាំ 2018 - 2020 ដូច្នេះហើយ យើងមិនព្រួយបារម្ភពេកអំពីជំងឺគ្រុនក្តៅដីនៅ Da Nang នោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមទស្សនៈរបស់អ្នកវិនិយោគបុគ្គល ឬអ្នកទិញបុគ្គល ជាពិសេសអ្នកទិញពីកន្លែងផ្សេងទៀត យើងត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នអំពីរបៀបវិនិយោគ។

មតិខ្លះលើកឡើងថា ថ្មីៗនេះ នៅពេលដែលមានការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនច្រើន អ្នកវិនិយោគបំប៉ោងតម្លៃដីខ្ពស់ពេក រហូត«មាន់ជល់» ទិញផ្ទះល្វែងជំនួសដី។ នៅពេលដែលគម្រោងដីធ្លីចាប់ផ្តើមផលិតផលរបស់ពួកគេទៅកាន់ទីផ្សារ ពួកគេប្រើល្បិចស្រដៀងគ្នាដើម្បី "ហ្វូង" មនុស្សត្រឡប់មកវិញ។ តាមគំនិតរបស់អ្នក តើមានស្ថានភាព "ចិញ្ចឹមមាន់" បែបនេះឬអត់ ហើយតើដំណោះស្រាយបែបណាដើម្បីការពារសិទ្ធិស្របច្បាប់របស់អ្នកទិញ?

លោកស្រី Duong Thuy Dung៖ តាមពិតទៅ ស្ថានភាព “ចិញ្ចឹមមាន់” មិនត្រឹមតែកើតឡើងនៅទីក្រុង Da Nang ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងនៅតាមទីផ្សារធំៗ ដូចជាទីក្រុងហាណូយ ទីក្រុង ហូជីមិញ … ប្រសិនបើតម្លៃដីកើនឡើងលើសពី 30% ត្រឹមតែមួយថ្ងៃ នោះវាពិតជាក្តៅគគុក គឺមិនដែលមានករណីតម្លៃដីឡើងថ្លៃភ្លាមៗនោះទេ។ ខ្ញុំអាចបញ្ជាក់ថា អ្នកទិញឆ្លាតនឹងមិនទទួលយកការឡើងថ្លៃនោះទេ។

ប្រហែលជាជំងឺដីនិម្មិតបានកើតឡើងកាលពីអតីតកាលដោយសារតែអ្នកទិញខ្លាចថាប្រសិនបើពួកគេមិនទិញអ្នកផ្សេងនឹងទិញវាទាំងអស់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកទិញកាន់តែឆ្លាតវៃ ហើយនឹងមិនវិនិយោគលើតំបន់ដែលមានជំងឺគ្រុនក្តៅជាក់ស្តែងបែបនេះទេ។

ថាតើមានស្ថានភាព "ចិញ្ចឹមមាន់" ឬអត់ អាស្រ័យលើករណីនីមួយៗ និងគម្រោងនីមួយៗដែលត្រូវពិចារណា។ ខ្ញុំគិតថាវាអាចជា “ល្បិច” ក្នុងការលក់ផ្ទះនិងដី។ មិនត្រឹមតែនៅទីក្រុង Da Nang ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏នៅផ្សារផ្សេងទៀតដូចជាទីក្រុងហាណូយក៏មានស្ថានភាពស្រដៀងគ្នានេះដែរ។ មានគម្រោងជួលមនុស្សឲ្យតម្រង់ជួរទិញ ប៉ុន្តែតាមពិតវាជាជួរនិម្មិត…

ដំណោះស្រាយដ៏មានប្រសិទ្ធភាពបំផុតចំពោះបញ្ហានេះត្រូវតែមកពីអ្នកទិញខ្លួនឯងសម្រាប់ការវិនិយោគផ្ទាល់ខ្លួន ឬទិញសម្រាប់ការរស់នៅ។ វាពិបាកណាស់ក្នុងការបង្ហាញថាម្ចាស់គម្រោង ឬឈ្មួញកណ្តាលមានចេតនាជំរុញតម្លៃនិម្មិត ហើយវាក៏ពិបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការអន្តរាគមន៍ក្នុងរឿងនេះ។ ដូច្នេះហើយ វិធីល្អបំផុតគឺសម្រាប់អ្នកទិញត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ន ដើម្បីកុំឱ្យធ្លាក់ចូលក្នុងអន្ទាក់ប្រាក់ចំណេញ។

ប្រសិនបើកាលពីអតីតកាលអ្នកទិញមិនមានព័ត៌មានច្រើនអំពី "ល្បិច" នៃអតិផរណាតម្លៃនិង "ការចិញ្ចឹមមាន់" ឥឡូវនេះពួកគេត្រូវបានព្រមានច្រើន។ ពួកគេមានប្រាជ្ញាគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីពិចារណាថាតើការវិនិយោគមានប្រសិទ្ធភាពឬអត់ ជំនួសឱ្យការស្តាប់ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មឬការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់ម្ចាស់គម្រោង ព្រោះសូម្បីតែកិច្ចសន្យាសន្យាក៏ធូររលុងដែរ។ ច្រើនជាងអ្នកផ្សេងទៀតវាគឺជាអ្នកទិញដែលនឹងជួយសង្គ្រោះខ្លួនឯងពីអន្ទាក់បែបនេះ។

សូមអរគុណ!

ហៃចូវ

ប្រភព៖ https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212