កាត់​បន្ថយ​តម្លៃ​ដី​ដើម្បី​ចុះ​តម្លៃ​លំនៅឋាន​បច្ចុប្បន្ន​ក្នុង​ទីក្រុង​ហូជីមិញ

តម្លៃអាផាតមិនខ្ពស់នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះត្រូវបានគេនិយាយថាបានមកពីតម្លៃបញ្ចូល ដែលសំខាន់បំផុតគឺថ្លៃដី និងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី។

យោងតាមរបាយការណ៍ស្រាវជ្រាវទីផ្សារពីក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ តម្លៃផ្ទះនៅតែបន្តកើនឡើង។ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពី 5 ឆ្នាំមុន តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងទ្វេដង ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់។ ភាពលេចធ្លោនៃផ្នែកអាផាតមិននេះបានជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើង ដែលធ្វើឱ្យវាកាន់តែពិបាកសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋាន។

តម្លៃផ្ទះកើនឡើងជាលំដាប់

លោក Phong ជាអ្នកស្រុក An Lac Ward (HCMC) បាននិយាយថា កាលពីប៉ុន្មានឆ្នាំមុន គាត់បានទិញអាផាតមិនប្រណីតមួយនៅស្រុក Binh Thanh (ចាស់) ក្នុងតម្លៃ 4 ពាន់លានដុង ដែលឥឡូវនេះបានកើនឡើងដល់ 9 ពាន់លានដុង។ គួរ​រំលឹក​ផង​ដែរ​ថា បើ​ទោះ​ជា​តម្លៃ​ឡើង​ថ្លៃ​ជិត​ទ្វេ​ដង​ក៏​ដោយ ក៏​នៅ​តែ​មិន​មាន​សញ្ញា​ថា​ឈប់​ដែរ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ គម្រោងថ្មីមួយនៅ Binh Trung Ward (HCMC) ទើបតែបានផ្តល់ជូនអាផាតមិនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃជាង 90 លានដុង/m² ដែលជាការប៉ាន់ប្រមាណទ្វេដងពី 5-6 ឆ្នាំមុន។ នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង Phu My Hung ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាប្រណិតបំផុតនៅក្នុងទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃផ្ទះល្វែងនាពេលបច្ចុប្បន្នមានចាប់ពី 80-95 លានដុង/មការ៉េ។ កាល​ពី​៧-៨​ឆ្នាំ​មុន ពួក​គេ​មាន​តែ​ប្រហែល ៣៧-៣៨ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ។

របាយការណ៍ចុងក្រោយរបស់សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បង្ហាញថា ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២០ ដល់ឆ្នាំ ២០២៣ ផ្នែកលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់មានប្រហែល ៧០% នៃការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារសរុប។ នេះបណ្តាលឱ្យទីផ្សារអភិវឌ្ឍមិនមានតុល្យភាពគំរូ "ពីរ៉ាមីត" នៃលំនៅដ្ឋានត្រូវបានបញ្ច្រាស។

ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2025 តែមួយ ទីក្រុងហូជីមិញមានតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន 4 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានអនុវត្តជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងប្រណីតសរុបចំនួន 3,353 ដែលមានតម្លៃជាង 10,239 ពាន់លានដុង។ មិនមានគម្រោងនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានកម្រិតមធ្យម ឬតម្លៃសមរម្យនោះទេ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ លំនៅឋានសង្គមក៏មានលក្ខណៈតិចតួចដែរ ដោយមានទំហំសំណង់ត្រឹមតែ 205,000 ម៉ែត្រការ៉េ ស្មើនឹង 4,100 អាផាតមិន សម្រេចបានតែប្រហែល 11.7% នៃផែនការនៅឆ្នាំ 2025។ យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានក្រុមហ៊ុន HoREA តម្លៃលំនៅដ្ឋានបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំកន្លងមក ហើយបច្ចុប្បន្នកំពុងស្ថិតក្នុងកម្រិតខ្ពស់។ អាផាតមិនប្រណីតមួយមានតម្លៃរហូតដល់ 90 លានដុង/m² ដែលស្មើនឹងប្រហែល 9.7 ពាន់លានដុង/យូនីត ដែលលើសពីលទ្ធភាពនៃអ្នកដែលមានចំណូលមធ្យម។

តម្លៃ​អាផាតមិន​នៅ​ទីក្រុង​ហូជីមិញ​បាន​កើន​ឡើង​ជាង​ពីរ​ដង​ក្នុង​រយៈពេល​ប្រាំ​ឆ្នាំ​កន្លង​ទៅ។

Savills Vietnam វាយតម្លៃថា ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហូជីមិញ បាននិងកំពុងប្រឈមមុខនឹងការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ។ ទោះបីជាទីក្រុងបានកំណត់គោលដៅអភិវឌ្ឍន៍ផ្ទះថ្មីចំនួន 235,000 ខ្នងក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2021-2025 ក៏ដោយ តែវាបានបញ្ចប់ត្រឹមតែ 24% នៃផែនការប៉ុណ្ណោះ ដែលមានន័យថាវានៅខ្វះខាតជិត 179,000 យូនីតនៅឡើយ។ នៅត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2025 ទីក្រុងហូជីមិញនឹងមានផ្ទះល្វែងថ្មីចំនួន 1,600 ល្វែងនៅលើទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យការផ្គត់ផ្គង់បឋមសរុបក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងដល់ 6,800 យូនីត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អត្រាស្រូបយកបានត្រឹមតែ 45% ដែលមានន័យថា 3,800 គ្រឿងត្រូវបានជួញដូរ។ មូលហេតុចម្បងត្រូវបានគេនិយាយថាជាដំណើរការអនុម័តយឺត និងឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់។

ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីគឺខ្ពស់ពេក

លោក វ៉ូ ហុងថាង អគ្គនាយករងទទួលបន្ទុក DKRA Consulting and Investment Director នៃ DKRA Group មានប្រសាសន៍ថា ថ្លៃដី រួមទាំងថ្លៃទិញ ពន្ធ ថ្លៃច្បាប់ អត្រាការប្រាក់កម្ចីជាដើម បច្ចុប្បន្នគិតជាភាគរយនៃតម្លៃវិនិយោគគម្រោងសរុប ចំណែកតម្លៃសំណង់ ឬគុណភាពផ្ទះល្វែង ងាយស្រួលគ្រប់គ្រង។ ដូច្នេះហើយ លោករំពឹងថា នៅពេលដែលគម្រោងដែលមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ត្រូវបានដោះស្រាយ រួមជាមួយនឹងការកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញនឹង «ចុះត្រជាក់»។

លោកបណ្ឌិត Pham Viet Thuan នាយកវិទ្យាស្ថាន សេដ្ឋកិច្ច និងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានទីក្រុងហូជីមិញ មានប្រសាសន៍ថា ការកើនឡើងនៃតម្លៃដីធ្លី និងវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការកំណត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី គឺជាហេតុផលស្នូលសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះល្វែងខ្ពស់។ បើតាមលោក ការអនុវត្តតម្លៃដីនៅជិតទីផ្សារដូចមានចែងក្នុងច្បាប់ភូមិបាល និងក្រិត្យលេខ ៧១/២០២៤ ធ្វើឲ្យទីផ្សារត្រូវបានរុញឡើងដោយតម្លៃ “និម្មិត” ជាពិសេសបន្ទាប់ពីការដកចេញនូវក្របខណ្ឌតម្លៃដី។ ដូច្នេះលោកថា គួរតែមានការកែសម្រួលក្នុងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ ដើម្បីកាត់បន្ថយសមាមាត្រគណនាតម្លៃដីនៅពេលផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ ដើម្បីគ្រប់គ្រងថ្លៃដើមចូល និងរក្សាស្ថិរភាពតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ការ​កំណត់​តម្លៃ​ដី​ក្នុង​លក្ខណៈ​ដែល​គ្រប់​គ្រង​នឹង​រួម​ចំណែក​កាត់​បន្ថយ​តម្លៃ​លំនៅឋាន និង​លើក​កម្ពស់​សន្តិសុខ​សង្គម។

ក្នុងសិក្ខាសាលា “តម្លៃដី ពន្ធដី… ធ្វើយ៉ាងណាឲ្យសមហេតុផល” ដែលរៀបចំដោយកាសែត Thanh Nien នាថ្ងៃទី ២២ កក្កដា មេធាវី Truong Anh Tu ប្រធានក្រុមហ៊ុនមេធាវី TAT បានស្នើថា រដ្ឋចាំបាច់ត្រូវមានដំណោះស្រាយសមហេតុផលបន្ថែមទៀតក្នុងការប្រមូលពន្ធទាក់ទងនឹងដីធ្លី ជាពិសេសការកសាងតារាងតម្លៃដី និងគោលនយោបាយពន្ធ។

បើតាមលោក តម្លៃដីត្រូវកំណត់ឱ្យស៊ីសង្វាក់គ្នាផលប្រយោជន៍គ្រប់ភាគី ពោលគឺរដ្ឋមិនបាត់បង់ចំណូលពន្ធ អាជីវកម្មនៅតែធានាប្រសិទ្ធភាពអាជីវកម្ម និងប្រាក់ចំណេញ ការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ និងតម្រូវការមិនរំខាន ហើយប្រជាពលរដ្ឋនៅតែមានសិទ្ធិចូលប្រើប្រាស់។ នេះ​ជា​គោលដៅ​ស្រប​ដែល​ត្រូវ​ធានា។ មាន​ន័យ​ថា តម្លៃ​ដី​មិន​ចាំ​បាច់​ត្រូវ​ផ្អែក​លើ​តម្លៃ​ទីផ្សារ​ទាំង​ស្រុង​នោះ​ទេ។

លោកស្រី Vo Nhat Lieu នាយកវិទ្យាស្ថានបណ្តុះបណ្តាលអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ PROPIIN បានចង្អុលបង្ហាញពីអថេរសំខាន់មួយ គឺថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីជារឿយៗមានរហូតដល់ 50% នៃតម្លៃគម្រោងសរុប ដោយដីមានប្រហែល 20% ។ វិនិយោគិនអន្តរជាតិជាច្រើនបានស្ទាក់ស្ទើរ ដោយសារដំណើរការវាយតម្លៃនេះខ្វះរូបមន្តស្តង់ដារ ហើយតម្លៃប្រែប្រួលដែលមិនអាចទាយទុកជាមុនបាន។

ដូច្នេះហើយ លោកស្រីបានស្នើឱ្យលើកលែង ឬកាត់បន្ថយថ្លៃសេវាបំប្លែងការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គ្រួសារក្រោម ៣០០ ម៉ែត្រការ៉េ និងដាក់ពន្ធខ្ពស់លើបុគ្គលដែលមានដីច្រើន។ បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីក៏ត្រូវរក្សាស្ថិរភាពក្នុងរយៈពេលយូរគ្រប់គ្រាន់ ដើម្បីជៀសវាងស្ថានភាពដែលតំបន់ឡើងថ្លៃលឿនពេក និងបង្កើតគម្លាតរវាងតំបន់ ដែលបង្កឱ្យមានរលកនៃការរំពឹងទុក។

អនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុលោក Le Tan Can ក៏បានទទួលស្គាល់ថា ឧបសគ្គធំជាងគេពីរនៅពេលនេះគឺការគណនា "ការទូទាត់បន្ថែម" និងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីនៅពេលបំប្លែងដីកសិកម្មទៅជាដីលំនៅដ្ឋាន។ លោក​ថា ក្រសួង​ហិរញ្ញវត្ថុ​បាន​បញ្ចប់​សេចក្តីព្រាង​អនុក្រឹត្យ​លេខ ១០៣/២០២៤ ហើយ​បញ្ជូន​ទៅ ​ក្រសួង​យុត្តិធម៌ ​ពិនិត្យ​មុន​នឹង​ដាក់​ជូន​រដ្ឋាភិបាល​ផ្សព្វផ្សាយ។ គោលដៅគឺដើម្បីលុបបំបាត់ឧបសគ្គឱ្យបានឆាប់តាមដែលអាចធ្វើទៅបាន ពីព្រោះតំបន់នានាបន្តរាយការណ៍ករណី "មិនអាចទៅរួចផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ" ដោយគ្រាន់តែថ្លៃសេវា និងពន្ធត្រូវបានជំរុញឡើងខ្ពស់ពេក។

បង្កើនមេគុណការប្រើប្រាស់ដី

ប្រធាន HoREA ជឿជាក់ថា ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន ទីក្រុងហូជីមិញត្រូវផ្តល់អាទិភាពដល់ការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គម ហើយទន្ទឹមនឹងនោះ កែទម្រង់បែបបទរដ្ឋបាលយ៉ាងខ្លាំងក្លា។ ពិសេសគឺត្រូវចេញសេចក្តីសម្រេចសាកល្បង និងធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ២០២៣ ដើម្បីប្រគល់សិទ្ធិអនុម័តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដល់នាយកដ្ឋានសំណង់ ជំនួសឲ្យការឆ្លងកាត់ច្បាប់វិនិយោគដូចបច្ចុប្បន្ន។

លើសពីនេះ លោកបានស្នើធ្វើវិសោធនកម្មក្រឹត្យលេខ 100/2024/ND-CP ដើម្បីបង្កើនមេគុណការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដល់អតិបរមា 1.5 ដង។ នេះ​នឹង​ជួយ​បង្កើន​ចំនួន​អាផាតមេន​លើ​ផ្ទៃដី​ដូចគ្នា​បាន 50% ដោយ​ហេតុនេះ​អាច​កាត់បន្ថយ​តម្លៃ​អាផាតមិន។

លើសពីនេះ មូលដ្ឋានត្រូវសម្របសម្រួលឱ្យស្របគ្នា ដើម្បីកាត់បន្ថយពេលវេលាសម្រាប់ការអនុម័តផែនការ និងការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ។ ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបក៏ចាំបាច់ត្រូវមានការលើកទឹកចិត្តតាមរយៈគោលនយោបាយឥណទានអនុគ្រោះ ជាពិសេសសម្រាប់យុវជន។ រដ្ឋក៏ត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារឡើងវិញដោយជំរុញឱ្យអាជីវកម្មផ្លាស់ប្តូរទៅផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យ រួមជាមួយនឹងកម្មវិធីសាងសង់ផ្ទះល្វែងសង្គមចំនួន 1 លាននៅឆ្នាំ 2030 ។

ដំណោះស្រាយសំខាន់មួយទៀតគឺការធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យមានការផ្ទេរគម្រោងដែលមិនទាន់បានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុលើដី ដោយផ្តល់ជូនអ្នកវិនិយោគថ្មីបំពេញកាតព្វកិច្ចទាំងនេះ។ នេះនឹងជួយធ្វើឱ្យគម្រោង "ទុកដាក់" ឡើងវិញ និងបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm