ដោះ​ស្រាយ​បញ្ហា​តម្លៃ​លំនៅឋាន៖ ការអភិវឌ្ឍន៍​លំនៅឋាន​សង្គម​ត្រូវតែ​ជា​អាទិភាព​យុទ្ធសាស្ត្រ

VTV.vn - តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗនៅតែខ្ពស់ហួសពីលទ្ធភាពរបស់មនុស្សភាគច្រើន ជាពិសេសអ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម។

រូបថតគំនូរ។

ប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពនេះ ក្នុងសន្និសីទគណៈកម្មាធិការដឹកនាំមជ្ឈិមស្តីពីគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋាន និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ នាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh បានលើកឡើងនូវសំណួរមួយថា "ស្រាយ" ឧស្សាហកម្មទាំងមូល៖ "យើងត្រូវឆ្លើយសំណួរថាហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះល្វែងឡើងថ្លៃ ហើយនៅតែខ្ពស់?" សំណួរនោះមិនត្រឹមតែឆ្លុះបញ្ចាំងពីការព្រួយបារម្ភអំពីសនិទានភាពនៃទីផ្សារប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបង្ហាញពីតម្រូវការបន្ទាន់ក្នុងការកែសម្រួលគោលនយោបាយ យន្តការ និងការគិតគូរលើការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាគន្លឹះក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងទ្រង់ទ្រាយធំ។

* តម្រូវការពិត - ការផ្គត់ផ្គង់មិនមានតុល្យភាព

លោកបណ្ឌិត Bui Duc Hung អតីតប្រធាននាយកដ្ឋានផែនការហិរញ្ញវត្ថុ ( ក្រសួងសំណង់ ) បានអត្ថាធិប្បាយថា ការវិភាគស្ថានភាពទីផ្សារបច្ចុប្បន្នបង្ហាញថា ជម្លោះតម្រូវការផ្គត់ផ្គង់គឺជាមូលហេតុស្នូលមួយ។ ខណៈពេលដែលផ្នែកលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ជាពិសេសមធ្យមកម្រិតខ្ពស់មានផលិតផលលើស លំនៅឋានសង្គមកំពុងខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំង។ មានហេតុផលជាច្រើនដែលជំរុញឱ្យតម្លៃអាផាតមិនឡើងថ្លៃ ប៉ុន្តែមូលហេតុឫសគល់ដែលអូសបន្លាយអស់ជាច្រើនឆ្នាំ គឺកង្វះការផ្គត់ផ្គង់ផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់អ្នកទិញ។

នាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh បានចង្អុលបង្ហាញថា ទីផ្សារអចលនវត្ថុកំពុងអភិវឌ្ឍដោយមិនមានតុល្យភាព ដោយការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់ ឆ្ងាយពីតម្រូវការពិតរបស់សង្គម។ តម្លៃផ្ទះត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងខ្ពស់ពេក ជួនកាលកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ជាពិសេសនៅទីក្រុងធំៗពីរគឺ ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។ លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានសង្កត់ធ្ងន់ថា “មនុស្សជាច្រើនត្រូវការផ្ទះ ប៉ុន្តែដោយសារតម្លៃខ្ពស់ពេក មិនអាចទិញបាន ផ្ទះដែលមានតម្លៃលើសពី 70 លាន ឬ 100 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ តើអ្នកណាមានលុយទិញ?

របាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់បង្ហាញថា តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបច្ចុប្បន្នរក្សាបានជាមធ្យមពី 70-80 លានដុង/m2 កើនឡើងប្រហែល 5.6% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងលំនៅឋានសង្គមជាច្រើនមិនត្រូវបានអនុវត្តតាមកាលកំណត់ទេ គ្រាន់តែសម្រេចបានប្រហែល 59.6% នៃផែនការដែលបានកំណត់ក្នុងគម្រោងសាងសង់ផ្ទះល្វែងសង្គមចំនួន 1 លាននៅឆ្នាំ 2030 ។ កញ្ចប់ឥណទានចំនួន 145.000 ពាន់លានដុង ដើម្បីគាំទ្រដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកនេះ បានបញ្ចេញត្រឹមតែជាង 4.000 ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ បន្ទាប់ពីការអនុវត្តរយៈពេល 2 ឆ្នាំ ...

តាមទស្សនៈរបស់អ្នកជំនាញ លោកបណ្ឌិត Bui Duc Hung បាននិយាយថា មូលហេតុចម្បងមួយដែលធ្វើឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងពិបាកកាត់បន្ថយគឺដោយសារអាជីវកម្មពិបាកទទួលបានដើមទុនវិនិយោគ។ គោលនយោបាយរូបិយវត្ថុមិនទាន់បានបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យក្នុងការទទួលបានឥណទានពីធនាគារ ខណៈដែលបណ្តាញកៀរគរមូលធនរយៈពេលវែងដូចជាមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម និងទីផ្សារភាគហ៊ុនមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍នៅឡើយ។

នៅក្នុងបរិបទនៃមូលធនឥណទានរយៈពេលខ្លីពីធនាគារដែលគិតជាសមាមាត្រដ៏ច្រើន ការបង្កើនហានិភ័យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលធ្វើឱ្យធនាគារមានការប្រុងប្រយ័ត្ននៅពេលផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។ នេះធ្វើឱ្យវាមិនអាចទៅរួចទេសម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងការអនុវត្តគម្រោងថ្មី ឬការពន្យារពេល ដែលនាំឱ្យមានការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់ជាក់ស្តែង និងជំរុញឱ្យតម្លៃកើនឡើង។

ជាមួយគ្នានេះ ប្រព័ន្ធច្បាប់ បើទោះបីជាមានការកែសម្រួលច្រើនក៏ដោយ ក៏នៅតែមានភាពត្រួតស៊ីគ្នាជាច្រើន មានភាពមិនច្បាស់លាស់ និងបង្កការលំបាកក្នុងដំណើរការអនុវត្ត។ នីតិវិធីរដ្ឋបាលដ៏វែងឆ្ងាយ កង្វះការធ្វើសមកាលកម្មរវាងភ្នាក់ងារមុខងារ និងមូលដ្ឋាន រួមជាមួយនឹងសមត្ថភាពគ្រប់គ្រងមានកម្រិតនៅថ្នាក់មូលដ្ឋាន ក៏ធ្វើឱ្យដំណើរការនៃការវិនិយោគលើការសាងសង់ និងការនាំយកលំនៅដ្ឋានទៅកាន់ទីផ្សារថយចុះផងដែរ។

បន្ថែមពីលើកត្តាច្បាប់ និងដើមទុន ការចំណាយបញ្ចូលនៃគម្រោងផ្ទះល្វែងកំពុងកើនឡើង។ តម្លៃដី ថ្លៃបោសសម្អាតទីតាំង ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ពន្ធ ថ្លៃឈ្នួល និងតម្លៃសម្ភារៈសំណង់ សុទ្ធតែមានការកើនឡើង ខណៈដែលមិនមានយន្តការត្រួតពិនិត្យតឹងរ៉ឹង។ ការ​ចំណាយ​ទាំង​នេះ​នៅ​ទី​បំផុត​ត្រូវ​បាន​រួម​បញ្ចូល​ក្នុង​តម្លៃ​លក់ ដែល​រុញ​បន្ទុក​ទៅ​លើ​អ្នក​ទិញ - លោក Hung បាន​វិភាគ។

ជាការពិត អាជីវកម្មជាច្រើនក៏ឆ្លុះបញ្ចាំងផងដែរថា តារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន និងវិធីសាស្ត្រគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីកំពុងដាក់បន្ទុកយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរលើការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការវាយតម្លៃដីធ្លី និងការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីមានភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នារវាងមូលដ្ឋាន ដែលនាំឱ្យខ្វះតម្លាភាព និងបង្កើនតម្លៃវិនិយោគ។

* ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារ

ប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពខាងលើ លោក Nguyen Anh Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group សមាជិកគណៈកម្មាធិការប្រតិបត្តិនៃសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានផ្តល់អនុសាសន៍ជាបន្តបន្ទាប់ជាក់លាក់ និងអាចធ្វើទៅបានដើម្បីបញ្ចុះតម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2025-2027។ ទីមួយ គឺត្រូវបញ្ចប់ឆាប់ៗ និងចេញតារាងតម្លៃដីថ្មីក្នុងទិសដៅសមហេតុផលជាងនេះ ទន្ទឹមនឹងនោះត្រូវដកនីតិវិធីច្បាប់ឱ្យបានហ្មត់ចត់ បង្កើតលក្ខខណ្ឌឱ្យអាជីវកម្មអនុវត្តគម្រោងកាន់តែរលូន។

ជាមួយគ្នានេះ ចំពោះដីដែលបុគ្គលដេញថ្លៃបាន លោក ឃ្យូ ស្នើថា ត្រូវកំណត់ឱ្យច្បាស់លាស់នូវយន្តការកំណត់ការផ្ទេរក្នុងរយៈពេល ២ឆ្នាំ ទាមទារប្រាក់បញ្ញើខ្ពស់ បញ្ជាក់ពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះការបង្ខំឱ្យបង់ប្រាក់ក្នុងរយៈពេល ៧ថ្ងៃក្រោយឈ្នះការដេញថ្លៃ ដើម្បីលុបបំបាត់ការរំពឹងទុក និងការស្តុកទុកដីរង់ចាំការឡើងថ្លៃ...

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ចាំបាច់ត្រូវគ្រប់គ្រងប្រាក់ចំណេញពីការលក់បឋមនៃគម្រោងផ្ទះល្វែង ដោយកំណត់វាឱ្យលើសពី 50% ។ ដោយសារតែយោងទៅតាមលោក Que បច្ចុប្បន្ននេះគម្រោងជាច្រើនមានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ជាង 2-3 ដងដែលជំរុញឱ្យតម្លៃលក់ច្រើនជាងទ្វេដងនៃតម្លៃជាក់ស្តែង។ ឧទាហរណ៍ គម្រោងអាផាតមិនប្រណីតនៅទីក្រុងហាណូយក្នុងឆ្នាំ 2022 មានតម្លៃ 40 លានដុង/m2 ជាមួយនឹងតម្លៃសាងសង់ប្រហែល 25 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ 2025 តម្លៃនឹងកើនឡើងដល់ 90 លានដុង/m2 ខណៈដែលតម្លៃនឹងកើនឡើងដល់ប្រហែល 35 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។

ជាពិសេស ចាំបាច់ត្រូវអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គមឱ្យបានខ្លាំងក្លាក្នុង និងជុំវិញទីក្រុងធំៗ ដោយមានការរៀបចំផែនការស្របគ្នា និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អ ដើម្បីបង្កើតប្រភពផ្គត់ផ្គង់សមស្របទៅនឹងតម្រូវការទីផ្សារជាក់ស្តែង។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោកបណ្ឌិត Bui Duc Hung បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ចាំបាច់ត្រូវផ្លាស់ប្តូរការយល់ដឹង និងផ្លាស់ប្តូរការវិនិយោគលំនៅដ្ឋានពីការទិញ និងលក់ ទៅជាការបង្កើនការវិនិយោគជាចម្បងលើលំនៅដ្ឋានជួល និងជួល។ នេះត្រូវតែចាត់ទុកថាជារបកគំហើញក្នុងការអនុវត្តគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គម។

នេះ​មិន​ត្រឹម​តែ​ដោះស្រាយ​បញ្ហា​លំនៅឋាន​ប៉ុណ្ណោះ​ទេ ប៉ុន្តែ​ក៏​ជា​ដំណោះស្រាយ​ដើម្បី​គ្រប់គ្រង​ការងារ​សង្គម​ផង​ដែរ។ កម្មករអាចទៅកន្លែងធ្វើការណាមួយនៅពេលដែលពួកគេមានកន្លែងរស់នៅសមរម្យសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេ; ជាពិសេសនៅពេលរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធអង្គភាពឡើងវិញ ការអនុវត្តរដ្ឋាភិបាលមូលដ្ឋានពីរកម្រិត ការរួមបញ្ចូលគ្នាខេត្ត លុបចោលថ្នាក់ស្រុក និងការរួមបញ្ចូលគ្នាឃុំសង្កាត់។

“មនោគមវិជ្ជានៃរដ្ឋធម្មនុញ្ញឆ្នាំ ២០១៣ សេចក្តីសម្រេចចិត្តរបស់បក្ស និងយុទ្ធសាស្ត្រអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម ២០២១-២០៣០ បានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថា៖ “រដ្ឋ សហគមន៍ និងប្រជាជនមានទំនួលខុសត្រូវក្នុងការថែរក្សាការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន” ជាពិសេស រដ្ឋត្រូវដើរតួនាទីនាំមុខក្នុងការថែរក្សាការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម។ "បានណែនាំ" ។

ទាក់ទងនឹងទីផ្សារ លោក Tran Khanh Quang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa មានប្រសាសន៍ថា ទីផ្សារបច្ចុប្បន្នមិនខ្វះផលិតផលទេ ប៉ុន្តែខ្វះផលិតផលសមរម្យ។ ភាគច្រើននៃអ្នកទិញផ្ទះបច្ចុប្បន្នមិនមែនសម្រាប់ការរស់នៅទេ ប៉ុន្តែសម្រាប់ការវិនិយោគ ឬការរំពឹងទុកដោយរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដមិនអាចចូលប្រើប្រាស់បានដោយសារតម្លៃខ្ពស់។

គោលនយោបាយគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងនាពេលបច្ចុប្បន្នមួយចំនួន ទោះបីជាមានបំណងគ្រប់គ្រងទីផ្សារក៏ដោយ រារាំងការផ្គត់ផ្គង់ដោយអចេតនា។ ជាឧទាហរណ៍ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការរឹតបន្តឹងការបែងចែកដី និងការលក់ ឬយន្តការ "សំណងដោយខ្លួនឯង" ធ្វើឱ្យវាស្ទើរតែមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការអនុវត្តគម្រោងខ្នាតតូច ដោយកាត់បន្ថយភាពបត់បែន និងវិមជ្ឈការទីផ្សារយ៉ាងខ្លាំង។

ដូច្នេះហើយ បើតាមលោក Quang ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃអាផាតមិន មិនត្រឹមតែត្រូវការដំណោះស្រាយទាក់ទងនឹងដើមទុន និងនីតិវិធីរដ្ឋបាលប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងត្រូវការកំណែទម្រង់ស៊ីជម្រៅលើផែនការ ដីធ្លី ការគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុ និងការតំរង់ទិសសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

នាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh បានសង្កត់ធ្ងន់ម្តងហើយម្តងទៀតអំពីតួនាទីយុទ្ធសាស្ត្រនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមក្នុងគោលនយោបាយអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម មិនត្រឹមតែបម្រើសន្តិសុខសង្គមប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងរួមចំណែកដល់ស្ថិរភាពម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ចផងដែរ។

ដូច្នេះ លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវបានកំណត់ថាជាចំណុចទាញសម្រាប់ទីផ្សារ។ ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃអាផាតមិន ចាំបាច់ត្រូវពិចារណាលើការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមជាអាទិភាពនៃការវិនិយោគជាតិ ជាមួយនឹងយន្តការជាក់លាក់លើដើមទុន ដីធ្លី ពន្ធ និងផែនការ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ចាំបាច់ត្រូវលើកទឹកចិត្តសហគ្រាសឯកជនឱ្យចូលរួមយ៉ាងខ្លាំងក្លានៅក្នុងផ្នែកនេះ តាមរយៈគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តជាក់លាក់ និងអាចធ្វើទៅបាន។

អ្នកជំនាញយល់ស្របជាទូទៅថា ដំណោះស្រាយចំពោះបញ្ហានៃការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះល្វែងមិនអាចសម្រេចបានដោយវិធានការតែមួយ ឬរយៈពេលខ្លីមួយចំនួននោះទេ។ នេះជាបញ្ហាដែលទាក់ទងនឹងវិស័យជាច្រើន ចាប់ពីផែនការទីក្រុង ច្បាប់ ហិរញ្ញវត្ថុ ពន្ធ រហូតដល់ការគិតគូរពីការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន និងយុទ្ធសាស្ត្រគ្រប់គ្រងម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច។

ជាពិសេស ចាំបាច់ត្រូវមានការសម្របសម្រួលយ៉ាងជិតស្និទ្ធរវាងក្រសួង សាខា មូលដ្ឋាន និងសហគមន៍ធុរកិច្ច។ សំខាន់ជាងនេះទៅទៀត យើងត្រូវផ្លាស់ប្តូរផ្នត់គំនិតនៃការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន ដើម្បីបម្រើប្រជាពលរដ្ឋ មិនមែនគ្រាន់តែជាឧបករណ៍វិនិយោគប៉ុណ្ណោះទេ។ នៅពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រឡប់ទៅតម្លៃពិតវិញ ជាមួយនឹងផលិតផលសមរម្យ តម្លៃសមហេតុផល និងតម្លាភាព ប្រជាជននឹងមានឱកាសកាន់តែច្រើនក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋាន ហើយសេដ្ឋកិច្ចនឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីទីផ្សារដែលមានស្ថិរភាព សុខភាពល្អ និងនិរន្តរភាព។

ប្រភព៖ https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm