អ្នកទិញផ្ទះទទួលរងការខាតបង់នៅពេលទិញអាផាតមិនប្រណីតដែលប្រកាសដោយខ្លួនឯង។

ចាយលុយច្រើនព្រោះពាក្យថាខ្ពស់

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារខែសីហា ឆ្នាំ 2023 ដែលទើបប្រកាសដោយក្រុមហ៊ុន DKRA Group ប្រភេទអាផាតមិនមានគម្រោងថ្មីចំនួន 8 បានបើកដំណើរការ ដោយផ្តល់នូវផ្ទះល្វែងចំនួន 253 នៅក្នុងបញ្ជីផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។ គួរកត់សម្គាល់ថាតម្លៃអាផាតមិនទាបបំផុតគឺ 58 លានដុង/ម 2 ហើយខ្ពស់បំផុតគឺរហូតដល់ជាង 300 លានដុង/ម 2 ទាំងផ្នែកខ្ពស់ៗ។

ការស្ទង់មតិមួយចំនួនទៀតក៏បង្ហាញផងដែរថា នៅទីក្រុងហូជីមិញតែម្នាក់ឯង តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមគឺ 67 លានដុង/m2 ធ្លាក់ចុះ 4.6% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះនៅតែជាតម្លៃខ្ពស់ ជាមួយនឹងតម្លៃផ្ទះល្វែង 2 បន្ទប់គេង ឡើងដល់ជាង 4 ពាន់លានដុង។

ចាប់ពីសម័យទីផ្សារ “ភ្ញាក់ផ្អើល” រហូតមកដល់ពេលនេះ អាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់នៅតែគ្រប់គ្រងទីផ្សារ។ និន្នាការនៃអ្នកទិញជ្រើសរើសអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់សម្រាប់ការវិនិយោគនៅមានកម្រិតខ្ពស់នៅឡើយ ដោយសារទីតាំងដ៏ស្រស់ស្អាត បរិក្ខារចម្រុះ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំវិញ…

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនគ្រប់គម្រោងទាំងអស់ដែលត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ និងត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយថាជាអាផាតមិនប្រណិតគឺជាការពិតចំពោះឈ្មោះរបស់ពួកគេនោះទេ។ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យជាច្រើននិយាយថា វិនិយោគិនជាច្រើននៅពេលបង្កើតការទទួលស្គាល់ម៉ាកយីហោសម្រាប់គម្រោងរបស់ពួកគេ មានចេតនាភ្ជាប់ពាក្យទំនើប ប្រណីត ប្រណីត ជាដើម។ នេះជាជំហានមួយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការកំណត់តម្លៃលក់ដែលមិនស្របតាមគុណភាពជាក់ស្តែងរបស់គម្រោង។

អ្នកទិញផ្ទះមានគុណវិបត្តិនៅពេលទិញអាផាតមិនប្រណីតពីរូបថតទី 1 — គម្រោងផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅក្នុងទីក្រុងហូជីមិញកំពុងត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយជាមួយនឹងពាក្យកម្រិតខ្ពស់ ឬចំណងជើងស្រដៀងគ្នា។

ដោយហេតុផលនោះ អតិថិជនជាច្រើនដែលទិញអាផាតមិនសម្រាប់ការវិនិយោគ ឬដើម្បីរស់នៅត្រូវបានទាក់ទាញដោយការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មដែលភ្ជាប់ជាមួយនឹងពាក្យថា "កម្រិតខ្ពស់"។ នៅពេលទទួលបានផ្ទះល្វែង អ្នកខ្លះដឹងថា គ្រឿងបរិក្ខារទំនើបៗមួយចំនួនមិនពិតប្រាកដ។ សូម្បីតែតម្លៃលក់ដំបូងនៃគម្រោងគឺខ្ពស់ជាងគម្រោងជុំវិញ។

យោងតាមលោក Le Phuong - ម្ចាស់អាផាតមិនក្នុងសង្កាត់ Phu Huu (ទីក្រុង Thu Duc) "បន្ទាប់ពីបានពិគ្រោះគម្រោងជាច្រើននៅក្នុងតំបន់នេះ ខ្ញុំ និងភរិយាក៏បានផ្តោតទៅលើគម្រោងមួយដែលត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយថាជាផ្ទះល្វែងប្រណិតនៅក្នុងតំបន់នេះ។ បើទោះបីជាតម្លៃជាមធ្យមគឺត្រឹមតែមធ្យម ប៉ុន្តែឈ្មួញកណ្តាលបានផ្សព្វផ្សាយវាជាមួយនឹងគ្រឿងបរិក្ខារទំនើបៗគ្រប់ប្រភេទ ដែលភរិយាខ្ញុំ និងខ្ញុំពិតជាចូលចិត្ត។ ទីបំផុត អាផាតមិនតម្លៃ 2 ពាន់លានដុង។ ស្មើនឹង ៣៦លានដុង/ម២”។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ លោក ភឿង ត្រូវបានមិត្តភ័ក្តិណែនាំគម្រោងមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់ជុំវិញជាមួយនឹងតម្លៃទាបជាងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ គឺត្រឹមតែពី 29 ទៅ 32 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គ្រឿងប្រើប្រាស់ក្នុងគម្រោងមួយចំនួនគឺល្អជាងផ្ទះល្វែងដែលគាត់ទើបនឹងទិញ។ មិនមែនជាការបញ្ជាក់ទេ ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់មួយចំនួននៃអគារអាផាតមិនដែលបានរាយក្នុងឯកសារផ្សាយពាណិជ្ជកម្មពិតជាគ្រាន់តែវិនិយោគសម្រាប់ការបង្ហាញប៉ុណ្ណោះ មិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់អ្នករស់នៅក្នុងការប្រើប្រាស់ទេ។

ក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នា អ្នកស្រី Mai Anh Dao ក៏ជួបបញ្ហាជាច្រើនជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងប្រណីតរបស់នាងនៅស្រុក Tan Phu ។ ថ្វីត្បិតតែអ្នកវិនិយោគបានអនុវត្តគ្រឿងបរិក្ខារដូចដែលបានផ្សព្វផ្សាយក៏ដោយ តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងគម្រោងនេះក៏ខ្ពស់ជាងអាផាតមិនមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់នេះដែរ។

ថ្វីត្បិតតែគ្រឿងបរិក្ខារមូលដ្ឋានមួយចំនួនត្រូវបានបន្ថែមដែលកម្រនឹងប្រើប្រាស់ក៏ដោយ ប៉ុន្តែតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីនេះនៅតែមានតម្លៃ 5-6 លានដុង/m2 ខ្ពស់ជាងតំបន់ជិតខាងមួយចំនួន។ ប៉ុន្តែអ្វីដែលគួរអោយកត់សំគាល់នោះគឺថាគុណភាពនៃគម្រោងមានបញ្ហាជាច្រើនចាប់តាំងពីខ្ញុំបានទទួលផ្ទះដូចជាលេចធ្លាយ សំណង់ទុរ្ភិក្ស និងបន្ទះជញ្ជាំង និងកម្រាលឈើ។ អ្នកស្រី ដាវ។

ចំណងជើងពិសេសគឺភាគច្រើនជាល្បិចទីផ្សារ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ ក្រសួងសំណង់ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 30 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2022 ប្រទេសទាំងមូលមានអគារអាផាតមិនចំនួន 7 ប៉ុណ្ណោះនៅក្នុងខេត្តមួយចំនួនក្នុងនោះមាន ថៃ ង្វៀន (3 អគារផ្ទះល្វែង) ហាធីញ (អគារផ្ទះល្វែង 3 អគារ) អានយ៉ាង (អគារអាផាតមិន 1) នៅសល់មិនត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ និងទទួលស្គាល់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014 ។

បច្ចុប្បន្ននេះ ស្ថានភាពអ្នកវិនិយោគដែលប្រកាសខ្លួនឯងថា ផ្ទះល្វែងប្រណិតៗកើតឡើងជាញឹកញាប់ ដែលបង្កការភ័ន្តច្រឡំសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ។ ឃ្លាមួយចំនួនដូចជា អាផាតមិនប្រណីត អាផាតមិនប្រណីត អាផាតមិនដែលមានឈ្មោះបរទេសបង្ហាញពីភាពប្រណីតក៏ត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាបន្តបន្ទាប់សម្រាប់ផលិតផលអាផាតមិន។

និយាយអំពីអាផាតមិនប្រណិត លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន បាននិយាយថា ប្រទេសជាច្រើនលើពិភពលោកមិនមានគំនិតនៃអាផាតមិនប្រណីតទេ ព្រោះការរស់នៅក្នុងផ្ទះល្វែងមានន័យថាត្រូវអនុវត្តតាមបទប្បញ្ញត្តិទូទៅ និងទទួលឥទ្ធិពលពីគ្រួសារជុំវិញ។

ដូច្នេះហើយ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនគ្រាន់តែលាបពណ៌ និងដាក់ស្លាកខ្លួនឯងថាជារបស់ខ្ពស់ ដើម្បីទាក់ទាញអ្នកប្រើប្រាស់ និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការជំរុញតម្លៃ។ មានផ្ទះល្វែងដែលមានស្លាកយីហោខ្ពស់ៗ តែមានទីធ្លាធំទូលាយ ខ្យល់អាកាសបរិសុទ្ធ ពន្លឺល្អ ទីតាំងល្អ។ នេះគ្រាន់តែជាល្បិចផ្សាយពាណិជ្ជកម្មប៉ុណ្ណោះ។

អ្នកទិញផ្ទះមានគុណវិបត្តិនៅពេលទិញផ្ទះល្វែងប្រណីតពីរូបថតទី 2 — អ្នកទិញផ្ទះគួរពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់ ជៀសវាងការខ្វាក់ភ្នែកដោយពាក្យពីរថា "ខ្ពស់" បើមិនដូច្នោះទេ ពួកគេនឹងខាតបង់នៅពេលចាយលុយ។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ក៏បានអត្ថាធិប្បាយថា នេះគ្រាន់តែជាល្បិចដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន និងផ្សព្វផ្សាយផលិតផលរបស់អ្នកវិនិយោគប៉ុណ្ណោះ។ គម្រោងអាផាតមិនជាច្រើនថែមទាំងដាក់ស្លាកខ្លួនឯងថាជាគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ ផ្ទះល្វែងប្រណិត ខណៈពេលដែលពួកគេមិនត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយនាយកដ្ឋានសំណង់ ឬអង្គភាពវាយតម្លៃឯករាជ្យ។ ខណៈពេលដែលនៅក្នុងការពិត មានតែគម្រោងអចលនទ្រព្យមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះដែលបំពេញតាមស្តង់ដារកម្រិតខ្ពស់ ឬស្តង់ដារតំបន់ទីក្រុងគំរូ។

HoREA ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីចំណុចខ្វះខាតមួយផងដែរ៖ ការបែងចែកអាផាតមិននឹងមានតម្លាភាពក្នុងករណីគម្រោងដែលបានបញ្ចប់ ពីព្រោះនៅពេលនោះនឹងមានអាផាតមិនពិតប្រាកដ អ្នកទិញផ្ទះនឹងមិនត្រូវបានគេបោកប្រាស់ឡើយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់ផ្ទះល្វែងនាពេលអនាគតដែលត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយថាជាផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ ផ្ទះល្វែងប្រណីត អ្នកទិញផ្ទះអាចងាយស្រួលទិញផលិតផលខុសដូចដែលបានផ្សព្វផ្សាយ។

ដូច្នេះចាំបាច់ត្រូវកែប្រែទិសដៅថា លុះត្រាតែអគារអាផាតមិនត្រូវបានសាងសង់រួចរាល់ និងអាចទទួលយកបាន អគារអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់ត្រូវបានទទួលស្គាល់ ដើម្បីធានាតម្លាភាព ការប្រកួតប្រជែងដោយយុត្តិធម៌ និងការពារផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់អ្នកទិញផ្ទះ។ ចំពោះលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់នាពេលខាងមុខ គឺអនុញ្ញាតត្រឹមតែផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម និងទីផ្សារដើម្បីកៀរគរដើមទុនក្រោមឈ្មោះគម្រោងផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ ក្នុងករណីដែលមានឯកសារទទួលស្គាល់ថាត្រូវតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យដែលចេញដោយនាយកដ្ឋានសំណង់។

យោងតាមសារាចរលេខ 31/2016/TT-BXD ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 15 ខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2017 របស់ក្រសួងសំណង់ ដែលគ្រប់គ្រងការចាត់ថ្នាក់ និងការទទួលស្គាល់អគារអាផាតមិន ផ្ទះល្វែងថ្នាក់ A ឬហៅថា អាផាតមិនប្រណិត ត្រូវតែបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ 18/20 យ៉ាងពេញលេញទាក់ទងនឹងការធ្វើផែនការស្ថាបត្យកម្ម ប្រព័ន្ធឧបករណ៍បច្ចេកទេស សេវាហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម និងគុណភាពនៃការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការ។
រួមបញ្ចូលទាំងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យពិសេសមួយចំនួនដូចជា: ច្រករបៀងអាផាតមិនមានយ៉ាងហោចណាស់ 1.8m2 ទទឹង; ផ្ទៃដីជាមធ្យមគណនាលើចំនួនបន្ទប់គេងយ៉ាងហោចណាស់ 35 ម 2 ដង់ស៊ីតេសំណង់មិនលើសពី 45% នៃផ្ទៃដីសរុប។ ផ្ទះល្វែងទាំងអស់ត្រូវបានបំពាក់ដោយប្រព័ន្ធទូរទស្សន៍ខ្សែកាបល្បឿនលឿន និងអ៊ីនធឺណិត។ មានមជ្ឈមណ្ឌលលក់ទំនិញ ឬផ្សារទំនើបក្នុងរង្វង់ 1km; មានសម្ភារៈបរិក្ខារចំនួន 2 ដូចខាងក្រោមដូចជា កន្លែងហាត់ប្រាណ ទីលានវាយកូនបាល់ សួនកុមារ អាងហែលទឹក... នៅក្នុងការគ្រោងទុកជារួម ឬត្រូវបានបម្រុងទុកនៅក្នុងគម្រោង។ បំពាក់ដោយប្រព័ន្ធកាមេរ៉ាក្នុងបន្ទប់ទទួលភ្ញៀវ ច្រករបៀង ជណ្តើរ ចំណតរថយន្ត ការគ្រប់គ្រងការចូលប្រើដោយស្នាមម្រាមដៃ កាតម៉ាញេទិក លេខកូដអេឡិចត្រូនិច...

ប្រភព