ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនបង្កើតសន្ទុះដើម្បីជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយនិរន្តរភាព

ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនដែលបានបញ្ចប់មិនត្រឹមតែបំពេញតម្រូវការការធ្វើដំណើរប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងក្លាយជាដំណោះស្រាយមួយក្នុងការរៀបចំលំហទីក្រុង បង្កើតសន្ទុះសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋាន តំបន់ទីក្រុងរណបក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ និងបង្កើនតម្លៃដី។

ការលើកទឹកចិត្តពីគំរូ TOD

យោងតាមសាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត ស្ថាបត្យករ Nguyen Vu Phuong នាយករងនៃបណ្ឌិត្យសភាយុទ្ធសាស្ត្រ និងបណ្តុះបណ្តាលមន្ត្រី សំណង់ (ក្រសួងសំណង់) គំរូនៃការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងបច្ចុប្បន្ន TOD (Transit-Oriented Development) នៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនដូចជាសហរដ្ឋអាមេរិក បារាំង ជប៉ុន ចិន... ទាំងអស់បង្ហាញពីទំនាក់ទំនងវិនិយោគពីរ៖ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទំនើបជំរុញការអភិវឌ្ឍធនធានអចលនទ្រព្យ។

ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនបង្កើតសន្ទុះដើម្បីជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

នៅប្រទេសវៀតណាម អត្រានគរូបនីយកម្មយ៉ាងឆាប់រហ័សកំពុងបង្កឱ្យមានតម្រូវការបន្ទាន់សម្រាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ ក្នុងបរិបទនៃធនធានថវិកាមានកម្រិត។ ដំណើរការនៃការច្របាច់បញ្ចូលគ្នានៃមូលដ្ឋាន និងការអនុវត្តគំរូរដ្ឋាភិបាលពីរជាន់បានលើកឡើងពីបញ្ហានៃវិធីសាស្រ្តថ្មីដោយផ្អែកលើតំបន់មុខងារ ដោយភ្ជាប់ផែនការដឹកជញ្ជូនជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ វិធីសាស្រ្តនេះជួយក្នុងការទាញយកតម្លៃដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ធានាបាននូវសមធម៌លំនៅឋាន និងភាពស័ក្តិសមជាមួយនឹងលទ្ធភាពនៃការទូទាត់របស់ប្រជាជន តាមរយៈការបែងចែកមូលនិធិដីធ្លីសមហេតុផលសម្រាប់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម លំនៅដ្ឋានសង្គម (NOXH) និងអចលនទ្រព្យអេកូឡូស៊ី។

យោងតាមការពិនិត្យឡើងវិញរបស់ក្រសួងសំណង់ រហូតមកដល់ពេលនេះ បណ្តាញផ្លូវល្បឿនលឿនរបស់ប្រទេសវៀតណាមបានពង្រីកយ៉ាងឆាប់រហ័សពីប្រហែល 90 គីឡូម៉ែត្រ (2010) ដល់ 1,700 គីឡូម៉ែត្រ (2024) ដែលរំពឹងថានឹងឡើងដល់ 3,000 គីឡូម៉ែត្រនៅឆ្នាំ 2025 ។ ប្រព័ន្ធផ្លូវល្បឿនលឿនបានបង្កើតការជំរុញខ្លាំងសម្រាប់អចលនទ្រព្យ ជាពិសេសតំបន់ទីក្រុងរណប វិស័យឧស្សាហកម្ម - ការដឹកជញ្ជូនទំនិញ និងតំបន់អចលនទ្រព្យ។ លើសពីនេះ ផ្លូវរថភ្លើងក្នុងទីក្រុង ដែលជាស្នូលនៃ TOD និងការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យដូចជានៅ ទីក្រុងហាណូយ បានប្រើប្រាស់ផ្លូវចំនួន 2 (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Hanoi Railway Station) ទីក្រុងហូជីមិញបានដំណើរការរថភ្លើងក្រោមដីលេខ 1 Ben Thanh - Suoi Tien ដោយរំពឹងថានៅឆ្នាំ 2035 ទីក្រុងធំៗទាំង 6 នេះនឹងមានផ្លូវរថភ្លើងលើសពី 600 គីឡូម៉ែត្រ។ នេះគឺជាកម្លាំងជំរុញសម្រាប់ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធលំហ បង្កើតតំបន់ទីក្រុងរណប និងអចលនទ្រព្យតាមច្រករបៀង TOD ។

