ការដោះស្រាយបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យ

ចាំបាច់ត្រូវពង្រីកលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៨ នៃ រដ្ឋសភា នីតិកាលទី១៥ រដ្ឋាភិបាលបានដាក់ជូនរដ្ឋសភានូវសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចស្តីពីការសាកល្បងការអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម (NƠTM) តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី (QSDD) ឬមាន QSDD ជាមួយនឹងវិសាលភាពនៃការអនុវត្តទូទាំងប្រទេស ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកផ្នែកច្បាប់សម្រាប់គម្រោង NƠTM ក្រោមមាត្រដ្ឋានតំបន់ទីក្រុង (ក្រោម២០ហិកតា)។ ប្រសិនបើអនុម័តដោយរដ្ឋសភា វានឹងត្រូវបានអនុវត្តក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ ដោយចាប់ផ្តើមពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025។

ផ្តាច់គម្រោងជាច្រើន។

យោងតាមរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន លោក Do Duc Duy ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2015 តទៅ ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2014 មានបទប្បញ្ញត្តិខុសពីច្បាប់ភូមិបាល។ អាស្រ័យហេតុនេះ លក្ខខណ្ឌនៃការប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី គឺមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត; ក្នុងករណីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ត្រូវតែជាដីលំនៅដ្ឋាន។

បទប្បញ្ញត្តិនេះនៅតែបន្តទទួលមរតកនៅចំណុច ខ ប្រការ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ ដែលបានបង្រួមករណីនៃការអនុវត្តគម្រោង NTM ក្រោមមាត្រដ្ឋាននៃតំបន់ទីក្រុង ជាពិសេសតំបន់ថ្មី និងតំបន់ដែលគ្មានដីលំនៅដ្ឋាន។

រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានមានប្រសាសន៍ថា “តាមពិត ការកំណត់បែងចែកដីអតិបរមាសម្រាប់គ្រួសារ និងបុគ្គលក្នុងរយៈពេលគឺ ៤០០ ម៉ែត្រការ៉េ នៅសល់ជាដី កសិកម្ម ក្នុងដីតែមួយ ដូច្នេះទោះបីជាអ្នកវិនិយោគទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនៅតំបន់លំនៅដ្ឋានក៏ដោយ ក៏ពួកគេមិនអាចធ្វើដូច្នេះបានដែរ”។

លើសពីនេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើនត្រូវបានអនុវត្តលើដីដែលមិនមែនជាដីលំនៅឋានពីដើម ហើយផែនការលម្អិតនៃគម្រោងក៏មានរួមបញ្ចូលផងដែរនូវប្រភេទដីជាច្រើនប្រភេទដូចជា៖ ដីលំនៅដ្ឋាន ដីចរាចរណ៍ ដីបៃតង... ដូច្នេះហើយ យោងតាមបញ្ញត្តិនៃចំណុច ខ ប្រការ ១ មាត្រា ១២៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ គម្រោងជាច្រើនមិនអាចអនុវត្តជាក់ស្តែងបានទេ។

សេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីដោះស្រាយការលំបាកក្នុងការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងអចលនទ្រព្យក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដែលមួយផ្នែកដោយសារតែការលំបាកក្នុងការទទួលបានដីសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ រដ្ឋមន្ត្រី Do Duc Duy បាននិយាយថា “ចាំបាច់ត្រូវពង្រីកលក្ខខណ្ឌទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងជនបទថ្មី រួមចំណែកកាត់បន្ថយការតវ៉ាពីប្រជាពលរដ្ឋ ធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងការទទួលបានដីធ្លីក្នុងចំណោមអ្នកវិនិយោគ និងមូលដ្ឋាន រក្សាស្ថិរភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងជនបទថ្មី”។

តំបន់​លំនៅឋាន​ពាណិជ្ជកម្ម​មួយ​ក្នុង​សង្កាត់ 7 ទីក្រុង​ហូជីមិញ។ រូបថត៖ HOANG TRIEU

យោងតាមការដាក់ស្នើរបស់រដ្ឋាភិបាល ដំណោះស្រាយនេះត្រូវបានអនុវត្តទូទាំងប្រទេសចំពោះគម្រោងរបស់អង្គការអាជីវកម្មអចលនវត្ថុក្នុង ៤ ករណី៖ ការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី; មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី; មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ការអនុវត្តគម្រោង NTM លើផ្ទៃដីនៃគ្រឹះស្ថានដែលត្រូវផ្លាស់ប្តូរទីតាំងដោយសារការបំពុលបរិស្ថាន គ្រឹះស្ថានដែលត្រូវផ្លាស់ប្តូរទីតាំងស្របតាមផែនការសំណង់ និងផែនការទីក្រុង។

ទាក់ទងនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី អ្នកវិនិយោគអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មីសម្រាប់ប្រភេទមួយ ឬច្រើនប្រភេទ៖ ដីកសិកម្ម; ដីមិនមែនកសិកម្មក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋាន; ដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតនៅក្នុងដីឡូត៍ដូចគ្នាទៅនឹងករណីនៃកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។ ទន្ទឹមនឹងនោះ វាត្រូវតែបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យជាក់លាក់។

គួរតែត្រូវបានសាកល្បងក្នុងកម្រិតតូចមួយ

ពិភាក្សាលើបញ្ហានេះ តំណាងរដ្ឋសភាជាច្រើនបានឯកភាពជាមូលដ្ឋានចំពោះភាពចាំបាច់នៃការចេញសេចក្តីសម្រេចដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ និងការធ្វើអាជីវកម្មនៅតំបន់ជនបទថ្មី។ អនុប្រធានរដ្ឋ Tran Hoang Ngan (គណៈប្រតិភូទីក្រុងហូជីមិញ) បានទទួលស្គាល់ថា ការសាកល្បងគោលនយោបាយនេះនឹងមានឥទ្ធិពលលើសលុបក្នុងការជួយដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមរបស់ប្រទេស ជាពិសេសការលុបបំបាត់ការលំបាកក្នុងការកសាងជនបទថ្មី បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ ដើម្បីសកម្មក្នុងការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី និងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង។

ប៉ុន្តែក៏មានការព្រួយបារម្ភជាច្រើនផងដែរ។ ប្រតិភូ Do Van Yen (គណៈប្រតិភូ Ba Ria - Vung Tau) បាននិយាយថា សេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចនៃសេចក្តីព្រាងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីផ្ទៃដីដ៏ធំទូលាយសម្រាប់ការសាកល្បងគឺមិនស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលនោះទេ។ លើសពីនេះ បើត្រូវអនុវត្តសាកល្បង គួរតែអនុវត្តក្នុងកម្រិតតូចចង្អៀត ដោយផ្តោតលើខេត្ត-ក្រុង ដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានបន្ទាន់ មិនមែនពង្រីកទូទាំងប្រទេសទេ។

ប្រតិភូ យ៉េន ក៏បានស្នើថា រដ្ឋាភិបាលចាំបាច់ត្រូវវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់ ជៀសវាងស្ថានភាព "ទាញយកផលប្រយោជន៍ពីគោលនយោបាយប្រមូលដីកសិកម្ម" ឬ "ការបំពានច្បាប់" ដើម្បីឱ្យមានបទប្បញ្ញត្តិកាន់តែតឹងរ៉ឹង សមហេតុផល និងមានប្រសិទ្ធភាព។

សម្តែងនូវទស្សនៈថា ចាំបាច់ត្រូវវាយតម្លៃឡើងវិញនូវស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នរបស់ NTM នៅគ្រប់មូលដ្ឋាន អនុប្រធានរដ្ឋ Nguyen Thi Thu Ha (គណៈប្រតិភូខេត្ត Quang Ninh) បានអះអាងថា នៅមានគម្រោង ការងារ និង NTM ជាច្រើនដែលមិនទាន់បានបំពេញ ទុកចោលទទេ បោះបង់ចោល ឬមិនទាន់បញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់។ ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារ NTM នៅតែអាស្រ័យលើតំបន់នីមួយៗ ហើយ "មិនមែនគ្រប់តំបន់មានតម្រូវការទេ"។

ប្រតិភូ Ha បានស្នើថា ត្រូវតែមានការវាយតម្លៃអំពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃតំបន់ជនបទថ្មី ដើម្បីស្វែងយល់អំពីការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារក្នុងមូលដ្ឋាន មុននឹងអនុម័តសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ។ រដ្ឋាភិបាល និងស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធត្រូវតែមានការវាយតម្លៃឱ្យបានហ្មត់ចត់។ ពិចារណាថាតើអ្នកបើកយន្តហោះគួរតែជ្រើសរើសតំបន់ ឬតំបន់ ឬតំបន់សមរម្យ ហើយត្រូវតែមានអាសយដ្ឋានជាក់លាក់មួយ។

អ្នកស្រី ហា បានព្រមានថា “គម្រោងសាកល្បងដូចបានស្នើក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ អាចឈានទៅដល់ការបង្កើតអង្គការ បុគ្គល និងអង្គភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលទាញយកផលប្រយោជន៍ពីការទិញ លក់ ផ្ទេរ ប្រមូល និងច្របាច់បញ្ចូលគ្នា មិនប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព បន្ទាប់មកចំណេញ និងប្រែក្លាយសម្ភារៈផលិតកម្មទៅជាធាតុចូល ដើម្បីរង់ចាំការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី”។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យនេះ ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh ក៏បានលើកឡើងដែរថា មានមតិនៅក្នុងគណៈកម្មាធិការដែលព្រួយបារម្ភថា ការអនុញ្ញាតឱ្យកិច្ចព្រមព្រៀងទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋាន ក្នុងគោលបំណងអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី នឹងនាំឱ្យតម្លៃដីកសិកម្ម និងប្រភេទដីផ្សេងៗទៀត។ ប្រការនេះអាចបង្កការលំបាកជាច្រើនដល់ប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្ម ក៏ដូចជារដ្ឋនៅពេលដែលខ្លួនត្រូវការទាមទារសំណង និងសំណងដី។

ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច ស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលពិនិត្យ និងបញ្ជាក់អំពីការអនុវត្តយន្តការសាកល្បង តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីកសិកម្ម និងមិនមែនកសិកម្ម (ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម) ដើម្បីជៀសវាងការរំលោភបំពានគោលនយោបាយ។

ជៀសវាងការបំប្លែងរីករាលដាល

អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការវិទ្យាសាស្ត្រ បច្ចេកវិទ្យា និងបរិស្ថាននៃរដ្ឋសភា លោក Nguyen Phuong Tuan បានយល់ស្របថា ដំណោះស្រាយគួរតែត្រូវបានអនុវត្តនៅទូទាំងប្រទេស ដើម្បីធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងចំណោមមូលដ្ឋាន ជៀសវាងភាពស្មុគស្មាញក្នុងនិយតកម្មលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ និងលក្ខខណ្ឌនានា និងជៀសវាងការលេចចេញនូវយន្តការ "ស្នើសុំជំនួយ"។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោកបានស្នើឱ្យទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងច្បាប់មានបទប្បញ្ញត្តិជាក់លាក់ ដើម្បីបញ្ចៀសស្ថានភាពដែលបន្ទាប់ពីបទប្បញ្ញត្តិចូលជាធរមាន ការបំប្លែងគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លីយ៉ាងទូលំទូលាយប៉ះពាល់ដល់សន្តិសុខសង្គម មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងសន្តិសុខស្បៀងទៀតផង។

ពិនិត្យផែនការប្រើប្រាស់ដីរបស់តំបន់នីមួយៗ

អនុប្រធាន Nguyen Truc Son (គណៈប្រតិភូ Ben Tre) បានឲ្យដឹងថា សេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយមានចំណុចមួយចំនួនដែលខុសពីច្បាប់វិនិយោគ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) និងច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដែលរដ្ឋសភាបានអនុម័តនាពេលថ្មីៗនេះ។ នៅពេលសាកល្បងគម្រោង ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យមើលឡើងវិញនូវផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីថ្នាក់ជាតិ ផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ជាពិសេសផែនការប្រើប្រាស់ដីក្នុងស្រុក។ ប្រសិនបើគម្រោងដែលមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងដីលំនៅឋាន និងការធ្វើផែនការដីទីក្រុងត្រូវបានសាកល្បង តើពួកគេអាចធ្វើបានដែរឬទេ?

លោក LE HOANG CHAU ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA)៖

បទប្បញ្ញត្តិលម្អិតអំពីការកំណត់តំបន់វិនិយោគ

HoREA បានផ្តល់អនុសាសន៍ដល់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ និងនាយកដ្ឋានពាក់ព័ន្ធដើម្បីផ្តល់យោបល់លើសេចក្តីសម្រេចលេខ 83/2024/QD-DT របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ចាំបាច់ត្រូវពិចារណា និងធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិក្នុងប្រការ ១ ប្រការ ២ ក្នុងទិសដៅលម្អិតអំពីការកំណត់តំបន់ដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសដល់បុគ្គលដើម្បីសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួននៅក្នុងឃុំ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលទីប្រជុំជនក្នុងសង្កាត់ទាំង ៥ នៃខេត្ត Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Not Cuction to Land to Construction ។ បទប្បញ្ញត្តិ។

ដោយសារតែយោងតាមប្រការ 6 មាត្រា 31 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2023 អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋានត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសសម្រាប់ដីដែលមិនមាននៅក្នុងវួដ ស្រុក ទីក្រុង ប្រភេទពិសេស ថ្នាក់ I ថ្នាក់ II និងថ្នាក់ទី III ។ មិនមែនជាកម្មវត្ថុនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋានស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល។ សម្រាប់តំបន់ដែលនៅសេសសល់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌមូលដ្ឋាន កំណត់តំបន់ដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសសម្រាប់បុគ្គលសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន។

លោក NGO DUC SON អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន DRH Holdings Joint Stock Company៖

បង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ

រហូតមកដល់ពេលនេះ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង ការអនុវត្ត NTM ត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោម៖ ការអនុលោមតាមផែនការប្រើប្រាស់ដីថ្នាក់ស្រុក។ ការអនុលោមតាមផែនការសំណង់ ការធ្វើផែនការទីក្រុង; ការអនុលោមតាមកម្មវិធី និងផែនការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានក្នុងស្រុកដែលបានអនុម័ត។ ការអនុវត្តបង្ហាញថាភាពត្រួតស៊ីគ្នា និងផ្ទុយគ្នារវាងច្បាប់ភូមិបាល និងច្បាប់លំនៅឋានកំពុងកើនឡើង ទីផ្សារមូលធន និងអចលនទ្រព្យមានការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយ ហើយហានិភ័យសម្រាប់ទាំងអ្នកជំនួញ និងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានកំពុងកើនឡើង។ សំណើរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការសាកល្បងនឹងបើកទីផ្សារមូលធន ជួយរក្សាស្ថិរភាព និងកាត់បន្ថយបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុក្នុងដំណាក់កាលប្រើប្រាស់ដើមទុនសម្រាប់អាជីវកម្ម កាត់បន្ថយពេលវេលា និងការចំណាយក្នុងការរៀបចំសម្រាប់ការវិនិយោគគម្រោង។ ធ្វើឱ្យទីផ្សារមានតម្លាភាព និងបង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះក្នុងការទទួលបានការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានក្នុងតម្លៃសមរម្យ។ ប្រសិនបើបញ្ហាស្ទះនេះត្រូវបានដោះស្រាយ វាអាចជួយ "សន្សំ" អាជីវកម្មរាប់លានដែលបានរង់ចាំអស់ជាច្រើនឆ្នាំ។

S.Nhung កត់ត្រា

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm