តម្លៃអាផាតមេនហាណូយបន្តឡើងថ្លៃ គ្មានផ្ទះល្វែងតម្លៃសមរម្យទៀតទេ រារាំងឈ្មួញដីមិនឲ្យឡើងថ្លៃនៅទីក្រុងហូជីមិញ

អតិរេកនៃអាផាតមិនប្រណីត កង្វះលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់ប្រជាជនភាគច្រើន ការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់នៃតារាងតម្លៃដីថ្មីនៅទីក្រុងហូជីមិញ នីតិវិធីសម្រាប់ទិញ និងលក់អាផាតមិននៅឆ្នាំ 2024... គឺជាព័ត៌មានអចលនទ្រព្យចុងក្រោយបង្អស់។

អចលនទ្រព្យចុងក្រោយបង្អស់៖ នៅ ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ លែងមានផ្នែកនៃអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនភាគច្រើនទៀតហើយ។ (រូបថត៖ Hai An)

តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ឡើង​ថ្លៃ

គណៈប្រតិភូត្រួតពិនិត្យរបស់ រដ្ឋសភា ទើបនឹងបញ្ជូនប្រតិភូរបាយការណ៍ស្តីពីលទ្ធផលត្រួតពិនិត្យ “ការអនុវត្តគោលនយោបាយ និងច្បាប់ស្តីពីការគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម ពីឆ្នាំ២០១៥ ដល់ចុងឆ្នាំ២០២៣”។

ក្រឡេកទៅមើលក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2015-2021 ទីផ្សារបានអភិវឌ្ឍយ៉ាងខ្លាំងក្លា និងខ្លាំងក្លា ជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់ដ៏សម្បូរបែប និងប្រភេទអចលនទ្រព្យថ្មីៗជាច្រើនដូចជា៖ អាផាតមិន ទេសចរណ៍ (ខុនដូ) វីឡារីសត... ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្រុមត្រួតពិនិត្យបានវាយតម្លៃថា "មានភាពមិនគ្រប់គ្រាន់" នៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធមិនសមហេតុផលនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យ តម្រូវការហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ អតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងការវិនិយោគ។ គោលដៅ និងផលិតផលមួយចំនួនដែលសមរម្យសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន។

ក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2022-2023 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះ ប្រតិបត្តិការរបស់សហគ្រាសជួបប្រទះនឹងការលំបាកជាច្រើនដោយសារការខ្វះខាត និងកម្រិតនៃកំឡុងឆ្នាំ 2015-2021 ដែលប្រឈមមុខនឹងសម្ពាធនៃការរីករាលដាលនៃ Covid-19 ។ នៅ​ពេល​នេះ ការ​ផ្គត់ផ្គង់​មាន​កម្រិត​ច្រើន​ជាង​រយៈពេល​មុន​។ តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ឡើង​ខ្ពស់​ធៀប​នឹង​ការ​កើនឡើង​នៃ​ប្រាក់​ចំណូល​របស់​ប្រជាជន​ភាគច្រើន ។

នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ លែងមានអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនភាគច្រើនទៀតហើយ។

ស្ថិតិបង្ហាញពីគម្លាតកាន់តែធំនៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យ។ យោងតាមរបាយការណ៍របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយ ផ្នែកផ្ទះល្វែងកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតខ្ពស់ មានចំនួនភាគច្រើន។ នៅឆ្នាំ 2022 តម្លៃអាផាតមិនបានកើនឡើងខ្ពស់ណាស់ ទំហំប្រតិបត្តិការមានកម្រិតទាប ស្មើនឹងប្រហែល 10% នៃផលិតផលដែលផ្តល់ជូននៅលើទីផ្សារ តម្លៃផ្ទះនីមួយៗនៅតែខ្ពស់ ហើយស្ទើរតែគ្មានប្រតិបត្តិការ។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ បរិមាណនៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមានការថយចុះយ៉ាងខ្លាំង តម្លៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងដោយមិនអាចគ្រប់គ្រងបាន ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពរវាងតម្លៃ និងតម្លៃ។ យោងតាមសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ ចាប់ពីឆ្នាំ 2021 ផ្នែកផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃសមរម្យ (តម្លៃក្រោម 25 លានដុង/m2) នឹងលែងមាននៅក្នុងទីក្រុងទៀតហើយ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានមួយចំនួនធំកំពុងប្រឈមនឹងការលំបាក ភាពយឺតយ៉ាវក្នុងការអនុវត្ត និងភាពជាប់គាំង ដែលបណ្តាលឱ្យមានការខ្ជះខ្ជាយដី និងដើមទុនយ៉ាងច្រើន ដែលអាជីវកម្មបានវិនិយោគក្នុងគម្រោងនេះ។ នេះបង្កើនការលំបាក និងការចំណាយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងបង្កើនតម្លៃផលិតផល។

របាយការណ៍របស់ក្រុមការងារត្រួតពិនិត្យក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីភាពមិនគ្រប់គ្រាន់នៅពេលដែលទីផ្សារមានផលិតផលលំនៅឋានខ្ពស់ហួសប្រមាណ តំបន់ធំ តម្លៃខ្ពស់ ប៉ុន្តែខ្វះផលិតផលលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាបសមរម្យសម្រាប់តម្រូវការរបស់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើន។ លើសពីនេះ តម្លៃមធ្យមនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែខ្ពស់ពេក បើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកទទួលផល។

លើសពីនេះ ការអនុវត្តកម្មវិធីឥណទានគេហដ្ឋានសង្គម លំនៅឋានរបស់កម្មករ ការជួសជុល និងសាងសង់អាផាតមិនចាស់ពីកញ្ចប់ឥណទាន 120.000 ពាន់លានដុង យឺតយ៉ាវក្នុងការបញ្ចេញ លក្ខខណ្ឌ និងនីតិវិធីមានភាពស្មុគស្មាញ អត្រាការប្រាក់នៅតែខ្ពស់ ហើយវាមិនមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការទាក់ទាញ និងលើកទឹកចិត្តអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញលំនៅឋានសង្គមឱ្យទទួលបានកញ្ចប់ឥណទាននេះ ដែលជាកត្តាជំរុញដ៏សំខាន់នៃការអភិវឌ្ឍន៍សង្គម។

ផ្អែកលើភាពជាក់ស្តែងខាងលើ ក្រុមការងារត្រួតពិនិត្យសូមផ្តល់អនុសាសន៍ថា កិច្ចការមួយដែលត្រូវធ្វើភ្លាមៗគឺ ស្នើដំណោះស្រាយជាក់លាក់ ដើម្បីអនុវត្តឱ្យមានប្រសិទ្ធភាព គម្រោងវិនិយោគសាងសង់ផ្ទះល្វែងសង្គមកិច្ចយ៉ាងតិច ១លានល្វែង សម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប និងកម្មករសួនឧស្សាហកម្ម ក្នុងឆ្នាំ ២០២១-២០៣០ ធានាបាននូវវឌ្ឍនភាព គុណភាព និងសមស្របទៅនឹងតម្រូវការ ការងារ និងជីវភាពរស់នៅរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។

ក្នុងរយៈពេលវែង គណៈប្រតិភូត្រួតពិនិត្យសូមផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យបញ្ចប់ការស្រាវជ្រាវឱ្យបានឆាប់ សំណើសុំធ្វើវិសោធនកម្ម បន្ថែម និងប្រកាសឱ្យប្រើប្រាស់ច្បាប់ពន្ធដារថ្មី ដោយមានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីអត្រាពន្ធខ្ពស់សម្រាប់អ្នកដែលប្រើប្រាស់ផ្ទៃដីធំ ផ្ទះច្រើន មានការយឺតយ៉ាវក្នុងការប្រើប្រាស់ដី ឬទុកដីទំនេរ ដោយធានាបាននូវភាពស៊ីសង្វាក់គ្នាជាមួយនឹងខ្លឹមសារច្នៃប្រឌិតនៃច្បាប់ដីធ្លី ការកែលម្អការគ្រប់គ្រង និងប្រសិទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ កៀរគរប្រភពចំណូលសមហេតុផល និងស្ថិរភាពសម្រាប់ថវិការដ្ឋ ដោយឈរលើមូលដ្ឋានសំដៅលើការអនុវត្តអន្តរជាតិ និងស្របតាមលក្ខខណ្ឌសេដ្ឋកិច្ចសង្គមរបស់វៀតណាម។

តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបន្តឡើងដល់កំពូលថ្មី។

យោងតាមទិន្នន័យអនឡាញពី Batdongsan.com.vn ផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានបន្តឡើងដល់កំពូលនៃតម្លៃថ្មីក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ នៅដើមឆ្នាំ 2018 តម្លៃលក់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញមានចំនួន 27 លានដុង/m2 និង 31 លានដុង/m2 រៀងគ្នា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទាប់ពីរយៈពេល 6 ឆ្នាំមកត្រឹមឆ្នាំ 2024 ការកើនឡើងតម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានឈានដល់ 70% ខណៈដែលការកើនឡើងនៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញមានកម្រិតទាបជាងរហូតដល់ 55%។

ទិន្នន័យពីសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាមក៏បញ្ជាក់ពីការកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយផងដែរ។ តាមនោះ សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយក្នុងឆ្នាំ 2023 បានកើនឡើងប្រហែល 38 ភាគរយបើធៀបនឹងឆ្នាំ 2019។ ទន្ទឹមនឹងនោះ សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងត្រឹមតែប្រហែល 16 ភាគរយប៉ុណ្ណោះ។ ជាការពិត ការកើនឡើងតម្លៃអាផាតមិននៅតែបន្ត ហើយមានទំនោរនឹងកើនឡើងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ជាមួយនឹងការកើនឡើងជាមធ្យមពី 100-200 លានដុង/ខែ។

ប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពខាងលើ លោក Dinh Minh Tuan នាយកគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn ប្រចាំតំបន់ភាគខាងត្បូង បានអត្ថាធិប្បាយថា សម្រាប់ទីផ្សារផ្ទះល្វែង ការកើនឡើងជាមធ្យមនៃគម្រោងមួយនឹងប្រែប្រួលពី ៨-១២%។ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការកើនឡើងជាវិជ្ជមាន។ ប្រសិនបើអត្រាការកើនឡើងតម្លៃខ្ពស់ជាងការកើនឡើងជាមធ្យម ទីផ្សារកំពុងបង្ហាញសញ្ញានៃភាពមិនស្ថិតស្ថេរ។

ទាក់ទងនឹងទីផ្សារអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ លោក Tuan បាននិយាយថា តម្លៃផ្ទះល្វែងបាននិងកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ទោះបីជាក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីក៏ដោយ ក៏តម្លៃបានហក់ឡើងជាបន្តបន្ទាប់។ ដូច្នេះក្នុងកម្រិតជាក់លាក់មួយ ប្រហែលជាក្នុងរយៈពេល 2-3 ឆ្នាំខាងមុខ តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយនឹងមិនកើនឡើងទេ ប្រសិនបើពួកគេកើនឡើង ការកើនឡើងនឹងយឺត ដោយគ្រាន់តែប្រែប្រួលប្រហែល 5-6% ប៉ុណ្ណោះ។

រារាំង "ឈ្មួញកណ្តាលដី" ពីការទាញយកអត្ថប្រយោជន៍នៃតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលទៅជា "បំប៉ោង" តម្លៃ

ទាក់ទិននឹងតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលដែលទើបចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ និងអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី ៣១ ខែតុលា ដល់ថ្ងៃទី ៣១ ខែធ្នូ ឆ្នាំ ២០២៥ អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យបានបញ្ចេញយោបល់លើផលប៉ះពាល់។

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលត្រូវបានសាងសង់ឡើងដោយគោរពតាមគោលការណ៍វាយតម្លៃតាមតម្លៃទីផ្សារ។ ទីភ្នាក់ងារពង្រាងបានទទួលយោបល់ជាច្រើនពីសហគមន៍ធុរកិច្ច និងអ្នកជំនាញ។

បើប្រៀបធៀបទៅនឹងសេចក្តីព្រាងដែលបានចេញផ្សាយសម្រាប់មតិយោបល់កាលពីចុងខែកក្កដា លោកប្រធាន HoREA មានប្រសាសន៍ថា តារាងតម្លៃដីដែលបានចេញថ្មីត្រូវបានកែសម្រួល និងផ្លាស់ប្តូរ “សមហេតុផល” ក្នុងទិសដៅវិជ្ជមាន។

ឧទាហរណ៍ នៅស្រុកហុកម៉ុន យោងតាមសេចក្តីព្រាង តម្លៃដីនៅកន្លែងខ្លះបានកើនឡើង 50.7 ដងបើធៀបនឹងតារាងតម្លៃឆ្នាំ 2020 ប៉ុន្តែជាមួយនឹងតារាងតម្លៃដែលបានកែសម្រួលកម្រិតនេះបានកើនឡើងត្រឹមតែជិត 40 ដងប៉ុណ្ណោះ។

ទាក់ទងនឹងផលប៉ះពាល់ យោងតាមលោក ចូវ បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌រវាងអ្នកដែលបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេក្នុងរយៈពេល 10 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះធៀបនឹងករណីចាប់ពីថ្ងៃទី 31 ខែតុលាតទៅ។

លោក ចូវ បានមានប្រសាសន៍ថា “តារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលមិនទាន់មានផលប៉ះពាល់ភ្លាមៗដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឡើយទេ ដោយសារគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មនាពេលបច្ចុប្បន្នកំពុងឡើងថ្លៃដោយប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេក។ ប៉ុន្តែមួយសន្ទុះក្រោយមក នៅពេលដែលវិនិយោគិនទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោង ប្រជាជននឹងចង់បានតម្លៃខ្ពស់ជាងមុន ដែលនាំឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើង”។

ប្រធានអង្គការ HOREA បានផ្តល់អនុសាសន៍ថា ភ្នាក់ងាររដ្ឋត្រូវចាត់វិធានការត្រួតពិនិត្យសកម្មភាព "អ្នកស៊ីឈ្នួល ឈ្មួញកណ្តាលដី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់" ព្រោះមនុស្សមួយក្រុមនេះអាចទាញយកផលប្រយោជន៍ពីតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលដើម្បីប៉ាន់ស្មាន និង "បំប៉ោង" តម្លៃ។

នីតិវិធីសម្រាប់ការទិញនិងលក់អាផាតមិននៅឆ្នាំ 2024

យោងតាមមាត្រា 160 នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ប្រតិបត្តិការទិញ-លក់ផ្ទះត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌចំនួន 6 ខាងក្រោម។

ជាពិសេស (1) មានវិញ្ញាបនបត្រដូចបានកំណត់ដោយច្បាប់។

(2) មិន​មែន​ក្នុង​ករណី​វិវាទ បណ្ដឹង ឬ​បណ្ដឹង​ទាក់ទង​នឹង​សិទ្ធិ​កម្មសិទ្ធិ​តាម​បញ្ញត្តិ​នៃ​ច្បាប់​ស្ដីពី​ការ​ដោះស្រាយ​វិវាទ បណ្ដឹង និង​ការ​បរិហារ​ឡើយ។

(3) ក្នុង​អំឡុង​ពេល​នៃ​ការ​កាន់កាប់​ផ្ទះ​ក្នុង​ករណី​មាន​កម្រិត​កម្មសិទ្ធិ​ផ្ទះ​។

(4) មិនមែនជាកម្មវត្ថុនៃការរឹបអូសដើម្បីអនុវត្តសាលក្រម ឬអនុវត្តសេចក្តីសម្រេចរដ្ឋបាលដែលចូលជាធរមានតាមផ្លូវច្បាប់របស់ភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ឬមិនស្ថិតនៅក្រោមការអនុវត្តវិធានការសង្គ្រោះបន្ទាន់បណ្តោះអាសន្ន ឬវិធានការបង្ការតាមសេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការ ឬភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច។

(៥) មិន​មែន​ក្នុង​ករណី​ដែល​មាន​ការ​សម្រេច​ទាមទារ​យក​ដី​មក​វិញ ឬ​ការ​ជូន​ដំណឹង​អំពី​ការ​ឈូស​ឆាយ ឬ​រុះរើ​លំនៅឋាន​ដោយ​អាជ្ញាធរ​មាន​សមត្ថកិច្ច។

(៦) លក្ខខណ្ឌដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច (២) និងចំណុច (៣) មិនអនុវត្តចំពោះករណីទិញ លក់ ឬជួលទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតឡើយ។

ចំណាំ៖ ប្រតិបត្តិការលំនៅឋានខាងក្រោមមិនតម្រូវឱ្យមានវិញ្ញាបនបត្របញ្ជាក់លំនៅឋានទេ៖ ការទិញ និងលក់លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។ លក់ផ្ទះក្នុងករណីមានការរំលាយ ឬក្ស័យធន; អង្គការបរិច្ចាគផ្ទះនៃការដឹងគុណ សប្បុរសធម៌ ឬសាមគ្គីភាព។

ការទិញ និងលក់ផ្ទះដែលមានស្រាប់របស់អ្នកវិនិយោគក្នុងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋាននៅក្នុងករណីដូចខាងក្រោមៈ ផ្ទះជាកម្មសិទ្ធិសាធារណៈ; លំនៅឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានសម្រាប់កងកម្លាំងប្រដាប់អាវុធរបស់ប្រជាជន លំនៅដ្ឋានបម្រើការតាំងទីលំនៅថ្មីមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិសាធារណៈ។ ការទទួលបានផ្ទះមរតក។

ឯកសារបញ្ជាក់ពីលក្ខខណ្ឌលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ការចូលរួមក្នុងប្រតិបត្តិការដែលមានចែងក្នុងប្រការនេះ ត្រូវគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់រដ្ឋាភិបាល។

ប្រភព៖ https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html