លើសពីនេះ គម្រោងអាកាសយានដ្ឋាន និងកំពង់ផែសមុទ្រជាច្រើនកំពុងត្រូវបានបញ្ចប់យ៉ាងឆាប់រហ័សដូចជា៖ គម្រោងអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិ Long Thanh, Cai Mep - Thi Vai sea cluster, Lach Huyen... កំពុងក្លាយជាច្រកទ្វារអន្តរជាតិដ៏សំខាន់ ជំរុញការដឹកជញ្ជូន ឧស្សាហកម្ម និងសេវាកម្មអចលនទ្រព្យ-រមណីយដ្ឋាន បង្កើត "ការជំរុញ" ដ៏រឹងមាំសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យតាមទិសដៅ TOD ទីក្រុងរណប និងច្រករបៀង សេដ្ឋកិច្ច ថ្មី។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធរបស់វៀតណាមនៅតែប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមធំៗនៃកង្វះដើមទុន ការកំណត់ស្ថាប័ន ធនធាន និងសមត្ថភាពអនុវត្ត។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាញឹកញាប់មាន "គ្រុនក្តៅនិម្មិត" ដោយសារតែការរំពឹងទុក ការរំពឹងទុក និងការគ្រប់គ្រងទីផ្សារគ្មានប្រសិទ្ធភាព។ តំបន់ទីក្រុងជាច្រើនត្រូវបានអភិវឌ្ឍនៅពេលដែលចរាចរណ៍មិនទាន់ពេញលេញ ដែលនាំឱ្យមានការផ្ទុកលើសទម្ងន់ និងកង្វះការតភ្ជាប់។ ការធ្វើផែនការមិនត្រូវបានធ្វើសមកាលកម្ម; ខណៈពេលដែលផ្នែកសំខាន់ៗដូចជាលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានកម្មករ និងអន្តេវាសិកដ្ឋានមិនបានទទួលការយកចិត្តទុកដាក់... ការពិតនេះបង្កឱ្យមានតម្រូវការបន្ទាន់សម្រាប់យុទ្ធសាស្រ្តដ៏ទូលំទូលាយ ទាំងការធានាតុល្យភាពដើមទុនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការផ្សារភ្ជាប់យ៉ាងជិតស្និទ្ធជាមួយការរៀបចំផែនការទីក្រុង និងការតំរង់ទិសសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

ទិសដៅសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយនិរន្តរភាព

អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជឿជាក់ថា ដោយផ្អែកលើបទពិសោធន៍នៃការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជាមួយនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលទទួលបានជោគជ័យក្នុងប្រទេសជាច្រើន ការអភិវឌ្ឍន៍គំរូ TOD ទាំងការលើកកម្ពស់សេដ្ឋកិច្ច ដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋាន និងគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លី ហើយវៀតណាមអាចអនុវត្តវាដោយផ្អែកលើការកែតម្រូវសមស្របទៅនឹងលក្ខខណ្ឌស្ថាប័ន ធនធាន និងលក្ខណៈនៃតំបន់ទីក្រុងនីមួយៗ។ នេះគឺជាយន្តការហិរញ្ញវត្ថុដ៏មានប្រសិទ្ធភាព ដែលអាចបង្កើតដើមទុនសម្រាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ទាញយកតម្លៃដីជុំវិញផ្លូវរថភ្លើងក្រោមដី និងផ្លូវដែក និងបង្កើតប្រាក់ចំណូលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម អន្តេវាសិកដ្ឋាន លំនៅដ្ឋានកម្មករ។ល។

សាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ស្ថាបត្យករ Nguyen Vu Phuong បានអត្ថាធិប្បាយថា ដើម្បីបង្កើនតួនាទីនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ វៀតណាមត្រូវដាក់ពង្រាយប្រព័ន្ធតម្រង់ទិស និងដំណោះស្រាយសមកាលកម្ម ដោយផ្តោតលើការធ្វើផែនការរួមនៃការដឹកជញ្ជូន និងការប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីធានាថា TOD ក្លាយជាចំណុចផ្តោតជុំវិញផ្លូវរថភ្លើងក្រោមដី BRT ខ្សែក្រវាត់ និងផ្លូវហាយវេ។ នៅក្នុងវិសាលភាពនៃមធ្យោបាយដឹកជញ្ជូនសាធារណៈ ចាំបាច់ត្រូវរៀបចំឱ្យមានសុខដុមរមនានូវប្រភេទលំនៅដ្ឋាន៖ លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម លំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានកម្មករ និងអន្តេវាសិកដ្ឋាន។

លើសពីនេះ ធ្វើសមកាលកម្មតំបន់សេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មដើម្បីធ្វើសមតុល្យការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ លើកកម្ពស់យុត្តិធម៌សង្គម អរិយធម៌ និងភាពទំនើប ជាពិសេសការបែងចែកធនធានដើម្បីអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ លំនៅដ្ឋានកម្មករ អន្តេវាសិកដ្ឋាន និងការតភ្ជាប់ដោយផ្ទាល់ទៅ Metro/BRT ព្រោះនេះជាក្រុមដែលនឹងប្រើប្រាស់ការដឹកជញ្ជូនសាធារណៈច្រើនបំផុត។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អនុវត្តយន្តការប្រមូលតម្លៃបន្ថែមពីដី ការដេញថ្លៃដីធ្លី មូលនិធិអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង ការកេងប្រវ័ញ្ចមូលនិធិដីជុំវិញស្ថានីយ៍ និងការវិនិយោគឡើងវិញលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។

លើសពីនេះ នៅតាមទីក្រុងធំៗកំពុងអភិវឌ្ឍទៅតាមគំរូទីក្រុងដែលបានបង្ហាប់ គំរូទីក្រុងរយៈពេល 15 នាទី កាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកលើយានជំនិះផ្ទាល់ខ្លួន ការលើកកម្ពស់ការប្រើប្រាស់ការដឹកជញ្ជូនសាធារណៈ ការលើកកម្ពស់គុណភាពជីវិត និងការបង្កើនការប្រើប្រាស់បច្ចេកវិទ្យាឌីជីថលក្នុងការគ្រប់គ្រងទិន្នន័យចរាចរណ៍ ដើម្បីធ្វើឱ្យព័ត៌មានផែនការតម្លៃដីធ្លី គម្រោងមានតម្លាភាព...

តាម​រយៈ​ការ​ស្រាវ​ជ្រាវ ក្រសួង​សំណង់​កំពុង​ផ្តោត​លើ​ការ​សាង​សង់ និង​ឆាប់​បញ្ចប់​គោល​នយោបាយ TOD ក្នុង​ទិស​ដៅ​ប្រកប​ដោយ​និរន្តរភាព និង​សមធម៌។ ជាពិសេស វាកំណត់អត្រាអប្បរមានៃលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅក្នុង TOD ដែលតម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគទុនបម្រុងយ៉ាងហោចណាស់ 20-30% នៃមូលនិធិដី ឬផ្ទៃដីក្នុងគម្រោង TOD សម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានកម្មករ និងអន្តេវាសិកដ្ឋាន ធានានូវភាពយុត្តិធម៌ និងតម្លៃសមរម្យ។ ការសាកល្បងគំរូនៃសហគ្រាសប្រតិបត្តិការរថភ្លើងក្រោមដីដែលចូលរួមក្នុងការកេងប្រវ័ញ្ចអចលនទ្រព្យជុំវិញស្ថានីយ៍ និងការបែងចែកចំណូលមួយផ្នែកដើម្បីវិនិយោគឡើងវិញក្នុងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម។ សម្របសម្រួលជាមួយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ដើម្បីរៀបចំផែនការ និងរក្សាមូលនិធិដីធ្លីយ៉ាងសកម្មនៅចំនុចប្រសព្វសំខាន់ៗ ដើម្បីជៀសវាងការរំពឹងទុក គ្រប់គ្រងតម្លៃដី និងធានាបាននូវការរៀបចំលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ...

"ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនមិនត្រឹមតែជាផ្លូវថ្នល់ និងស្ពានប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងជាឧបករណ៍សម្រាប់រៀបចំតំបន់ទីក្រុង និងគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។ ការអនុវត្តគំរូ TOD ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនឹងក្លាយជាឧបករណ៍សម្រាប់ស្ថិរភាពតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងធានាសមធម៌សង្គម និងលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានសមរម្យសម្រាប់មនុស្សរាប់លាននាក់" ។

ប្រភព៖ https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm