មូលហេតុដែលនាំឱ្យការប្រណាំងប្រជែងដណ្តើមផ្ទះនិងដីក្លាយជាកាចសាហាវ

យោង តាមក្រសួងសំណង់ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់មួយចំនួននៅតែមាននិន្នាការកើនឡើង ជាពិសេសនៅទីក្រុងហាណូយ ហូជីមិញ និងទីក្រុងធំៗ។

Hà Nội là địa phương có nhiều chung cư nhất cả nước với 1.135 tòa nhà chung cư thương mại, nhà ở xã hội. Ảnh tư liệu/minh họa: Tuấn Anh/TTXVN — ហាណូយ គឺជាតំបន់ដែលមានអគារផ្ទះល្វែងច្រើនជាងគេក្នុងប្រទេស ជាមួយនឹងអគារអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មចំនួន 1,135 និងលំនៅដ្ឋានសង្គម។ រូបថត៖ Tuan Anh/VNA

ជាធម្មតា នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃអាផាតមិនបន្តឡើងថ្លៃទាំងគម្រោងថ្មី និងចាស់។ កម្រិតតម្លៃនៃគម្រោងថ្មីក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 បានកើនឡើងពី 4-6% ប្រចាំត្រីមាស និង 22-25% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ ជាពិសេសតំបន់ខ្លះបានកើនឡើងក្នុងមូលដ្ឋានប្រហែល 35-40% អាស្រ័យលើទីតាំងបើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។

ក្នុងចំណោមមូលហេតុជាច្រើនដែលជះឥទ្ធិពលដល់ការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ ក្រសួងសំណង់ក៏បានចង្អុលបង្ហាញអំពីបាតុភូត "ការបង្កើតតម្លៃនិម្មិត" និង "បំប៉ោងតម្លៃ" របស់អ្នកប៉ាន់ស្មាន និងបុគ្គលដែលធ្វើការជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យ ទាញយកផលប្រយោជន៍ពីមនុស្សខ្វះចំណេះដឹង និងការវិនិយោគតាមចិត្តសាស្ត្រហ្វូងមនុស្សដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ក្រសួងសំណង់ក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា៖ ទាំងនេះភាគច្រើនជាបុគ្គលដែលធ្វើការជាឈ្មួញកណ្តាលឯករាជ្យ មិនមានវិញ្ញាបនបត្រឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុ ខ្សោយជំនាញ មានចំណេះដឹងផ្នែកច្បាប់នៅមានកម្រិត គ្មានវិជ្ជាជីវៈ និងមានក្រមសីលធម៌អាជីវកម្មអន់។ នេះនាំឱ្យមានស្ថានភាពនៃការអនុវត្តអាជីវកម្មឱកាសនិយម ការឃុបឃិតគ្នាក្នុងការជួសជុលតម្លៃ អតិផរណាតម្លៃធៀបនឹងតម្លៃជាក់ស្តែង ឧបាយកលទីផ្សារបង្កការខូចខាតដល់អតិថិជន និងកាត់បន្ថយតម្លាភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ប្រឈមមុខនឹងកង្វល់សង្គមអំពីអចលនទ្រព្យ - ទែម៉ូម៉ែត្រនៃ សេដ្ឋកិច្ច សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បានព្រមានប្រឆាំងនឹងការភាន់ច្រលំ និងស្មើនឹង "ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ" ជាមួយ "ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ" ។ "ទ្រព្យសម្បត្តិ" ជាមួយ "ការប៉ាន់ស្មាន" ។ លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh - ប្រធាន VARS បានបញ្ជាក់ថា៖ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុមិនមែនជាហេតុផលចម្បងសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះទេ។

យោងតាមលោក Dinh មូលហេតុចម្បងមួយក្នុងចំណោមហេតុផលសំខាន់ៗដែលបានលើកឡើងជាច្រើនគឺកង្វះខាតធ្ងន់ធ្ងរនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់រយៈពេលដ៏យូរមួយ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្រូវការសម្រាប់ផ្នែកនេះ ទាំងការរស់នៅ និងការវិនិយោគ គឺតែងតែមានកម្រិតខ្ពស់។

"នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់មិនអាចបំពេញតម្រូវការបាន តម្រូវការត្រូវបានបង្ហាប់ ហើយយូរ ៗ ទៅកម្រិតនៃការបង្ហាប់កើនឡើង។ នៅពេលដែលការបង្ហាប់ឈានដល់កម្រិតជាក់លាក់មួយ វានឹងត្រលប់មកវិញ ហើយមិនអើពើនឹងការកត់សម្គាល់ជាច្រើនដើម្បីស្វែងរកការផ្គត់ផ្គង់។ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាហេតុផលដ៏សំខាន់បំផុតដែលធ្វើឱ្យការប្រណាំងស្វែងរកផ្ទះ និងដីធ្លីកាន់តែកាចសាហាវ" - លោក Dinh វិភាគ។

ដូច្នេះហើយ សូម្បីតែផ្នែកអាផាតមិន ដែលពីមុនត្រូវបានចាត់ទុកថាជា "ទ្រព្យសម្បត្តិអ្នកប្រើប្រាស់" បានប្រឆាំងនឹងនិន្នាការ និងតម្លៃកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដោយមិនគិតពីថាតើវាថ្មី ឬចាស់នោះទេ។ មិនមែននិយាយថាគម្រោងដែលទើបនឹងចេញថ្មីទាំងអស់ត្រូវបានគេដាក់នៅកម្រិតខ្ពស់ដែលធ្វើឱ្យកម្រិតតម្លៃខ្ពស់រួចទៅហើយកាន់តែខ្ពស់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រធានក្រុមហ៊ុន VARS ក៏បានសារភាពថា៖ នៅក្នុងរឿងឡើងថ្លៃនោះ វាមិនរាប់បញ្ចូលករណីនៃការរំពឹងទុក ការរកប្រាក់ចំណេញ ការទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការដើម្បីស្តុកទុកទំនិញ បំប៉ោងតម្លៃ និងធ្វើឱ្យមានភាពខុសគ្នា។ ប៉ុន្តែវាត្រូវតែត្រូវបានកំណត់យ៉ាងច្បាស់ថានេះគឺជាអាកប្បកិរិយាប៉ាន់ស្មានរបស់មនុស្សដែលមានហិរញ្ញវត្ថុ។ ប្រធានបទនេះគឺខុសគ្នាទាំងស្រុងពីឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។

លោក ឌិញ បានសង្កត់ធ្ងន់ជាពិសេស៖ «ជៀសវាងការប្រៀបធៀបឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យជាមួយអ្នកប្រមើលមើល ព្រោះឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុធ្វើការ ហើយទទួលបានប្រាក់កម្រៃពីការប្រឹក្សា ណែនាំ និងបិទអតិថិជន។ ពួកគេមិនមានហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការស្តុកទុកទំនិញ ហើយរង់ចាំឡើងថ្លៃ។ បើមាន លេខអាចរាប់លើម្រាមដៃមិនគ្រប់ឈ្មោះ និងឈ្មោះ ទុកអោយមានហានិភ័យនៃការបង្កើតទីផ្សារផ្តាច់មុខ។

លោក Nguyen Van Phuc - អតីតអនុប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ចនៃរដ្ឋសភាបានមានប្រសាសន៍ថា ជាក់ស្តែង ក្រៅពីឈ្មួញកណ្តាលដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ មានចំណេះដឹង ជំនាញក្នុងការអនុវត្ត និងអនុវត្តបានល្អតាមបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ នៅមានឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុបុគ្គលមួយចំនួនដែលរងឥទ្ធិពលផលប្រយោជន៍ មិនគោរពបទបញ្ញត្តិច្បាប់ ឃុបឃិតជាមួយវិនិយោគិនអាជីវកម្មដើម្បី "ឡើងថ្លៃ" ឬ "បន្ទាបតម្លៃទីផ្សារ" ។ ប៉ុន្តែប្រាកដណាស់បាតុភូតនេះគឺជៀសមិនរួចនៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារ។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមលោក Phuc វិជ្ជាជីវៈឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុមានសារៈសំខាន់ណាស់ ហើយការរឹតបន្តឹងលក្ខខណ្ឌនៃសេវាកម្មឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុគឺចាំបាច់ និងសមស្រប។ ដើម្បីធានាបាននូវការគ្រប់គ្រងឈ្មួញកណ្តាលប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ឈ្មួញកណ្តាលត្រូវចូលរួមក្នុងអង្គការសង្គមវិជ្ជាជីវៈ ប្រតិបត្តិការដោយឯករាជ្យ និងមានឋានៈស្របច្បាប់។

តាមទស្សនៈអាជីវកម្ម លោក Le Dinh Chung អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន SGO Homes បានចែករំលែកថា ក្នុងអំឡុងពេលដែលទីផ្សារត្រូវបានកក ហើយឈ្មួញកណ្តាលបានអវត្តមាន ទីផ្សារទាំងមូលបានអំពាវនាវឱ្យពួកគេចូលធ្វើការវិញ។ នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ នៅពេលដែលទីផ្សារមានភាពល្អប្រសើរ ឈ្មួញកណ្តាលត្រូវបានស្តីបន្ទោសចំពោះការធ្វើឱ្យតម្លៃឡើងខ្ពស់នៅក្នុងតំបន់មួយចំនួន។

ប៉ុន្តែការពិតសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដំណើរការតួនាទីរបស់ឈ្មួញកណ្តាលគឺមិនអាចខ្វះបាន។ និន្នាការនៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺជៀសមិនរួច។ វាជារឿងមិនធម្មតាទេដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលខ្លី។ ប៉ុន្តែការចូលរួមក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យរួមមានមុខវិជ្ជាសំខាន់ចំនួន៣ គឺអ្នកវិនិយោគ ឈ្មួញកណ្តាល និងអ្នកទិញ។ ប្រសិនបើការកើនឡើងតម្លៃត្រូវបានកំណត់ទាំងស្រុងចំពោះឈ្មួញកណ្តាល វាមិនសមហេតុផលទេ។

លោក Chung បានលើកឡើងថា “ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យក៏មិនចង់ឲ្យតម្លៃកើនឡើងលឿននិងខ្ពស់ដែរ ព្រោះពេលវិនិយោគិនលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ ឱកាសបិទអតិថិជនកាន់តែពិបាក ហើយឈ្មួញកណ្តាលក៏ពិបាកក្នុងការជំរុញប្រតិបត្តិការឲ្យបានជោគជ័យដើម្បីទទួលបានប្រាក់បំណាច់និងថ្លៃឈ្មួញកណ្តាល។

ប្រឈមមុខនឹងការពិតនេះ លោក ង្វៀន ជីថាញ់ - អនុប្រធានអចិន្ត្រៃយ៍នៃ VARS បាននិយាយថា៖ បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ថ្មីស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានលុបបំបាត់ស្ថានភាពឈ្មួញកណ្តាលសេរី ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា "ឈ្មួញកណ្តាលដី" ។

ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យសព្វថ្ងៃត្រូវតែបំពេញលក្ខខណ្ឌច្បាប់ចាំបាច់ក្នុងការចូលរៀនវគ្គបណ្តុះបណ្តាល ពង្រឹងចំណេះដឹងវិជ្ជាជីវៈ និងឆ្លងកាត់ការប្រឡងវិញ្ញាបនបត្រការអនុវត្តឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ ទន្ទឹមនឹងនេះការបំពេញលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់គឺត្រូវចូលរួមក្នុងអង្គការសេដ្ឋកិច្ចដែលមានឋានៈស្របច្បាប់។

VARS ដើរតួជាអង្គការសង្គមដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ តំណាងឱ្យកម្លាំងឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ ដើម្បីបង្កើនតួនាទី និងមុខតំណែងវិជ្ជាជីវៈ រួមចំណែកលើកស្ទួយទីផ្សារឱ្យអភិវឌ្ឍក្នុងទិសដៅប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាពល្អ និងនិរន្តរភាព ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ VARS បានផ្សព្វផ្សាយយ៉ាងសកម្មនូវការឃោសនា និងការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ថ្មីស្តីពីអាជីវកម្មលំនៅដ្ឋាន ដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យ។

ជាពិសេស VARS តែងតែផ្តោតលើខ្លឹមសារដែលទាក់ទងនឹងសកម្មភាពអាជីវកម្មសេវាកម្មឈ្មួញកណ្តាល។ បច្ចុប្បន្ននេះ VARS កំពុងស្រាវជ្រាវ និងសហការជាមួយអង្គការសង្គមវិជ្ជាជីវៈក្នុងប្រទេសជាច្រើនជុំវិញពិភពលោក ដើម្បីកសាងក្រមសីលធម៌ និងអាកប្បកិរិយាសម្រាប់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ - លោក Thanh បានជូនដំណឹង។

ប្រភព